大家有没有这种感觉：当房价上涨的时候，好像社会上到处都是机会，赚钱特别容易；当房价下跌的时候，钱就像蒸发了一样，生意难做，工作难找。房地产似乎成了经济的晴雨表。
英国经济学家哈里森曾经做过一个统计：大概18年的时间，房地产就会迎来一个深度大调整。这到底是巧合，还是逃不掉的宿命？今天我们就顺着这个“18年的房地产周期”来看一看——为什么房地产是货币的“印钞机”？为什么房价上涨其实是在“印钱”，而房价下跌其实是在“销毁货币”？
在很多人眼里，银行就像一个中介：张三存的钱，银行再把钱借给李四。但这其实是个误解。当我们去银行申请100万房贷的时候，银行经理并没有从某个储户的账户里划出100万给你，他只是在银行的资产负债表上同时记下两行数字：一行是“李四欠银行100万”，另一行是“李四的账户多了100万”——这100万就在这一瞬间被创造出来了。这个操作有个名字，叫“信用创造”。2014年，英格兰银行在官方报告中就明确写道：“商业银行在放贷时创造存款，而不是转移已有的存款。”
既然银行本质就是一台印钞机，那么它有没有什么特殊的偏好呢？在《债务与魔鬼》里，英国金融服务局前主席阿代尔·特纳就指出：在过去几十年，在主要的发达国家里，银行的大部分新增贷款其实都是流向了房地产。
这张图是1997年到2024年英国各行业的贷款余额走势——像火箭一样窜上去的橙色线就是房贷，而紫色的线代表的是实体企业。在这张图中，我们很直观地感受到：房地产才是这台印钞机的“心头好”。
那为什么偏偏是房地产呢？这背后有三层逻辑。
第一层是评估效率。给一个创业公司贷款，要查专利、看团队、算现金流、评估商业模式——这是高度非标、极其麻烦的“手工活”，哪怕只贷100万，银行可能要做半年的尽职调查，而且全球50%的初创公司都活不过5年。但给房子放贷，只看两个东西：位置和面积。这是一个高度标准化的“工业品”。对银行来说，它要的是可复制、可规模化，而不是不可预测的“成长故事”。
第二层是监管规则。全球银行都要遵守一套规则，叫“巴塞尔协议”。简单来说，银行放贷必须按风险预留资本金。房贷的风险权重通常只有35%-50%，企业贷风险权重接近100%。这就意味着，同样1万块资本金，放房贷能撬动的规模是企业贷的两到三倍。规则本身就在鼓励钱流向房地产。
最后一层是路径依赖，也就是历史惯性。过去几十年房价一路上涨，反复强化一个共识：“房子最安全、最稳当。”于是更多信贷流入，推动房价继续上涨，又进一步强化了这个共识。到今天，在很多国家，金融体系的运转节奏已经深深依赖房地产。
就这样，标准化、监管规则和历史惯性，让银行信贷自然更多地流向了房地产。
但真正让这个游戏停不下来，甚至让人越玩越上头的，是一个更隐秘的驱动力：正反馈。
我们去菜市场买白菜，白菜贵了，买的人自然就少了。价格本身就是市场的刹车片。但在信贷市场里，这个刹车片失灵了，反而变成了油门。尤其在房地产：房价越涨就越多人买，越多人买银行就越敢贷款。为什么会这样呢？因为在银行的风控模型里，房子不是消费品，而是抵押品。
举个例子：你借80万买100万的房子，贷款比例是80%。后来房价涨到150万，你的贷款还是80万，比例降到了53%。在银行看来，你的风险大幅下降，坏账概率更小了。风险下降，银行就更愿意给你放出更多的贷款。对有房的人来说，房子升值可以加杠杆、二次抵押，购买能力更强了。更多的钱冲进楼市，房价继续涨。
但这还没完。房价上涨带来的不仅仅是账面上的数字，它会通过“财富效应”实实在在地传导到整个实体经济。房子涨了，大家感觉更有钱了，消费就敢花钱；消费旺盛，企业的订单变多了，工资跟着上涨。大家看到的不是泡沫，而是实打实的“经济繁荣”。这正是它最危险的地方——当下的繁荣反过来证明这个模式是对的。顺风顺水的时候，没有人意识到风险正在悄悄地堆高。
于是一个完美的闭环形成了：房价上涨→抵押品增值→信贷扩张→实体繁荣→进一步推高房价。只要抵押品一直在涨，整个社会就在不停“印钱”。房地产成了货币扩张的真正传送轴。
既然这个正反馈循环这么顺畅，为什么它不能一直持续下去呢？因为任何债务体系都有一个绕不过去的东西：现金流。
在繁荣期，资产价格的上涨掩盖了债务的成本。但这里有一个核心矛盾：债务的扩张并不是简单的利滚利。债务的扩张有两个驱动力，一个是新增的信贷，另一个是为了维持现金流——“借新债还旧债”的比例越来越大，债务雪球越滚越大。而偿还债务靠的是实体经济里实打实的收入——比如我们的工资、企业的利润，这些的增长要慢得多。总有一个点，整个社会的利息支出会追上现金流。
请注意这个关键转折点：还债已经不再靠工资、利润这些真实的收入，而是完全指望资产价格继续往上涨——因为只要价格还在涨，房子就更值钱，就还能继续借到钱，债务就能被延续。在这个阶段，借款人必须依赖资产持续升值才能勉强维持下去。泡沫终将要破灭，而这一刻，通常来得特别突然。
也许是央行突然加息，也许是某个大公司爆雷，这些外部冲击会成为压垮骆驼的最后一根稻草。人们开始怀疑：房价还能不能继续上涨？观望情绪蔓延，买家开始消失，房价不再上涨，“借新债还旧债”的模式再也维持不下去了。这就是我们常听到的“明斯基时刻”。
当房价开始下跌，你贷款400万买的房子现在可能只值350万，但你欠银行的400万一分钱都不会少。很多家庭和企业在这个时候其实已经陷入了“资不抵债”的状态。于是大家只能勒紧裤腰带拼命还款。
还记得我们前面所说的吗？银行发放贷款其实是在创造货币。反过来，当你向银行还钱的时候，就是在销毁货币。你还给银行100万，银行资产端的贷款减少100万，银行负债端的存款也同步减少100万——资产和负债同时归零，这100万就直接从市场上消失了。
更麻烦的是，银行也会开始收紧信贷、催收贷款。为什么？因为你的房子不值钱了，银行的风控系统已经亮起了红灯。房价下跌→银行收紧贷款→市面上的钱越来越少→房价继续跌。恶性循环一旦启动，就很难停下来了。
所以你会发现：房价一跌，生意越来越难做。因为你的客户在拼命还债，银行正在拼命回收贷款，整个市场上的钱正在快速消失。这个阶段就是我们常听到的“去杠杆”。
回到开头我们提出的问题：房地产周期真的是18年吗？所谓的18年，其实是哈里森当年根据英国和美国过去200年的房地产数据统计出来的一个历史平均值。他还发现这18年还能进一步细分：先是7年的温和上涨，中间一次小回调，接着7年快速拉升，最后两年往往是最疯狂的，然后以4年的深度调整收尾。
但在有的国家，可能10年就完成了一个轮回；有的可能是20年。这取决于这个地方的土地供应、银行贷款情况。所以18年只是一个针对英国和美国的观察结果，并不完全适用。
讲到这里，相信大家已经大概明白：为什么房价上涨本质上是在“印钱”？为什么房价下跌本质上是在“销毁货币”？也看懂了为什么“去杠杆”的过程会这么痛苦——因为借钱很容易，只需要签个字，钱就到账了；但还钱却要靠真金白银的现金流，我们要用漫长的岁月去赚回那些曾经被透支的未来。
很多人会问：这个周期到底什么时候才能重启？重启的关键不在于房价跌了多少，而在于全社会的债务是否回到了收入能承受的范围。这需要时间——该破产的企业就让它破产，该重组的债务要让它重组。说白了，就是把这些年吹起来的泡沫给挤出去。等房价跌到了大家的工资还能还得起月供的程度，等银行觉得账面干净了、敢继续放贷了，这时候才能重新开始。
当然了，不同国家应对方式也不一样。比如美国2008年金融危机之后，经历了大规模的债务违约，快速出清了部分不良债务。过程很痛苦，但见效也快。而日本则选择了温和的方式，用十多年的时间让企业慢慢降低负债，让银行一点点消化坏账，过程漫长却也相对平稳。还有二战后的美国政府，靠适度的通胀把债务的压力慢慢稀释掉。方式虽然各不相同，但核心道理是一样的：让债务回到收入能承受的区间。
