碧桂园森林城市项目是中国房企海外扩张史上最惨痛的失败案例之一，这个曾被宣传为投资数千亿的"未来之城"如今已成为全球知名的"鬼城"。
一、项目起源与宏伟规划
森林城市项目位于马来西亚柔佛州新山市，与新加坡隔海相望，由碧桂园与当地开发商柔佛州人民集团(KPRJ)通过合资公司Country Garden Pacificview Sdn. Bhd.共同开发，碧桂园原持股60%。
核心规划数据：
• 投资规模：最初宣传投资2500亿元人民币（约350亿美元），后期宣传口径提升至1000亿美元（约7000亿元人民币）
• 占地面积：约14-30平方公里，由四个填海人工岛组成，接近中国澳门面积的一半
• 人口容量：规划容纳70万人口，开发周期预计20-30年
• 设计理念：采用立体分层设计，车辆地下穿行、地面全域绿化，引入华为云打造全岛智慧城市体系
• 产业规划：医疗、教育、金融、文创等八大支柱产业，配套美国嘉德圣玛丽学校、马来西亚伊斯干达医疗中心等资源
项目于2013年8月拿下地块，2016年3月正式推出，一度被贴上"一带一路重点项目"标签。
二、初期成功与转折点
辉煌开局：
• 2016年开盘即斩获销售额218亿元，2017年销售额180亿元，两年累计近400亿元
• 购房者中95%以上为中国境内居民，项目资金来源70%以上依赖境内居民购房款
• 截至2017年6月，碧桂园在项目上累计投入超400亿元（填海工程120亿元、基础设施建设200亿元、配套资源引入80亿元）
转折信号：
项目从立项之初就存在合规性先天缺陷。为规避境外房地产投资的核准制要求，碧桂园将该项目包装为"一带一路产城融合项目"，刻意强调产业园区属性，弱化房地产开发本质，仅通过广东省商务厅完成了"基础设施投资"的属地备案，未取得商务部、国家发改委的境外房地产投资核准文件。
三、多重打击导致烂尾
1. 中国政策收紧（2017年）
• 个人购汇限制：2017年1月1日起，个人每年5万美元购汇额度不得用于境外购房，彻底切断了森林城市核心客群的资金出境路径
• 房企境外投资核准制：2017年8月，国务院将房地产列为境外投资限制类行业，要求此类投资须经商务部+国家发改委联合核准
• 跨境融资封堵：央行明确将房地产企业排除在全口径跨境融资适用范围之外，禁止其通过内保外贷、境外发债等方式从境外融入资金
碧桂园试图通过虚假贸易、地下钱庄等非合规渠道规避监管，最终在监管排查中渠道全断，项目资金链彻底崩塌。
2. 马来西亚政策突变（2018年）
• 2018年马来西亚新政府上台后叫停"第二家园"签证政策，购房者原本能获得的10年居留权被取消
• 填海工程因破坏生态遭新加坡抗议，获批面积缩减至原规划的四分之一
3. 碧桂园自身危机
• 2021年以来中国房地产行业债务危机全面爆发
• 2023年8月，碧桂园因未能偿付利息而正式爆雷，境内外债务相继开启重组
• 截至2025年10月，碧桂园月销售额仅29亿元，对比巅峰时期月销600多亿恍若隔世
四、当前惨淡现状
1. 建设进度严重滞后
• 仅完成原规划的15%，巨型沙盘多数未建成
• 当初规划填的4座人工岛仅完成半个，部分楼外墙爬满植物，无人机拍摄画面如同末日电影场景
2. 人口与入住率极低
• 投资上千亿的项目常住人口不到1万人
• 2万多个单位仅有1千多个人居住，相当于每10套房子有9套空置
• 夜晚亮灯窗户稀少，街道冷清，呈现出典型的"鬼城"景象
3. 商业配套大面积关闭
• 此前商业街70%的店铺关门，天黑后场景吓人
• 主要居民为园艺师和保安，中国投资者多将房子作为度假屋
• 有居民称15万美元买的公寓整栋楼就住两三户，生活成本高于预期
4. 承诺配套未兑现
• 当初承诺的学校、医院等配套设施很多未兑现
• 去新加坡上班路费高昂，通勤成本成为沉重负担
五、债务重组与股权转让争议
1. 碧桂园债务重组进展
• 2025年12月4日，碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案获香港高等法院批准
• 境内9笔合计规模约137.7亿元的债务重组方案已全部通过
• 整体降债规模预估将超900亿元，预计5年内兑付压力将极大缓解
2. 森林城市股权低价转让引发巨大争议
根据重组方案，碧桂园控股股东杨惠妍家族将以5000万美元（约3.6亿元人民币）对价，获取碧桂园间接持有的森林城市项目60%股权。
争议焦点：
• 价格严重低估：森林城市实际投资2500亿人民币，60%权益价值1500亿人民币，却以区区5000万美元贱卖
• 财务数据矛盾：项目公司自身披露的财务数据显示2024年净利润4.4亿元，2025年前8个月净利润10.23亿元，与碧桂园披露的账面亏损形成鲜明对比
• 债权人利益受损：债转股转股价存在巨大差异——大股东转股价0.6港元，债权人转股价2.6-10港元，最高达大股东的16倍
3. 重组方案中的"或有价值权"
为平衡各方利益，重组方案设置了"或有价值权"条款，承诺未来若出售该项目，债权人可分享部分收益。但这被批评为"诚意度欠佳，优待杨惠妍家族"。
六、马来西亚政府的挽救努力
1. 设立金融特区(SFZ)
• 2023年8月，马来西亚首相安华宣布将森林城市列为金融特区
• 2024年9月，柔佛州摄政王、财政部等政要宣布金融特区政策正式落地
• 家族办公室可享长达20年零企业所得税率（10年+10年延长）
2. 税收优惠政策
• 家族办公室：0%税率，最长20年
• 金融科技、金融中后台服务、外资支付系统运营商：5%公司税率，最长20年
• 智慧物流、全球服务中心、服务业迁移：5%公司税率，最长20年或免税期5年
• 个人所得税优惠：知识型员工适用15%的优惠税率
3. 房地产相关优惠
• 印花税减免：购买森林城市特别金融区1号岛的住宅及商业用房，享受50%印花税减免
• 不动产利得税优惠：非马来西亚公民转让不动产时，可与公民享受相同税率（3年内30%，第4年20%，第5年15%，5年后免征）
4. 其他配套政策
• 设立投资大马协调中心(IMFC-J)，各类政府部门提供一站式服务
• 森林城市岛列为免税岛，永久海关已启用
• 纳入柔佛—新加坡经济特区规划，计划迁部分政府机构提升人气
七、根本性挑战与未来展望
1. 结构性难题
• 库存压力巨大：已建成2.8万套住房，实际入住不足10%，去化周期漫长
• 配套严重缺失：缺乏完整的城市生态系统、成熟的人才池和稳定的监管预期
• 地理位置尴尬：虽毗邻新加坡，但日常通勤依赖跨境交通，生活便利性不足
2. 挽救措施的实际效果
专家分析指出，几十个家族办公室难以托起千亿级地产盘。尽管马来西亚政府试图通过政策扶持激活项目，但面对沉重的库存压力、配套缺失和信任危机，这个投资数千亿的"未来之城"翻身之路依然漫长而艰难。
3. 对中国房企的警示
森林城市项目从"一带一路"标志性工程沦为"全球最大烂尾盘"，反映了：
• 中国房企海外扩张的盲目性：将国内高周转模式简单复制到海外
• 对政策环境的严重误判：未充分评估境内外政策风险
• 高杠杆模式的脆弱性：资金链一旦断裂即陷入全面危机
• 合规意识薄弱：试图通过非正规渠道规避监管，最终自食恶果
八、总结
碧桂园森林城市项目的烂尾是中国房地产行业海外扩张失败的典型案例。这个曾梦想打造"未来智慧生态城"的千亿项目，在境内外政策双重收紧、企业自身债务危机等多重打击下，最终沦为入住率不足10%的"鬼城"。尽管马来西亚政府通过设立金融特区、提供税收优惠等方式试图挽救，但面对巨大的库存压力和配套缺失，项目前景依然黯淡。这一案例为中国企业海外投资敲响了警钟：必须充分评估政策风险、尊重当地法规、避免盲目扩张，否则即使投资规模再大，也可能在复杂的国际环境中折戟沉沙。
