成都，突然官宣重磅消息！
2月27日，成都市规自局发布调规公告，对武侯区省体育馆片区一宗地块的控制性规划做调整。
细心的房公子发现，这块宗地，正是一环著名的烂尾商场——蓝光中心！
早些时候，有消息称，该烂尾项目已被国资平台接盘，没想到现在直接调规“商改住”，着实是惊呆了众人。
蓝光中心实拍图
在整个成都，这样烂尾商场改住宅用地的案例，也是凤毛麟角。
因此，该消息一出，瞬间让我读者群里的群友们炸开了锅。
这波操作到底影响如何？是否是在释放某种信号？以后其他烂尾项目是不是也会调规成住宅？今天我们就好好聊聊。
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01 蓝光中心的前世今生，从高光到烂尾的唏嘘
说到蓝光中心，老成都们大概是不会陌生，它的前身是省体育馆旁红极一时的新世纪电脑城项目，算是成都初代的数码地标了。
1999年开业的新世纪电脑城，一至四层全是电脑IT档口，商家近300个，巅峰时期日人流量超过8万人，是当时成都人买数码产品的首选商场。
图源：红星新闻
只不过，数码市场逐渐在时代的大潮下退场，世纪电脑城也不得不面临转型。
2013年它改名为世纪商业广场，从电脑城变成服饰城，后来又转型为邻里奥莱购物中心，但建筑老旧、业态单一的问题始终无解。
世纪商业广场改造前
所以，2020年前后，蓝光决定对其进行彻底改造升级，提出打造高端办公商业综合体的规划，也就是后来的蓝光中心。
蓝光中心效果图
根据规划，蓝光中心应该在2021年左右投入使用。
后面的事情，大家也就都知道了，2021年蓝光集团资金链断裂暴雷，千亿房企轰然倒下。
蓝光中心的改造工程随之暂停，成了烂尾楼，这一停就是好几年。
蓝光中心实拍图
近几年，该项目也曾三次登上法拍席，起拍价从3.92亿降到2.46亿成交，降价超1.46亿，竞得者是成都武侯农业投资有限公司。
图源：京东资产交易
曾经的一环地标，沦为“城市伤疤”，这其中的唏嘘，可能只有老成都能懂了。
02 一环核心土地商改住，这波操作到底有多香？
说回本次调规。
此次成都规自局的调规公告，把商业用地调整为住宅用地，对板块和市场来说，都是实打实的利好。
首先，这块住宅用地的出现，相当于是在补仓一环核心的住宅缺口。
熟悉成都楼市的朋友都知道，一环内的宅地供应堪称“凤毛麟角”，近两年一环周边的宅地出让，几乎都是高溢价成交，比如东大街旁的国贸38.54亩宅地，成交楼面价35500元/㎡，溢价率超75%，全成都地价第二高。
而一环南三段地块周边，地铁、商超、学校、医疗配套全是主城顶配，此次商改住，直接为城南改善市场补上了核心区的住宅空白，未来这块地的价值不言而喻。
其次，烂尾楼盘活，也是在缝合城市伤疤。
烂尾多年的蓝光中心，不仅浪费了一环核心的稀缺土地资源，还影响了整个南一环路的城市界面，何况这里还靠近天府大道城市主轴，就是成都的脸面。
此次商改住，让闲置多年的地块能被重新开发，后续拆除改造后，一环的城市形象也会得到大幅提升。
蓝光中心附近实拍图
对周边的商户、商场来说，住宅的开发也会带来人口和消费的双重激活。
玉林、棕北都是成都的老牌成熟板块，配套虽全但缺乏新的发展活力，此次核心区新增住宅，会吸引改善人群入驻，进一步带动周边商业、服务业的发展，让老牌板块迎来新的生机。
03 机遇之下，这些短板仍需注意
当然，这块黄金地块的开发，也并非毫无挑战，一些现实的短板，注定会考验后续接手的开发企业。
最直观的问题就是土地剩余年限仅15年左右，这也是法拍市场多次流拍的重要原因之一。
后续开发企业若想接手，如何解决土地年限问题，是第一道难关，是重新拍卖出让，还是补缴土地金？都是后续需要思考的问题。
其次，烂尾建筑的拆除和改造成本不低。
该地块已是在建工程，现场来看，不少墙面的玻璃幕墙都已经实装，现有建筑的拆除、场地清理都需要额外投入。
蓝光中心实拍图
再加上一环的施工限制较多，开发周期和成本都会相应增加，对企业的资金实力和施工能力都是考验。
还有，一环核心的容积率和产品规划限制。
主城核心区的开发，容积率往往有严格要求，再加上周边都是成熟居住区，未来住宅产品大概率会偏向高端改善。
如何在有限的空间里打造出契合核心区定位的产品，考验着开发企业的产品力。
此次蓝光中心地块的商改住，无疑是成都一环核心城市更新的重要一步，既盘活了闲置的黄金资源，又补仓了核心区的住宅供应，对城南来说，绝对是利好。
目前调规公告已出，后续地块的出让、开发企业的确定，还有不少值得期待的地方。
而这块地最终会如何处置，又会打造出怎样的产品，房公子也会持续关注。
最后想问问大家，你看好一环路南三段原蓝光中心地块的住宅开发吗？一环核心的新住宅，会成为你心中的置业香饽饽吗？欢迎在评论区留言讨论～
