万科三星工业区城市更新项目是深圳福田区一个备受关注的大型“工改工”项目，因“工改”政策收紧、市场环境变化及开发商自身资金压力等多重因素而陷入停滞。
• 地理位置：项目位于深圳市福田区华富街道，彩田路、莲科三路、皇岗路及莲科路围合区域，紧邻福田CBD，地理位置极为优越。
• 规模与投资：拆除用地面积约13万平方米，规划总建筑面积高达约90万平方米。根据万科2022年年报披露，项目分为一、二期，预计总投资分别约99.6亿元和190.0亿元，合计约289.6亿元。截至2022年末，已累计投入约138.1亿元。
• 原规划方案：规划建设8栋10-55层研发用房、3栋63-74层配套宿舍、1栋40层新型产业用房、1所九年一贯制学校及配套商业。其中，产业研发用房约63万平方米，产业配套用房约25万平方米（含约23万平方米配套宿舍），公共配套设施约2万平方米。项目旨在打造集产业研发、配套居住和公共服务于一体的产城融合综合体。
二、 停滞原因深度分析：政策、市场与资金的三重挤压
1. “工改”政策全面收紧：2018年，深圳出台《深圳市工业区块线管理办法》等政策，严格限制“工改工”项目中配套宿舍（类住宅产品）的规划设计和销售对象。政策要求配套宿舍的受让方必须是符合区块线管理要求的制造业企业，且需满足纳税、社保等条件。这直接导致项目规划的约23万平方米配套宿舍面临销售对象狭窄、去化困难的困境。同时，这些公寓产品无法提供学位，与市场需求严重脱节。
2. 房地产市场深度调整：2020年后，深圳房地产市场进入调整期，房价下行，市场观望情绪浓厚。对于“工改工”这类投资巨大、开发周期长、依赖产业招商和公寓销售回款的项目，市场风险急剧放大。项目原规划的高比例产业用房和受限的公寓产品，在低迷的市场环境下难以实现快速去化和资金回笼。
3. 万科自身流动性危机：自2024年以来，万科陷入严重的流动性困境。2025年业绩预告显示，其归母净利润预计巨亏820亿元，短期债务压力巨大。作为在深圳沉淀资金最多的开发商之一，万科在三星工业区项目上已投入超百亿资金，项目停滞导致巨额资金沉淀，进一步加剧了公司的现金流紧张。为缓解压力，万科曾在2024年寻求出售该项目股权。
4. 规划与市场需求的结构性错配：深圳核心区市场对优质住宅需求旺盛，但项目以产业研发和配套公寓为主，缺乏可售商品住宅。在“房住不炒”和鼓励实体产业的背景下，原规划的经济模型已难以成立。
三、 政策环境演变：从收紧到局部松绑
项目的命运与深圳城市更新政策的调整紧密相连。
• 2025年政策微调：2025年9月，深圳发布《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）》，核心是“控商办、增居住”。其中一项关键条款是：允许尚未完成规划审批的城市更新项目，在满足条件的情况下，申请将更新方向中含有商业的功能调整为居住等功能。这为三星工业区这类“工改工”项目转向“工改住”或增加住宅比例提供了政策可能性。
• 2026年旧改新政：2026年3月，深圳住建局和规自局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》（自3月16日起实施），被市场视为重大利好。新政核心包括：
1. 取消保障房强制配建：对未完成规划审批的项目，原则上不再强制配建保障性住房。
2. 灵活土地移交率：可合理核定土地移交率，简化审批程序。
3. 鼓励金融纾困与资产重组：支持金融机构提供并购贷款，鼓励资产管理公司通过资产重组等方式盘活项目。
4. 适用“清调供”项目：对于运用“清调供”手段盘活的项目，允许重新编制规划或局部调整已批规划。
四、 项目现状与最新进展
• 工程进展：项目曾于2022年左右启动一期施工，但此后因上述原因进展缓慢，目前处于实质性停滞状态。
• 资产重组传闻：有市场分析指出，为解决万科的流动性问题并盘活存量资产，深圳市政府可能主导一项资产重组方案：将三星工业区地块的规划性质从“工改工”调整为住宅或商住用地，然后由深圳国资委相关平台以公允评估价（市场传闻约290亿元）注入万科，从而帮助万科释放沉淀资金、获取融资并改善资产负债表。该方案尚未得到官方证实，但反映了市场对政策支持下盘活该项目的预期。
• 与万科整体纾困的关联：深圳地铁作为万科大股东已累计提供超300亿元借款支持。深圳市政府协调金融机构对万科到期债务进行展期。三星工业区作为万科在深圳的核心存量资产之一，其能否成功盘活，被视为检验万科纾困成效和深圳旧改新政实际效果的关键案例。
五、 未来展望与潜在出路
项目的未来走向取决于以下几个关键因素：
1. 规划调整能否落地：这是项目盘活的核心前提。利用2025-2026年的新政窗口，将项目用地性质调整为住宅（R2）或商住混合用地，大幅提高可售商品住宅比例，才能从根本上改变项目的经济模型，提升货值和去化速度。市场测算，若成功转为住宅，项目货值可能增加上百亿元。
2. 政策红利能否兑现：2026年新政取消了保障房配建要求并允许灵活核定土地移交率，若能适用于三星工业区项目，将显著降低开发成本，改善项目利润率。
3. 资金与实施主体：即便规划调整成功，项目仍需巨额资金重启开发。可能的路径包括：①万科在获得国资增信后自行开发；②引入新的战略合作方（如其他国企、资产管理公司）共同开发；③由深圳国资平台直接接手开发。
4. 对深圳城市更新的示范意义：三星工业区项目的困境是深圳大量“工改工”项目在政策与市场变化下面临挑战的缩影。其最终解决方案，将为如何处理类似历史遗留问题、在“市场化、法治化”原则下盘活存量资产、平衡产业发展与居住需求提供重要参考。
总结而言，万科三星工业区项目是深圳城市更新进程中的一个典型缩影，其停滞是特定时期政策、市场与企业战略共同作用的结果。当前，随着深圳旧改政策的针对性松绑和政府对重点企业风险处置的介入，项目迎来了转机。然而，从规划调整到最终盘活，仍需跨越复杂的审批、融资和市场考验。该项目能否“解冻”，不仅关乎万科自身的流动性缓解，也关系到深圳城市更新模式的转型与未来。
