小阳春火热，最近来咨询的客户量比往常翻了几倍。
大家问得最多的一个问题是：上海楼市，到底反转没？
看舆论，确实反转了。各种涨价、爆量新闻铺天盖地。
但打开链家，翻翻具体小区，又会觉得拧巴。
从年前到年后，上海楼市有很多不一样的变化。
成交价似乎比挂牌价企稳更快，外围区部分板块甚至走出独立行情。
价格止跌企稳
26年2月沪七条新政后，成交价确实出现快速回升。
短短两个月，成交价同比跌幅快速收窄至2月的-0.85%。
压缩近15个百分点。
数据来源：房外房研究院
市场情绪的变化，推动成交价的回暖。
2025年10月，成交深度触底至71%。
当时买方掌握绝对话语权，砍价砍到卖方心慌，“出价就有谈的空间”是常态。
到2026年2月，这一指标回升至80%。
买方议价能力减弱，卖方价格预期开始稳住，成交深度触底回升。
数据来源：房外房研究院
再看挂牌价，也迎来拐点。
链家挂牌价环比，从2024年四季度的-1%以上，收窄至2026年2月的-0.09%，几乎持平。
同比 -8%（右轴）但斜率已明显趋平。
数据来源：房外房研究院
上海二手房挂牌价正式进入“磨底”阶段，不再继续下探。
挂牌量的变化
挂牌量的变化，更印证了市场预期的改善。
2025年4月底，挂牌量触达近两年高点11.9万套，当时卖方恐慌抛售，房源扎堆。
此后持续去化，2026年2月中旬降至8.44万套，累计去化约29%。
春节后虽小幅回升至8.77万套（+3.8%），但只是季节性波动，并未出现大规模新增挂牌潮。
房东恐慌抛售的情绪，止住了。
数据来源：房外房研究院
年后1个月的挂牌量价数据，依旧延续了去年4季度的市场预测情况。
300W以下挂牌量涨幅小，挂牌价回升。
800-1500W挂牌价下跌幅度较大，其挂牌量也有比较多的增长。
数据来源：房外房研究院
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环线分化：
外环先跌透，内环后补跌
楼市上涨的时候，是内环领涨，外环跟涨。
楼市下跌时，外环先跌透，内环后补跌。
2025年5月至2026年2月，全市去库存的大背景下。
中环外经历的是“惨痛的降价去库存”。
数据来源：房外房研究院
各环线成交价全线下行，且越外圈跌幅越深：
内环内-13.1%，内中环-16.8%，中外环-22%，外环外-26.2%。
数据来源：房外房研究院
外环外2025年11月价格触底0.76（以2020年1月为基准）。
近期有技术反弹，但基本面压力未解（新房竞争+城中村供给）。
春节后最反常的变化，出现在内环内：
中环外跌透磨底的同时，内环内迎来挂牌价补跌。
弱市行情的第一步是“杀情绪”，第二步是“杀估值”。
很多人慌了：内环内也扛不住了？
其实不然。
内环内的补跌，并非价值崩塌，而是一轮小幅的价格修正。
区域分化：
核心区内部分化，外围区跌出底价
落到具体区域，上海各区的成交价变化，不是一句简单的“核心区涨，外围区跌”。
而是核心区内部剧烈分化，外围区跌出不同底价。
先看核心7区：
黄浦领跑全市，但其2024-2026价格区间跨度也最大(约8.6~10.5万/㎡)。
说明内部板块分化剧烈，并非铁板一块。
徐汇目前价格点位均处于周期低位区间。
数据来源：房外房研究院
再看外围7区，分化体现在“底价不同”：
浦东约4.6万/㎡、闵行约4.0万/㎡，仍是外围区的价格天花板。
奉贤已经滑落至约1.5万/㎡，跌至周期最低点附近。
数据来源：房外房研究院
嘉定、松江也均处于2024-2026年价格区间的下轨。
缺乏产业和人口导入的外围区，价格跌透仍难翻身。
值得注意的是，部分外围区的核心板块，正在走出独立行情：
比如松江的莘闵别墅、嘉定的菊园新区、青浦的赵巷、闵行的华漕。
凭借产业和低密社区优势，成交价环比涨幅超10%，价格企稳迹象明显。
数据来源：房外房研究院
而远郊的车墩、海湾、航华、洞泾成交价环比跌幅依旧较深。
外围区的未来，不是全域普涨，而是核心板块的价值回归。
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产品分化：
老破小企稳，次新房补跌，库存定生死
产品端的分化，比环线的变化更让人意外。
上海买房“唯新论”已经失效了。
真正决定价格走势的，是库存。
老破小的翻身，靠的就是“去库存彻底”。
数据来源：房外房研究院
2025年下半年以来，老破小持续去化，库存下降速度远超其他产品。
尤其是内环内的老破小，已经到了需要抢房的程度。
一套房能有七八个经纪人抢着约签，你敢信？
我们的合作中介反馈，不少片区的刚需老破小已经基本卖空。
好户型一挂牌就被买走，买家稍微犹豫一两天，房子就没了。
需求端的火爆，进一步巩固了老破小的价格。
年后，老破小挂牌价上涨。
与之相对应的是，次新房或许正在经历补跌。
尤其是市区次新房，挂牌量持续增长，价格还在下探。
这背后大概有三方面原因：
一是此前次新房凭借“房龄新”的优势，价格一直处于高位，现在估值逐步回归合理；
二是次新房业主心气高，年前捂盘不卖，年后小阳春集中挂牌，库存短期激增，供需关系反转；
三是改善客群还在观望，买单意愿不强，次新房只能降价吸引买家。
总价段分化：
刚需撑盘，改善躺平，购买力定走向
总价段的分化，直接反映了当下上海楼市的购买力结构：
300万以下刚需盘量价齐升，800-1500万改善盘还在阴跌。
刚需，撑起了市场的基本盘；改善，还在观望。
300万以下的刚需盘，是本轮回暖的急先锋。
成交价在2025年10月触底后，连续4个月回升，价格回暖领先全市。
500-800万的中端改善盘，趋势依旧不太乐观。
数据来源：房外房研究院
1000-1500万的高端改善盘，向上趋势动力不足。
只有1500-2000万的豪宅盘成交小幅回升。
2000万以上的顶豪盘相对平稳。
也算是靠稀缺性，守住了价格底线。
数据来源：房外房研究院
最后
反常背后，是上海楼市的新逻辑。
本轮调整后，上海楼市的底层逻辑，发生了三个“让位”：
1.环线逻辑让位于板块逻辑
不再是“买内环就稳赚”，而是核心区的优质板块、外围区的产业板块，才能守住价值。
2.房龄逻辑让位于库存逻辑
老破小因去库存彻底率先企稳，次新房因库存增加补跌。
供需关系，才是价格的核心决定因素。
3.投资逻辑让位于自住逻辑
300万以下刚需盘靠真实需求托底，高端改善盘因投资属性褪去陷入观望。购买力，决定市场走向。
官方定调“房住不炒”，楼市大涨普涨的时代已经结束。
但，结构性机会依然存在。
选对板块，选对房源，依然能够穿越周期。
如果你自己拿不定主意，可随时咨询我们，无论买房还是卖房都能给你最专业的建议。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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