作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
三月，上海楼市太火了。
火到市场成交量似乎梦回2021年的高点。
单日峰值，创纪录
上海楼市的风向，似乎变了。
二手房单日成交的数据量，再次上了讨论热搜——
根据安居客上海监测数据，3月28日，上海二手房（含商业）单日网签成交量达1585套，不仅刷新今年年内单日成交纪录，还打破上海楼市近5年来二手房单日网签成交历史纪录，单月成交总量直奔3万+套。
这已经是持续两三周，上海楼市因为二手房网签量登上新闻的词条。
就在这个月的14日，上海楼市同样因为二手房单日成交达到1472套，创下近5年单日成交历史的新高，甚至连网签系统都因为流量过大而导致卡顿崩溃，出现在新闻热搜。
这才刚过去没多久。
而从@格隆汇楼市监测的上海挂盘数据显示，也确实有所收缩。
根据诸葛找房数据，今年2月3日，上海二手房有效挂盘量达到126867套，到了3月30日平台显示上海二手房有效挂盘量缩减到124438套。
成交量以及挂盘量，作为衡量市场变化的重要指标，成交数据量这么大，自然值得留意。
市场也因此讨论，香港的市场反应已经热起来了，是否北上广深等一、二线城市也要跟上节奏，而这次先由上海铺开？
上海楼市火热的背后
上海楼市是否率先铺开回暖，需要看其背后的推动因素。
上海楼市这把火的背后是上海楼市连续激活措施的落地。
一个是上海楼市着手收购存量二手房用作保障性住房，尤其是针对一些“老破小”，一个是上海楼市松绑限购，还有一个是降低含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例。
一套组合拳下来，实质上是打通上海楼市的交易循环，激活存量市场，进一步稳定市场预期。
收购存量二手房（老破小）作保障房，打通的是“卖旧买新” 置换链条，同时也进一步稳定二手房价格预期，改善需求被激活了，一二手房联动性增强，去库存也就提速了。
所以可以看到，除了二手房3月月度新高达到29175（截至3月29日），新房住宅的成交套数也向万套逼近，截至3月29日上海住宅新房成交9738套。
同时也可以看到，中介平台上实际成交情况，主要以“老、破、小”或者一些总价在300万以内的房源成交。
但上海楼市这把火，需要理性看待。
根据网上房地产网签数据，基本上每年3月都是上海楼市的小阳春的表现。
去年3月也有2.9W+套成交，接近3万套的数据，并且去年3月的成交量是在没有政策加持的背景下的表现。
而今年3月，预计全月能够突破3W+套。
但这样的成交表现是建立在上海短时间内连续三次的刺激措施的背景下。
其实，楼市走到如今的关口，剩下的只是信心问题。
毕竟上海楼市的整体价格已经调整不少。
参考中指研究院数据显示，截至2026年2月，上海新房均价约62977元/㎡，二手房均价约55028元/㎡。其中二手房均价几乎回调接近2017年上半年。
具体到典型的小区成交，比如位于闵行的巨无霸社区上海康城，今年3月8日成交一套130.62平户型，挂盘报价500万，实际成交总价约485万，折合单价约3.71万/平。
而同户型在2021年6月13日成交总价约653万，折合单价约5.03万/平，调整幅度约25.73%。
比如位于徐汇的徐汇世家花园，今年3月7日成交一套94.68平户型，成交总价约695万，折合单价约7.34万/平。
而2021年12月31日同户型成交总价约890万，折合单价约9.38万/平，调整幅度约21.91%。
比如位于普陀内环的流量小区中远两湾城，今年3月6日成交一套约105.37平户型，成交总价约735万，折合单价约6.98万/平。
而2022年10月13日成交的一套同户型，总价约960万，折合单价约9.19万/平，调整幅度23.44%。
再比如位于宝山的美兰湖中华园，今年3月13日成交一套89.85平米户型，成交总价约256万，折合单价约2.85万/平。
而去年1月1日成交的同户型，成交总价约328万元，折合单价约3.66万/平，一年左右的时间，调整21.95%。
市场的价格相较于过去，对购房群体明显友好很多。但成交量的背后依旧是以价换量。
所以，市场的本质未变，只是稍作喘息。
成交的趋势是否能够延续，还要边走边看。
起码需要持续三个月到半年，像香港市场那样回暖具备一定的持续性，才能真正谈企稳。
又或者能够再次看到，市场一些微妙的变化——上海主流中介平台不再隐藏历史交易价格。
否则，只是市场短暂的火花，判断上海楼市回暖还为时尚早。
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