最近深圳楼市的动态有点多。
一边是大量新房即将入市，另一边是法拍房遭疯抢，二手房市场也出现了新变化。
本文将从市场成交、供应、土地等多个维度，全面拆解4月以来的深圳楼市行情。
01
截至4月8日，本月深圳一二手住宅累计网签1944套，其中新房住宅691套，二手住宅1253套。
受清明假期影响，上周网签量出现阶段性回落，但节后交易迅速升温，整体保持较高活跃度。
新房市场方面：
进入4月以来，深圳各大热点楼盘动作频频，开放展厅、样板间、启动诚意登记，都在为二季度入市做准备。
深圳湾、前海桂湾、宝中的高端改善盘成为全城焦点。
除此之外，龙华、光明、龙岗等区域的刚需盘也同步发力。
从供应端来看，二季度全市预计有34个商品房项目入市，带来约1.1万套房源，其中住宅9064套，相较于第一季度的4329套，供应量环比上涨109%。
涵盖刚需、改善和豪宅，满足不同置业人群需求。
从价格来看，现在的深圳新房市场，出现了一种断层现象。
开发商专注于在核心区打造中高端房产，地价涨了，新房价格也越卖越高；而在非核心区，地价相对便宜、量大管饱，越来越多刚需板块回归居住属性，价格越卖越便宜。
02
二手房市场方面：
继3月刚需集中放量后，不少业主拿到了卖房款，有改善型需求的买家正在积极入场。
数据显示，4月第一周，深圳总价800万以上二手房源成交占比大幅提升。其中，800-1000万房源成交占比环比涨了4.2%，1500万以上房源也涨了1.6%。
如半岛城邦三期，上周连续成交了两套160平5房，一套中高层以2520万成交，另一套高层以2530万成交。
法拍市场也有点热闹。
4月9日，南山华润城润玺一期，一套121平的法拍房吸引了19位买家，经过77轮出价，最终以1359.6万成交。
折合单价约11.2万。
该小区2020年的开盘价约13.2万/㎡，120平户型近期二手房成交价大概在1500万左右，单价12万。
不过，原业主是在2023年以1576万买入的，如今1359万法拍成交，账面上亏损15%左右。
无独有偶。就在前两天，华侨城纯水岸十四期一套建面约301平的豪宅，经过18位买家、45次竞价，最终以3500万成交，溢价率高达132.5%。
接连两场高热度法拍，都是位于南山核心地段，周边产业聚集，说明好资产依旧具有很强的市场共识。
03
再看土地市场。
上周，龙岗大运一宗商住地块挂牌，起拍总价70.45亿。地块体量庞大，占地约17万㎡，规划建设住宅、购物中心、高端酒店及文化设施，将打造成深圳东部地标性综合体。
这地块对开发商的要求颇高，不仅需要引进高端商业品牌和奢华酒店，还需配建文化中心并无偿移交政府。根据出让要求，拿完地后，住宅需在4年内竣工，商业部分需在6年内竣工。下个月就要开拍了，这块地是否能顺利出让？又将由哪家开发商接手？我们拭目以待。
04
4月的深圳楼市，正式进入年内供应“小高峰”，核心区优质新盘扎堆入市，无论是改善置换还是刚需上车，选择都愈发丰富。
二季度作为房企冲量关键期，各大楼盘集中入市，竞争加剧的同时，也给了购房者更多挑选空间。
现在买房最重要的，是别被样板间的华丽包装迷惑，为所谓的高端配置、面子排场多花冤枉钱。
对绝大多数预算千万以内的家庭来说，稀缺资源、转手难度和升值潜力，都远比面子更重要。毕竟大部分房子持有十几年就要置换，硬刚需指标和流动性才是王道。
好产品是锦上添花，核心配套才是锦。未来楼市不是普涨牛市，更像稳健理财，只有刚需硬指标拉满，才能保证好卖、好租、抗跌。
十五五开局，楼市逻辑正在根本性转变。告别盲目跟风与感性喜好，买房少问“我喜不喜欢”，多问“值不值得”。
跟着大多数人的刚性需求选房，守住核心配套、控制持有成本、规避政策风险，才能在市场波动中守住资产安全，买得踏实、住得安心。
买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终生。
