早上起床后小编刷到关于万科的消息，好家伙，深圳又出手了，说是组建了一个豪华投融资金融顾问团（包括国开行、建行、招行、平安、东方资产，十二家顶级金融机构），要给万科来一场“国家队”级别的救援。
所以这次深圳动真格了？感觉不是之前小打小闹的表态，这次顾问团的核心任务白纸黑字写着：房地产项目纾困，翻译成人话就是，不惜一切代价，帮万科把眼前的坎迈过去。
1、万科告急，深圳为何必须救？
我们先看看万科到底遇到了什么麻烦，小编查了下资料，万科在2026年需要偿还多笔债券，其中最近的是4月23日到期的20亿债券，这笔钱要是还不上，将引发一系列的连锁反应。
小编之前去深圳出差，碰到一位在深圳金融系统工作的朋友透露，“内部会议开了好几次，基调非常明确，保万科就是保深圳的金融稳定，万科在深圳的土储、在建项目、供应商体系，牵涉到几十万人的就业和几百亿的税收，它不能出事。”
万科的朋友透露，万科管理层最近几个月，几乎每周都要向深圳国资委汇报现金流状况，这次顾问团的组建，就是汇报之后，深圳方面给出的最强力回应。
2、“金融天团”的豪华阵容与秘密任务
我们拆开看看这个顾问团到底有多牛，牵头的是中金公司（就是市场传闻中，那个800亿纾困方案的主设计者），中金在投行圈什么地位，懂的都懂，它出手设计的方案，基本代表了最高层的意志。
十二家机构分成了几个作战小组，银行组：国开行、建行、招行，负责提供低息开发贷、经营性贷款，最关键的是债务展期，把短期要还的钱，变成长期慢慢还，给万科喘气的时间。
投行组：中信、中金，任务更明确，发债、资产证券化开绿色通道，让万科能把手里优质的商业资产，比如那些写字楼、商场，打包成CMBS或者REITs卖出去，快速回笼现金。
AMC组：东方资产，这是处理不良资产的专业户，它的角色很微妙，万一万科有些项目实在盘不活了，或者债务结构太复杂，就由东方资产接手，进行债务重组，相当于一个“坏账银行”的功能。
券商人士形容，“这就是一套组合拳，输血、止血、动手术全包了，银行负责续命，投行负责造血，AMC负责切除肿瘤，目的只有一个，让万科活下来，并且健康地活下来。”
3、800亿纾困方案，到底怎么玩？
市场疯传的800亿方案，靠不靠谱呢，小编的判断是，这个数字可能有水分，但方向应该正确，纾困的核心逻辑，不是白给万科800亿，而是通过一系列金融工具，释放出800亿的流动性。
举个例子吧，万科在深圳有几个大型城市更新项目，位置好，但开发周期长，沉淀了大量资金，顾问团可能会推动这些项目进行融资隔离，单独成立项目公司，引入信托或者保险资金，把万科前期投入的资金置换出来。
再比如，万科旗下有一些运营成熟的商业项目，租金回报稳定，完全可以打包发行类REITs产品，这些资产估值可能就有几百亿，通过证券化变现一部分，就能解决眼前的债务危机。
小编的地产圈资深高管朋友坦言，“方案里可能包含了债转股的设计，让部分金融机构的债权，转换成万科项目公司的股权，既减轻了万科的还债压力，又让金融机构和万科利益深度绑定，真正实现同舟共济。”
4、纾困模式正在发生质变
万科的这场救援，小编觉得做的太宏大了，宏大叙事嘛，这个纾困从过去的“一事一议”、“救急不救穷”，变成了系统性的“政府牵头、金融组团、方案定制”，其他房企是没这个待遇！
比如咱们回想一下之前的恒大、碧桂园，虽然也有地方政府和金融机构介入，但更多是被动应对，像深圳这样，主动组建跨部门的金融顾问团，为一家房企量身打造全套方案，头一回！
这种模式的优势很明显，第一，效率高，政府协调，金融机构同步行动，避免了互相扯皮；第二，方案专业，中金这种顶级投行操刀，设计出的方案更符合市场规律；第三，信号强烈，给市场吃下定心丸，避免恐慌蔓延。
小编也不知道这个纾困行动能否解救万科，但对于水深火热的地产行业，也是一剂良药，也提供了一个模板，未来对于其他系统重要性房企的纾困，都会参考这个模式。
愿房企走出困境，也愿房价能稳住（不要再跌了）。
