现在的楼市又到了很多人都看不懂、看不清的时候。
最近有几件关于楼市的新闻被全网刷屏。
第一件事就是蛰伏了很多年的潘石屹突然复苏了，并且写了堪称重磅的文章，反思房地产这几十年，直陈过去的楼市整体就是XXXX。
从一个经历了完整楼市周期的地产老总的角度来说，这个穿透楼市几十年发展周期之后的总结，真的是又狠又不留情面。
骂他的人很多，说他对的人也很多。但不管他说的对还是错，他确实是穿透了周期得到了善终的人。曾经我们都认为这个人会是万科、会是郁亮，但可惜不是。
如今事后回看，潘石屹最应该感谢的地方，是1990年代的海南。因为那是国内楼市第一次全面垮塌的地方。
从惨烈程度来说，那一次比今天惨多了，但因为局限在海南一地，所以影响是可控的。
当时，潘石屹就在海南做地产，所以他完整的经历了那个过程，这个过程也应该在他骨子里刻下了深深的痕迹。
也许，正是这个刻痕，让他在楼市狂飙的前夜，退缩了！
问题是，潘石屹的这种事后总结，对现状并无助益，坊间似乎对他也并不买账。那篇对楼市的反思文章，也已经没了。
第二件事，是深圳抢房，因为客户太多，被保安喷了辣椒水驱赶。
这件事和潘石屹反思地产一样，本身就自带流量基因。深圳、抢房、辣椒水驱赶，恍惚间仿佛又回到了2021年前。
这张图是真的，人多是真的， 抢房也是真的，喷辣椒水也是真的。
但这一切都是既定的结果。我们要问的是，为何如此？是什么带来了这样的结果。
因为开发商在借势出货。借的什么势？就是所有人、所有媒体都在说楼市已经回暖的势。
怎么借呢？打折，往骨折打。
然后我们就看到了几个数据：
1、项目第一次开盘是2025年7月，备案价6.46万元/平，一直到今年4月，去化率不到15%。很惨！
2、2026年4月，新的备案价降到了4.47万/平，开发商依然嫌高，又打了85-87折的折扣，最终卖价3.8万起。一年不到一平便宜了2万多。很舍得！
3、用65㎡的户型为例，备案总价约为290万元，打折后总价为250万元左右，单价只有3.8万，并且带装修。很诱人！
4、对面小区二手房每平方米5万元，便宜了1万多。很有性价比！
这件事再次告诉了我们那个真理，没有卖不掉的房子，只有没降到位的价格。
但是，当我们抛开这些扰乱市场的信息，单从成交数据来看，二手房成交数据确实涨了。
国家统计局数据显示，3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。
嗯，是涨了！但这里面有一个问题，就是这是环比数据。环比比的是什么呢？就是三月份比的二月份的数据。
换句话说，就是三月份比二月份整体房价涨了0.4%。
但环比数据是没有价值的。
这是去年3月的房价表，你会发现从环比角度看，去年和今年基本没什么区别，今年涨了这么多，其实去年也在涨。
所以，环比说明不了什么，同比才有价值。
我们看同比。3月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。
这个同比降幅，甚至超过了2025年对比2024年的降幅。
二手房如此，那新房呢？
再看新房 同比，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅与上月相同。其中，上海上涨3.7%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.7%和5.5%。
这里面新房同比涨价的只有上海，涨了3.7%。我们又查了去年的数据，发现2025年3月同比2024年3月其实涨的更多，涨了5.7%。
所以，好像新房也一般。
正好前几天，直接关联到居民房贷增量的中长期贷款数据也出来了，我赶紧査了一下，2953亿。其实单看这个数据也是没有意义的，也要对比着看。
对比过去5年的3月份居民中长期贷款数据，发现其实今年好像也一般。至少和去年差距还挺大的。
不要扯什么今年提前还贷的人比去年多，今年2月份提前还贷的数据是比去年多了700亿，就算是3月份继续维持着这个额度，那也填不上今年比去年少的这2244亿的差额。
回溯过去5年，你会发现其实年年都有小阳春。并且没有哪一年的小阳春的热度会高过口罩刚解封后的2023年3月，我当时正在深圳和广州调研，我亲眼见到广州楼市热到一个项目半个月涨价4000多，弄得我都差点信楼市又起来了。
但到了2023年4月后半月 和5月份后，一切却突然戛然而止了，没有预料，也毫无征兆。
从那一次之后，我开始让自己延迟相信，一切都让子弹再多飞一会，然后你会发现在很多时候，你只要安静等待，啥都不用做，时间就会自己带给你答案的。
这一次也一样，谨慎乐观、持续观察，可能很快答案就出现了！
THE END
来源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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