作为上海近郊的核心区域，闵行区曾凭借紧邻市中心、产业基础扎实、配套成熟等优势，成为楼市热门板块，房价长期保持稳步上涨态势。但2024年以来，闵行楼市迎来明显分化，多个非核心板块房价大幅下滑，部分小区跌幅超40%，与古美、七宝等核心区域的坚挺形成鲜明对比，市场“冷热不均”特征凸显。
从区域分布来看，春申、颛桥、马桥、浦江镇、老闵行是闵行房价下滑的重灾区，跌幅显著跑赢全区平均水平 。春申板块曾是闵行热门学区房聚集地，巅峰时期春申景城、上海春城等小区单价突破9万元/㎡，如今春申景城二期两房单价跌至5.67万元/㎡，上海春城两房单价回落至5万元/㎡，降幅均超40%。该板块跌幅突出，核心在于学区价值弱化与交通短板，莘松中学成绩波动叠加无直达地铁，难以支撑高房价，投资客集中退场导致价格踩踏。
颛桥与马桥板块以刚需和刚改房源为主，房价下滑呈现“新老同跌”特征。颛桥紫薇花园作为2024年新开地铁盘，开盘备案价近7万元/㎡，如今实际成交价仅5万元/㎡左右，降幅接近30%，库存去化缓慢。马桥板块依赖大虹桥辐射概念，缺乏成熟商业与优质教育配套，前期炒作热度褪去后，房价持续回落，刚需盘单价跌至4万元/㎡以下，且成交周期拉长、议价空间超15%。
浦江镇与老闵行作为闵行南部刚需集中区，房价呈“阴跌不止”态势 。浦江镇动迁房扎堆、人口密度大，配套层级低，二手房价从3.5万元/㎡跌至2.9万元/㎡，部分小户型总价跌破200万元 。老闵行作为闵行发展最早的区域，房龄普遍超20年，老旧小区集中，户型设计落后，无核心利好加持，房价长期在3.3-3.5万元/㎡徘徊，近两年累计跌幅超10%，流动性持续低迷 。
闵行非核心板块房价大幅下滑，是供需失衡、配套短板、预期扭转三重因素叠加的结果。供需层面，闵行近年新房供应持续增加，叠加二手房挂牌量激增，市场供大于求，刚需板块竞争激烈，开发商与房东被迫降价抢客。配套层面，下滑板块普遍存在交通不便、商业薄弱、教育资源一般等问题，春申无地铁、马桥缺商业、老闵行无优质学区，难以匹配改善型需求，只能依赖刚需支撑，而刚需购买力有限，难以托底房价。
预期层面，“房住不炒”政策持续深化，上海楼市从普涨转向分化，购房者回归理性，不再盲目跟风炒作规划概念。同时，经济增速放缓导致居民收入预期不稳，购房决策更趋保守，观望情绪浓厚，进一步加剧房价回调压力。此外，核心区域与非核心板块价值差距拉大，古美、七宝等板块凭借优质配套与次新房源，房价保持坚挺，资金向核心板块集中，非核心板块被市场“抛弃”，房价持续承压。
当前闵行楼市分化格局仍将持续，非核心板块房价难有大幅反弹空间，大概率维持低位震荡态势。未来，只有补齐交通、商业、教育等配套短板，提升区域居住价值，才能逐步修复市场信心，缓解房价下滑压力。而对于购房者而言，需摒弃“普涨”思维，聚焦配套成熟、产业支撑强劲的核心板块，理性规避房价下滑的非核心区域，降低购房风险。
