大家有没有察觉，
最近一段时间，市场似乎正在修复一种微妙情绪：
那些带着恐慌、不安的无序抛售和砍价行为，正在慢慢减少。
我们越来越少听到某某人怒砍几十万甚至百万，成功“捡漏”超低价房源这样的事情。
随着这3年楼市泡沫不断被挤出，各方情绪进入一种趋于冷静的状态。
如果套用资本市场的逻辑，一轮完整的熊市往往要经历4个阶段：
杀估值、杀杠杆、杀逻辑、杀信仰。
（简答来说，就是一开始只是单纯觉得“太贵了”，后来发现“资金链条有问题”，再后来发现“故事可能是假的”，最后干脆连“未来还会不会好”都不信了。）
这3年的上海楼市，似乎在一步步复刻资本市场的走势。
而当市场情绪一旦慢慢回归理性，最先发生变化的不一定是房价本身。
是另一个隐藏的先行指标——
市场上的“捡漏机会”，在快速变少。
01
快速减少的“捡漏机会”
对于过去两年的上海二手市场来说，“捡漏”之所以频繁出现，本质上是因为市场同时具备了几个条件：
1、流入市场的房源足够多，人们有足够大的挑选空间；
2、价格体系足够混乱，存在大量“非理性定价”；
3、信息高度透明，市场里能看到大量价格锚点。
于是过去两年，我们经常能看到：
- 房东急头白脸挂牌，甚至反复挂牌；
- 短期不断下调价格，心态不稳；
- 同小区突然冒出一套低价几十万甚至上百万的“抢跑盘”；
在这种环境下，买家形成了非常强的“抄底惯性”：
不狠狠砍几刀，都觉得对不起自己的钱包。
但现在，一个很明显的变化正在发生：
市场里的低价房源，正在快速减少。
我们统计了今年3-4月新挂牌房源中，那些价格明显低于市场主流水平的“超低价房源”，并与去年同期、去年底做了对比。
结果发现：
今年3、4月份的新增挂牌中，超低价房源同比去年减少了35.7%，约9000多套；
即使和市场环境更接近的去年11-12月相比，也减少了5.5%，大约少了1000套。
如果你最近恰好也在看二手房，应该会有一种很明显的感觉：
过去那种“隔三差五就在朋友圈或者APP上刷到一套离谱低价房”的情况，正在变少。
房东虽然还在降价，但明显没有去年那么“慌”了。
而另一组数据，则进一步验证了这种情绪变化。
一个大的变化出现了：
今年的金三银四，挂牌周期长短对成交的影响，正被慢慢抹平。
2025年11-12月，成交房源中：挂牌3个月以内的房子，占比高达61%；
而挂牌6个月以上的“老库存”，仅占21%。
结合前面的超低价房源一起看，会发现那时候的市场逻辑非常明确：
谁降价更快，谁就更容易成交。
很多房东一挂牌，基本就是冲着“尽快卖掉”去的。
所以大量成交，都集中在新挂牌中。
但到了今年3、4月，情况开始明显变化。
挂牌3个月以内成交占比，直接降到了36%；而挂牌6个月以上的房源，则上升到了37%。
两者甚至已经接近持平。
这同时意味着：市场开始从“抢跑式成交”，慢慢转向“拉锯式成交”。
过去两年，很多成交往往带着情绪性。
房东担心继续跌，于是主动低价抢跑；买家担心买贵，于是疯狂压价。
但从今年3、4月的数据来看，双方都没那么激进了。
房东开始接受：房子不会像过去那样，一挂牌就快速成交；
而买家也开始发现：市场上的超低价房源，正在变少。
02
流入市场的好房源会越来越少
如果说上面的数据变化，是市场情绪正在修复；
那么接下来的数据，更像是在说明：
未来“容易捡漏”的基础条件，也在减弱。
我从一房一万数据库中，拉取了2023年至今每个月的新增挂牌量，发现了一个之前很少有人提到的“信号点”：
每年3月，都会成为当年的新增挂牌峰值。
2023年3月：28357套；
2024年3月：20069套；
2025年3月：22908套；
而今年3月，只有18320套。
顺着这个逻辑来看，今年3月大概率也会成为全年新增挂牌的最高点。
也就是说，二手新增挂牌的峰值，正在持续下降。
即使换算成单月均值，也是相同趋势：
2023年月均新增17660套；
2024年月均16637套；
2025年月均16444套。
所以今年流入二手市场的新房源，大概率会继续减少。
但真正的问题在于：
新挂房源减少，对于当下的市场，真的是一件单纯的好事吗？
03
挂牌减少这件事，分开看
按照过去的经验：
二手挂牌压力减少，意味着市场开始企稳。
但现在，如果还简单套用这个逻辑，可能就有些简单粗暴了。
因为当下市场的分化程度，远比过去任何时候都复杂。
不同地段之间；新房和次新二手之间；新规、旧规产品之间；财富预期之间；甚至租房、买房；婚姻和单身之间……
各种分化，都在同步作用于楼市。
于是，一个现实的问题出现了：
不同类型的房子，对“挂牌减少”这件事，反应完全不同。
比如：并不是所有总价段的新增挂牌都在减少。
200万以下房源，就是唯一还在增长的。
这意味着不少老破小、远郊低总价房，接下来面临的压力，可能依然不小。
另一边，900-1500万这个典型改善区间，新增挂牌缩减最为明显。
可偏偏过去两年，也是这个总价段，始终是楼市置换链条里最关键、也最容易堵塞的一环。
现在新房源减少后，对于在场房东而言，相当于少了一批竞争对手，心态自然会稳定不少。
但买家是否愿意接受这个局面，又或者形成新的僵化，还需要继续观察。
即使切换到环线视角，新增挂牌的缩减程度，也完全不同。
外郊环间（-29.8%）＞郊环以外（-24.7%）＞内环内（-21.6%）＞中外环间（-19.2%）＞内中环间（-14.4%）。
外环外和内环内，两头缩减明显；
而内中环和中外环，减少程度反而较小。
如果结合房价跌幅一起看，会发现两者背后的逻辑，可能完全不是一回事。
过去3年：内环内平均跌幅约23.8%；
而外郊环和郊环外，则达到33.7%-37.8%。
所以内环内新挂的减少，更像是一种房东内心的“惜售”。
因为他们意识到：地段稀缺的房子，即便市场下行，依然存在承接力。
说白了，只要自己愿意再降一些，还是卖得掉。
本质上它的流动性没有受到实质性的伤害。
但外环外就有些不太一样了。
很多房东慢慢发现，即便一降再降，也未必真能换来成交。
与其这样，那不如就让房子退出二手市场。
外环外的新挂减少，更像是一种房东经过挣扎、尝试后的不得不放弃。
这背后隐藏着的，实则是一场“流动性”的慢性困局。
但不管主动还是被动，今年的二手市场正在以一部分房东的静默撤离，换来供需间的一种新关系。
04
上海正在进入L型楼市的下半场
很多人对于上海楼市的理解，或许还带着过往的惯性：
“要么上涨，要么继续大跌”。
但其实在资本市场里还有一种更漫长、也更典型的状态：
横盘
价格不再快速下跌，买卖双方的情绪和各类房源的流动性上，会进入一个漫长的修复过程。
而这样的“前车之鉴”在日本消失的30年中，早就发生过。
上世纪90年代，随着日本房地产泡沫的破裂，东京核心区和外围区域，也经历了“先普跌，后分化”的局面。
第一阶段、1991-1995：典型的“杀估值阶段”
日本房价再1990年触顶后，开始进入普跌，前5年的平均跌幅大约在40%。
尤其是一些依赖高杠杆，带有投资属性和郊区的资产，出现了急跌和踩踏。
第二阶段、1995-2000：东京核心区开始“低波动横盘”
从上世纪90年代中后期，以东京23区为首的核心区二手住宅（当地也叫中古房/中古公寓）开始出现房价企稳横盘的迹象。
与此同时，郊区、老旧住宅还有一些非轨交核心区域，处于流动性低，无人接盘的状态，市场也从主动降价转而进入半停滞状态。
时至今日，随着楼市复苏，东京核心区一些地段优秀、楼龄较新的二手住宅，价格甚至已经超过泡沫时期高点。
图源网络
尤其千代田、港区、中央区等核心区域，不少优质次新公寓，已经进入“亿日元时代”（约为人民币500万）。
但与此同时，大量外围区域、老旧住宅，依然长期处于低流动性状态。
市场也完成了从“普涨逻辑”到“流动性逻辑”的彻底蜕变。
再回到上海。
其实过去二十年，我们对楼市有一个很强的共识：
只要拿得住、拿的久，房价总会慢慢涨回来。
但随着L型市场的到来，这样的共识是否会被打破，重塑？
或许你我的心里，已经有了答案。
转自一房一万
