最近跟朋友吃饭聊到房子这件事情，10个人里面有8个都在叹气。有人说自家的小区同户型，去年还能够卖300多万，今年挂了200出头都没有人问。也有人纠结手里面有两套老房子，租又租不上价格，卖又舍不得割肉。说来说去，大家都在感觉楼市这一次跟以前不太一样了。
其实这种感觉背后，是绑架的大逻辑已经悄悄换了频道。钱是普涨，买了就能够赚。现在是分化核心资产勉强还能稳住，大量普通房子在慢慢积水分。就像一场大潮退去我们才能看得清楚谁在裸泳。对于大多数不同家庭还好，是对于那些手里面攥着两套房子、三套甚至更多房子的家庭来说，明后两年真的是到了必须清醒的时候了。大局已基本定下来了，不要再用老黄历看日子，接下来最要紧的是坚持四不做。
第一，不要死扛着等普涨回本。
我身边就有这样的例子，一个亲戚在老家，县城和市里面各有一套投资房，高点的时候还值300多万，现在缩水了小一半。他天天在那里念叨，等行情好了再卖出去。可问题就是人口在往外走，年轻人都去了大城市，谁还敢来接盘？很多二三线以下城市的房子，并不是价格回调的问题，是流动性快没了。死扛着不卖，每个月的物业费，暖气费甚至房贷利息照样都得掏，房子却在慢慢的变老变旧。与其天天盼着根本不来的解放军，不如趁着现在市场还有一点温度，该割肉就割肉，把时间变成活钱。
第二，别再加杠杆捡漏抄底
终于能觉得跌的已经够多了，是时候该抄底了，尤其是一些手里面有闲钱、经历过几次周期的人？但是现在的底跟以前还真不一样。过去是负债买房，通货膨胀和工资上涨都能够帮你慢慢消化债务。现在收入预期不稳，万一家里有个急事，或者是工作有点变动，高杠杆立刻变成头顶的剑。明后年不确定的因素还很多，多套房家庭首要任务就是降负债，而不是堵反弹。你算算就算房价不跌，每年持有的资金成本和折旧加起来，也得有好几个点，房价得涨多少才够本？这个时候加杠杆很容易把自己拖到坑里面。
第三，不要让房子空着吃灰。
很多人觉得租房子麻烦，碰不到不省心的租客会更加闹心，应该把房子空在那里，觉得干干净净将来好卖。但是你想想，一套房空一年，损失的是实实在在的租金，哪怕是租金再低一点，一年两三万左右吧。这两三万够干不少的事情。而且长期空置的房子，家电水管老化的更快，没有人住的房子反而容易显旧。想办法简单收拾一下降点租金先租出去，让房子火起来，用租金去对冲持有成本。哪怕是将来想变现有人气的房子，看房的时候也更有生活感，更容易成交。
第四，别跟老破资产谈感情
多套房的家庭往往有那种老伙计，第一套房或者是住了很久的家属院。感情上是舍不得卖，总想着留个念想。但现实就是这种没有电梯，没有学区，房龄又大的房子，银行评估价越来越低，贷款越来越难，买家群体越来越窄。明后年随着保障房和改善型新房不断入市，这类房子的竞争力还会继续下降。跟房子讲感情，市场不会跟你讲情义。该置换的置换甚至还能够流动，把这些老破置换成地段更核心，品质更好的房子，哪怕是房子小一点，资产的韧性也会更强。
说到底这事不做的核心就是扔掉幻想，用现金流和流动性思维去重新打量手里面的每一套房子。房子正在回归住的本质，多套房家庭的财富考验可能才刚刚开始。
