都说深圳商场遍地开花。
据赢商网数据，截至2025年底，深圳在营存量集中式商业项目超340个，总存量商业面积逾2097万㎡，竞争剧烈。
但关内、关外的商业密集度却天差地别：
▲深圳购物中心分布情况 | 图源：211
不过，近年的情况似乎发生了变化。
一是，老牌商业区开始洗牌。罗湖东门天虹宣布即将结业，福田香蜜湖的沃尔玛也即将停业、迎来旧改。
二是，外围商业开始爆发。规划及在建4座万象商业、1座壹方商业、1座“山姆”……涉及5大区、8个项目。
▲郊区规划及开在建的中大型商业项目 | 仅供参考，以项目公布为准
难道关内关外真的风水轮流转了？
“时代的眼泪”！
开业超20年的两大商场将结业！
5月，东门天虹商场贴出一张《致顾客朋友书》，宣布与业主租约到期，将于6月7日停止经营。
▲东门天虹宣告6月7日停业 | 图源：来福宝姐姐
这是天虹首家大型连锁分店，自2000年期开业，上下6层、体量约2.6万㎡，至今已开业26年。
选择结业，也不是其他原因，而是企业出于“战略调整”的考量。
▲东门天虹24周年店庆 | 图源：深圳天虹
在这26年间，东门曾是深圳初代地标式商圈，入驻中国第一家麦当劳，以及沃尔玛、新华书城……后面又有太阳百货、东门天虹、茂业百货等商业品牌加持，一度人气鼎盛。
但随着深圳经济中心西移，东门商业逐渐掉队，哪怕近年因为文和友入驻、网红扎堆直播又翻红，但还是拼不过其他新建商圈。就连罗湖的“中国第一家沃尔玛”也在几年前停业。
这次天虹闭店，让很多网友感叹这是“时代的眼泪”。
“当年人山人海，没想到沃尔玛、百佳、天虹三巨头都没了……”
“真的是童年记忆，好像我的青春也跟着过去了”
但也有人觉得，旧式商场淘汰是必然的。
“东西太贵了，所以才会越来越少人。”
“实体式微，百货超市始终打不过网购的。”
同时，位于福田香蜜湖的沃尔玛，也迎来了旧改。
近期发布的《2026年深圳市福田区城市更新单元计划第一批计划（草案）》，当中就只有香蜜湖街道沃尔玛片区城市更新单元这一个项目。
实际上，这座沃尔玛在景田片区，占地约3万㎡，在1996年开业时，是作为中国第一家山姆开业的。
后在2005年，山姆迁至印力中心，这里就改为了景田沃尔玛，至今也营业了20年左右。
这次改造，同样是企业的自发动作——沃尔玛为申报主体，打算改造为商业、办公及旅馆业建筑，全部自持使用。
▲图源：深圳规划和自然资源局
或许，下次再见，这里将会是一座沃尔玛的总部大楼，底商则有可能还是沃尔玛商场。
外围商业爆发！
4座万象、沙井奥莱、光明“山姆”都来了？
但在深圳外围区域，商业却开始大爆发了。
据@深圳买房计划 不完全统计，五大区共有8大商业来袭，预计全是知名商业品牌。
▲仅供参考，以项目公布为准
其中，龙华超核万象中心的商业部分，宣布暂定名“万象龙华”，将联手深圳地铁，最快2027年开业。
▲万象龙华效果图
因为定位“高端商业”，外界将这座商业体称为“深圳第三座万象城”。
但实际上，万象商业系列产品包含“万象城”、“万象天地”、“万象汇”等，内部又分为M1-M4的四个档位。
M1：高端商业体，如深圳万象城、深圳湾万象城； M2：“MALL+街区”模式，定位轻奢，比如万象天地； M3：定位一二线城市区域购物中心，比如“万象汇”； M4：三四线城市项目。
目前看来，整个深圳7座万象商业里，仅有的2座万象城都是M1级别，年销售额都在百亿左右。
万象龙华预计最高或只能到M2水平，类似“万象前海”的定位，很难和已有的两座万象城比肩。
相似的还有龙岗大运G01046-0106宗地的商业项目，虽然招商要求比较高，但预计只能引入高奢品牌的副线品牌，比如美妆、香水等。坪山万象项目也一样。
▲龙岗万象商业的要求
另外，备受关注的宝安沙井壹方奥莱商业项目，前段时间也宣布核心部分通过竣工验收，预计2027年投入运营。
这座总投资超250亿的商业项目，体量达到30万㎡。
大体量商业一直都是鸿荣源的拿手好戏，龙华壹方天地+壹方城等体量超过60万㎡，前海壹方城也达到约36万㎡，都是片区的地标商业。
▲壹方奥莱实拍图 | 图源：赢商网
这一次的壹方奥莱项目，会是鸿荣源的第三座“巨无霸”商业，大概也会是宝安北部的地标商圈。
而更年轻的行政区，比如光明、坪山，存量商业更是不足，甚至是全市唯二两个没有“国家级商圈”及相关规划的行政区。
▲图源：赢商网
光明作为近年居住人口快速增长的行政区，商业面临“总量不足、分布不均、高端缺位”的问题。
目前，光明只有蓝鲸世界、大仟里两座超10万㎡的购物中心，在建的长圳深铁瑞城集中商业、塘尾润宏城万象商业商业体量均为约6万㎡，科学公园的满京华缤纷汇约3万㎡，都比较难形成大型商圈。
▲光明商业聚集区示意图 | 图源：深圳商业网点规划（2025-2035）
所以，光明还在增加商业规划。最近就计划再引入高端仓储式会员制商店，比如山姆、开市客等，拟选址光明城站片区。
而坪山，甚至还没有10万㎡体量的商业。
目前仅益田假日广场、龙坪天虹商场、百佳华·佳漾里三大商业，但缺乏一个大型、更高端的集中商业地标。
在建的坪山万象商业体量约10万㎡，又是华润操刀，预计会是未来的地标商圈。
▲坪山万象商业效果图
你觉得哪个待开商业人气会最高？
还有哪个片区缺乏商业配套？
