来源：市场资讯
（来源：商闻）
曾经风头无两的香港豪门，如今正在滑向悬崖。
5月27日，新世界发展第三次宣布延期付息，涉及34亿美元永续债。
这已经是2025年5月以来的第三次了。从法律上说，递延付息不算违约，但一个地产豪门连续三次说“钱我先不给了”，这个信号，正常人还是看得懂的。
资本市场直接拿脚投票。新世界股价一度跌超10%，如今已在8港元附近徘徊，到了历史最低点。
所有人都在问：郑氏家族，是不是真的没钱了？
答案是：手头真的很紧。
截至2025年12月底，新世界总债务约1443亿港元，净负债率高达59.7%。地产行业的警戒线通常是40%，新世界已经远远超标。
更让人捏把汗的是，集团手头现金只有215亿港元，连总债务的15%都覆盖不了。主营业务赚的钱，连付利息都不够。经营活动现金流净额只有23.2亿港元，而同期利息支出是29.6亿。
亏损也在继续。2024财年亏了近197亿港元，是近20年来首次年度亏损；2025财年亏损进一步扩大；2026上半财年收入腰斩，依然没缓过来。
每股资产净值从2021年的30多港元跌到了20港元以下。
过去几十年，香港地产商靠的是高杠杆、快周转，等着资产涨价。这套打法在市场上升期无往不利，但如今利率高、楼市冷、商业物业贬值，模式彻底失灵了。
更糟的是，新世界踩错了节奏。过去几年高价拿地，地还没开发完，市场价先跌了。借钱拿地的成本居高不下，回款却跟不上。
横向对比更扎心：新鸿基负债率15.1%，恒基约21%，长实低至5%，而新世界接近60%，是名副其实的“杠杆之王”。公司近期高息融资的票息高达7%至9%，而同行只有3%到5%。
面对千亿债务，郑氏家族开始全面变卖家产。
宣布第三次延期付息当天，就传出洽谈出售中环摆花街商业地块，售价约10亿港元。杯水车薪，但足以说明急迫程度。
5月初，周大福创建以16.1亿元人民币卖掉湖南长浏高速100%股权，还附带承担原有21亿元银行借款，这已经是折价割肉了。
此外，三家香港豪华酒店（君悦、万丽海景、九龙凯悦）50%股权正在洽谈，估值约156亿港元；上海淮海中路K11写字楼以28.5亿元挂牌；连瑰丽酒店集团据说也被评估过出售可能性。
还有之前郑家和黑石集团那场谈判，同样引人关注。
2026年1月，黑石计划以25亿美元入股，试图成为最大单一股东。消息一出，新世界股价月内涨超60%。
当时谈判的核心矛盾是：黑石想要实际控制权，可郑氏家族对此态度十分坚决。
到了5月13日，由于郑家拒绝交出控制权，这笔约40亿美元的交易正式告吹。
但郑家并没有放弃引资。他们仍在接触对控股权诉求较低的投资方，同时也在评估自己注资约312亿港元，如果最终选择供股，郑家自己需掏出约140亿港元来保住控股权。
局势很严峻，但也不是完全没牌。
管理层推出了“七大减债措施”：包括加快资产销售、降低资本开支、暂停派息等等。
而且，香港楼市也在回暖，今年以来销售连同车位已突破200亿港元；上海豪宅项目半月卖了18亿元。
在内地，新世界的土地储备集中在长三角和大湾区，深圳西丽旧改预计今年国庆推出，龙岗项目也实现了首开销售。
但是，集团目前超过54%的资产都已经拿去抵押了。借新还旧能拖多久，终究是个绕不过去的问题。
几十年来，李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家族垄断着香港地产。
但今天，分化已经开始了。长实、新鸿基、恒基靠着低负债和稳健经营穿越周期，只有郑氏家族因为高杠杆和激进扩张，率先站在了悬崖边上。
郑裕彤一手打下的商业帝国，还能不能扛过去？
答案或许很快就会揭晓。
