老张在地产圈干了二十二年。 他最近翻出手机里几张截图，是2014年8月的《经济日报》电子版，头版标题写着“支持合理住房需求”。 那之后九个月，北京朝阳区一个叫“首开国风美唐”的楼盘，单价从三万二涨到了四万六。 现在他又翻出另一张截图，是2026年4月17日的《经济日报》头版，标题是“房地产市场正在筑底”。
“你仔细看，排版位置都一样，都是头版头条。 ”他说，“连用词都像，当年是‘支持合理住房需求’，现在是‘支持改善性住房需求’。 换了三个字，意思一模一样。 ”
2026年4月下旬，人民日报、新华社、央视、经济日报四大央媒，在三天内全部发布了关于楼市的正面定调。 这是2016年以来第一次。 上一次四大央媒统一口径，还是2014年9月。 那一年年底，深圳房价开始启动，到2016年翻了一倍。
央媒同步发声的目的是什么？ 很多人的第一反应是“托市”。 但更准确的说法是“重新定价”——通过改变市场预期，让资产价格在一个新的平衡点上站稳。 过去三年，全国商品房均价从最高的12400元/平米回落到9600元/平米左右，跌幅超过22%。 这个跌幅已经足够深，深到让很多开发商的资产负债表彻底破裂，也让地方政府的土地财政收入下滑了四成以上。
《经济日报》在2026年6月15日的头版上写：“随着一揽子稳楼市政策效果逐步显现，房地产市场筑底回稳的势头，越来越明显了。 ”这里的关键词是“回稳”而不是“反弹”。 央媒对房价涨幅的控制力远高于对房价下跌的控制力——房价涨的时候，央媒喊话可以降温；但房价跌的时候，央媒喊话的实际效果取决于配套政策是否落地。
回头看2024年到2025年的政策工具箱。 2024年5月，央行推出了“517新政”，包括降低首付比例至15%、取消房贷利率下限、设立3000亿元保障性住房再贷款。 2025年，政策继续加码：北京、上海、深圳先后放松了限购门槛，广州干脆全面取消限购。 杭州、成都、西安等二线城市也随之放开。 到2025年底，全国只剩不到10个城市还保留着限购政策。
但这些政策只让市场短暂回暖了两个月，此后又陷入了更深的观望期。 原因很简单：居民收入预期没有改善，房价下跌的趋势线没有被打破。
直到2026年一季度，两个关键数据出现了变化。
第一个是去库存拐点。 国家统计局在2026年4月发布的3月数据显示，全国商品房待售面积结束了连续52个月的同比增长，首次同比下降0.3%。 52个月是什么概念？ 从2022年1月开始，库存一路累积，到2025年年底达到历史峰值8.2亿平米。 一旦库存停止增长并转跌，意味着供需关系正在发生根本性逆转。
第二个是土地供应断崖。 根据中指研究院的数据，2025年全国住宅用地成交面积同比再降18%，是连续第三年下降。 2023年降了21%，2024年降了16%，加上2025年的18%，三年累计下降超过48%。 土地是新房供应的源头，源头水量减少一半，水龙头后面的出水量早晚会枯竭。 2026年一季度，全国新开工面积同比下降了14%，还在继续下滑。
供需两端的逻辑正在被改写。 库存从累积变为下降，新开工从下降变为断档。 这种情况下，2027年的新房供应会出现明显缺口，尤其是核心城市。
但央媒在这个时间点密集发声，还有一个更深层的原因：金融机构的资产负债表和居民的资产负债表，需要在一个相对稳定的价格体系下重新达成平衡。 截至2025年底，个人住房贷款余额约为38万亿元，其中约35%的贷款是在2019年到2021年房价高位时发放的。 如果房价继续下跌，这部分贷款面临断供风险的比例会快速上升。 如果断供潮大面积出现，银行的不良贷款率将从当前的1.5%上升到3%以上，这会直接冲击金融系统的稳定性。
四大央媒在2026年4月的联合发声，有两个明确的指向。
第一个指向是“止跌”。 这是《经济日报》2026年5月的系列评论中反复提到的词。 “止跌”和“防止继续下跌”的差别在于，“止跌”是一个结果导向的命令式表述，意味着政策端会动用一切手段来阻止下跌趋势。 从2026年4月开始，深圳、上海、北京陆续出台了购买存量商品房用于保障房的政策，浙江、江苏、广东等省份开始试点“共有产权住房”的新模式，允许政府和购房者按比例持有产权。
第二个指向是“改善性需求”。 2026年政府工作报告中明确写了“支持多子女家庭改善性住房需求”，并将“初婚初育家庭纳入重点支持范围”。 这句话放在过去五年里看，变化非常明显。 2022年到2024年，政策的重点一直是“刚需首套”和“保交楼”。 “改善性需求”这四个字，意味着政策的目标群体正在从“买得起房的年轻人”转向“想换好房的家庭”。 后者的购买力更强，对市场的拉动作用也更直接。
老张说他注意到一个细节：2026年5月，上海浦东一个单价15万的楼盘开盘，认筹比是1:2.8。 他不是说上海楼市已经好了，而是说，在某些城市、某些板块，有购买力的人已经开始行动了。
国家统计局公布的2026年5月数据显示，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市从4月的14个增加到19个，二手房是6个增加到11个。 涨幅都不大，基本在0.1%到0.3%之间。 但方向变了。
杭州是这轮回暖中比较典型的一个。 2025年全年，杭州二手房成交量不到5万套，是近十年最低。 2026年1月到5月，累计成交量已经达到2.9万套，同比上涨了35%。 涨价还没出现，但成交量在往上走。 这是市场触底的常见信号——量先于价。
央媒密集发声之后，能做的事是有限的。 真正能影响房价的，是土地供应、信贷政策、人口流入、产业分布这些硬指标。 对于普通人来说，核心城市的优质资产，正在通过这一轮政策吹风和成交量回暖逐渐完成“价格发现”。 而那些人口流出、产业空心的三四线城市，可能会在这一轮回暖中完成“最后的出货”。
每个城市都不一样，每套房子也不一样。
