国际清算银行（BIS）最新发布的中国实际住宅房地产价格指数，记录了过去18年里中国房价剔除通胀后的真实走势。
2006年，指数还在85附近。之后四万亿、去库存、棚改货币化，每一次政策托举都把曲线往上推一个台阶。到2018至2020年前后，指数冲上了115的历史高点。也就是说，剔除通胀后的真实房价，比2010年基准线涨了超过15%。
然后，曲线开始掉头。不是震荡，不是横盘，是持续三年以上的单边下行。
到2024年，实际住宅价格指数已经跌到95以下——不仅把2016年之后的涨幅全部抹掉，甚至跌穿了2010年的基准线。一套房子在今天所代表的真实购买力，已经退回到了十五年前的水平。
不是名义下跌，是实际财富缩水
房价的名义下跌和实际下跌是两回事。二手房挂牌价从高位跌了20%，但如果把整体物价涨幅算进去，实际财富缩水的幅度要远大于此。BIS做的就是这件事：用CPI平减，把名义房价还原成真实购买力。
这一次，没有V型反弹
历史上中国房价经历过多次假摔——2008年、2014年，每次跌完后都有政策托底，曲线重新抬头。但这一次不同。2021年拐点之后，曲线一路向下没有回头。2023年的小幅反弹只是技术性喘息，2024年继续走低。
预期变了，才是最大的变量
一张跨越18年的走势图，从高峰滑落到跌破基准线，它传递的信号不只是价格在跌，而是那个只涨不跌的时代可能真的过去了。BIS把中国这张图放在全球44个经济体的房价数据库中横向对比，2021年之后的斜率，与日本1990年代泡沫破裂后的走势有着令人不安的相似。
当然，全国指数掩盖了城市间的分化——一线核心地段和三四线库存是完全不同的故事线。但它回答了一个根本问题：如果把通胀剥掉，中国住宅的真实价值经历了什么。
答案就是：先涨了15%，又跌回去了。而曲线能不能止住，才是每个人都在等的真正答案。
