给大家提个醒，目前这个楼市环境，最要谨慎考虑长期没成交的小区，特别是挂牌量大体量，但一个季度以上没成交数据的小区。
之所以写文章提醒，是因为最近还真有不少购房者，因为看上的房源价格比小区最低挂牌价还便宜，觉得捡漏想买。
你真要买房，能捡漏肯定没问题，但关键现在感觉很多人分不清什么是真捡漏和假捡漏。
有些人看上的捡漏房源，完全就是去接盘的。
现在二手房最大的问题，已经不是跌价了，是很多小区长期零成交，导致价格已经没有公信力了。
我问你，长期没成交，挂牌价有什么用？
你们要清楚，市场是有筛选机制的，特别是下行市场，新房还能依靠营销资源卖，但二手房想要成交，完全就是拼能力拼价格。
这几年市场下行，很多小区价格一降再降，有些小区哪怕位置差，价格便宜都还有大把成交。
还是以前那句老话，没有不能买的房子，只有不能买的价格。
举两个成都的例子。
我拉了一下最近，成都小区成交量排行，青白江、阳光城，是不是位置并不好？
青白江，这么多年了，地铁都没有，又在认可度最低的北边，听湖九园，五千多块钱单价，最近三十天，还是卖了十多套二手出去。
龙泉驿阳光城，也是算龙泉驿边缘板块，足球村两三千块钱一平，三十天也能卖十多套。
那些挂牌量大，还几个月没成交量的小区，是真有问题。
小区能长期没有成交意味着什么？
意味着，这类小区，在目前的阶段，不符合主流市场选择，要么就是价格不合适，要么就是没自住需求。
这类小区，基本不存在捡漏的机会，只有继续接棒站岗的风险。
没成交，就是没降到位。
（特别说一下，小区挂牌量少的除外，很多小区就几个十多个挂牌，长期没成交，也算情有可原。）
目前，可以做到常态化成交，且具备连续性的小区，不能说这些房子就值得买，但起码可以证明这些房子，有真实的购房群体，风险没那么大。
看清楚，不看偶尔捡漏成交，要看持续性常态化成交。零星成交不算有效流通，只有稳定成交，才证明小区具备接盘群体、符合现阶段真实市场定价。
高挂牌零成交的核心，不是房子本身的问题，而是小区已经失去了被市场认可的交易价值，不是抛售过剩，是前期买入群体集体被套牢了。
现在包括未来的楼市，有人接盘才是最关键的关键。
看一个小区情况。我给你们一个简单粗暴可以参考的公式。
存量风险指数=小区总挂牌量÷季度成交量（挂牌量要确保在30套以上，太少了没意义）
如果算出来，数值大于80，你就要谨慎了，不是说不能买，是要尽可能砍价。
如果是数值大于120，或者直接一个季度以上零成交，建议再观望一下。
购房者很难真正多角度地去了解成都楼市，建议去微信公众号“不鱼说房”看看，整理了很多专业的成都楼市分析和成都规划信息！
