近两年上海商办土拍市场持续降温，纯粹的大型商业地块更是稀缺。
大多地块捆绑写字楼、附加严苛产业要求，不少直接定向出让，能拿出来市场化竞拍的大体量纯商业，少之又少。
7月1日，浦东新杨思巨型商业地块正式挂牌，这块近20万㎡的商业综合体，注定改写浦东南部商业格局。
本次出让为组合地块，包含21Aa-04、21Ab-01两大核心商业用地，搭配多处地上街区与多层地下空间统一开发。
7月30日现场竞价，地块起始总价14.9925亿，地上商业折算综合楼面价约1.12万/㎡。
地块规划极具看点：
地上打造13.3万㎡购物中心+1.67万㎡文化场馆，合计15万㎡商业主体；
地下一层预留约2万㎡商业、文化空间，搭配3.5万㎡中央公园同步建设，整体商业文化开发体量近20万㎡。
在浦东待开业、已开业商业榜单中，体量稳居第四，仅落后前滩太古里一二期、新嘉中心。
单看建筑面积或许看不出优势，但占地尺度拉开差距。
新嘉中心含配套绿地总占地仅5.3万㎡，而新杨思囊括公园、公交枢纽、城市道路总占地约13万㎡，是前者2.5倍，规模对标前滩太古里整体占地。
最亮眼的设计，是「购物中心+开放式街区+中央公园」三位一体立体连通模式。
东西两区二层天桥互通，全域地下室打通，专属连廊直达中央公园。
冬夏可在恒温室内逛街看展，春秋漫步街区打卡探店，闲暇直达公园休闲，适配上海全年气候，精准契合当下年轻人、家庭客群的多元消费需求。
新杨思能吸引一众头部商业运营商紧盯，核心在于独一份的流量底盘。
对比浦西密布的商圈，浦东南部、西部长期缺乏高端大型综合体。
塘桥、北蔡、杨思、三林、康桥、周浦等连片居住区，常住人口超200万，区域内仅有中小型商场，高端购物、文化休闲需求长期外溢前滩、陆家嘴。
这片片区也是浦东近十年改善住宅集中板块，城市界面崭新，持续涌入高购买力家庭，消费潜力充足。
放眼浦东商业梯队，新杨思19.3万㎡体量超越正大广场、金鼎天地、周浦万达等成熟商圈，定位超级复合街区，补齐内中环南段大型商业空白。
当下上海纯商业出让地块本就罕见，这块地处浦东内中环成片净地、无捆绑条件、完全公开招拍挂的大体量商业，更是多年难遇。
多家意向房企均看好板块长期价值，竞争预期拉满。
传言太古、嘉里、华之门、华润这些顶级开发商都被吸引来了。
有人会问，已有前滩太古里、新嘉中心两大顶流，新杨思凭什么突围？
二者分别服务商务、产业人群，而新杨思核心服务数百万居住客群，兼顾日常消费、家庭出游、文艺打卡、周末轻度假多重场景。
大面积中央公园赋予它城市公共客厅属性，不只是购物商场，更是整片浦东南部的休闲核心。
项目预计2030年开业，届时浦东将形成前滩、金桥、东方枢纽、新杨思四大超级商业集群，分别对应商务、产业、交通、居住四大需求。
坐拥海量居住人口、立体复合场景的新杨思，将成为浦东南部不可替代的全新地标。
7月30日竞价值得重点关注，拿下地块的房企必然拥有一线品牌资源，未来项目也将重新定义上海新一代购物中心标准！
对于浦东南部居民而言，不用再长途奔赴核心商圈，家门口集购物、文化、生态于一体的20万㎡商业巨无霸，已经来了!
