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判断一个板块是否属于中心城区，有个偏门，就是看别墅价格。但凡城市别墅，价格一定是贵的，无论总价还是单价都贵；如果反之，就无法称为“城市别墅”，继续推演，它所在的地段自然也要被排除出中心城区。
比如慈城新城，目前个别别墅单价甚至跌落到20000以内，总价500多万可以拿到，那就说明这一板块还未跨入中心城区。
但东钱湖有些例外，虽然某些别墅的价格已经在20000以内（隐学、高钱之类的农村落地房除外），但宁波最贵的单价也发生在东钱湖，两个极端现象同时存在，这也让东钱湖的板块定位形成非常大的困扰。
东钱湖某些别墅可以低到什么程度呢，白石湖东今年3月成交了一套联排，单价仅15000。东湖观邸当前的成交均价仅在20000左右，包括卡纳湖谷，也只有20000出头，部分双拼的挂牌价也不过如此。
按照这些别墅的价格表现，其实和慈城的别墅是差不多的。
然而，东钱湖的别墅也贵得离谱。钱隆山庄近期有一套别墅，捅破了宁波住宅挂牌价的天花板——20万！
当人们还在热议宁波第一豪宅是昆吾、玖洲、星洲还是泊璟廷，钱隆已经悄无声息的摘走了挂牌王。
包括钱隆其他的挂牌价，也都是动不动100000+。挂牌榜的第二名才轮到江万系，至于泊璟廷，可能别墅挂牌少，反而已经轮不到了。
有人会说，那是因为钱隆别墅的形态特殊，大独栋，单价自然高。但形态并不是单价的充分必要条件，九龙湖畔的别墅形态同样很稀缺，但最近的成交价居然只有13000出头，挂牌价才18000。
显然，形态也是要结合地段才能卖出理想的价格。
所以从钱隆，还包括御景湾、比华利（尤其2期）、水汀湖里（一线湖景）的总体价格表现，东钱湖又有了中心城区的特征。
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所以，结论到底是什么呢？
我的答案是：东钱湖是一片，已经被城市老钱认可，正在逐渐发展成为中心城区的板块，但具体到个案，要综合评估其品质和供需情况。
白石湖东加上天境的整体挂牌，已约达250套，这还不算未上架的。
沁庐挂牌更少，位置更好，又是万科在卷品质时期开发的，所以价格表现尚可。
东湖观邸是纯别墅社区，贝壳挂牌及未上架超80套；对比香颂湾和英伦水岸，后者年代稍新，产品也更胜一筹，再加挂牌少，因此价格表现就要优越不少。不过英伦近期成交极少，所以更能说明情况的是香颂湾，成交均价比东湖观邸高出约5000左右。
最后再看卡纳。
贝壳加上未上架，大约90套，整体挂牌接近20%。去年卡纳还上了最后一批新房，意外吧，18年了，当年的一些置业小姐姐都要做外婆了，总之结论就是供应量巨大。按说九唐挂牌也不少，但九唐早期产品有独栋，三四期是容积率极低，花园极大，外观也非常惊艳的合院，产品优势让九唐的价格继续碾压卡纳。只是以目前九唐的挂牌量，未来价格大概率会向下调整。
所以结论是，这些别墅过大的体量，致使挂牌量也水涨船高，供应量太大就容易造成踩踏，再加产品老化，使其在市场竞争中只能抑价换量，这和普通住宅是一个逻辑。一切价格最终都是供需关系的表现——计划经济除外。
03
最后再来看东钱湖板块目前的区位。
直线距离上，东部新城和明湖，距离东钱湖还有5公里多，中间有回龙城乡结合区，通路不畅；最接近市中心的是东南新城，过高架就到，直线2公里左右。未来只要中间一片建设完毕，有较好的城市资源落位，东钱湖就有望正式融入中心城区板块。
到时，东钱湖的别墅表现会如何？只要产品尚可，我们来看下中海国社唯一的别墅产品是如何表现的。
挂牌在6万左右，前期有几套成交，均价在40000+。
当然，东钱湖整体的别墅供应是全宁波第一，大大小小的别墅社区加起来要20来个，即使融入中心城区，大部分别墅的表现恐怕也只能和美欧的中产别墅区表现相当。
从积极层面说，东钱湖别墅已经看齐欧美了；换个角度，东钱湖别墅有自住价值，但相当一部分尚不具备资产配置价值，只是保值性优于普通高层。
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