潮水褪去，你才知道谁在裸泳。
巴菲特这句话，是为中国房地产行业那些标志性大人物定制的：一夜之间，瘦得不成人形的王健林；以前像个独立王国的皇帝，如今正在踩缝纫的许家印；不惜摧残75岁的身体，也要拼命刷流量，为自己创业项目续命的王石。
这些人从中国商业金字塔的最顶端，突然坠落下来。虽然他们家族的财务自由没问题，在境外应该有不少资产（王石最少，他上车太晚了），但商业帝国带给他们那种在中国社会的超级“软权力”，彻底消失了。
（左起，潘石屹和离婚整容前的王石，两人难得同框）
那么，谁是没有裸泳的人？潘石屹肯定算一个，他甚至比以前还要成功。
1， 他建立了一个真正的华人离岸富豪家族。由于妻子张欣作用巨大，这个家族可以称为潘石屹张欣家族。他们，至少，拥有几十亿美元的离岸资产。
仅以家族办公室（Closer Group）旗下房地产板块Closer Properties来说，公司运营的房地产资产总价值就一度超过 50亿美元（约400亿人民币）。公司总部位于纽约，物业集中于美国的金融中心纽约和文化中心波士顿，都是甲级（Class A）房地产，没有垃圾资产。
请注意，该家族办公室是单一家办（Single Family Office），只为自己的家族理财。所以，这意味着这些财富主要都是潘石屹张欣家族自己的。
2， 家族的产业正从房地产延伸到文化产业，完全可以说，他们家族正在打入“美国主流社会”。
美国当地时间6月24日，美国电影艺术与科学学院（奥斯卡奖主办机构）公布2026年度新会员邀请名单，张欣名列其中，成为了有资格为奥斯卡投票的学院会员，即“奥斯卡评委”。
一向低调，不想出头的潘石屹，这次终于没有忍住，在个人社交媒体上高调表达了对妻子的祝贺，喜悦之情根本压制不住。毫无疑问，这是家族离岸发展的一次里程碑事件。
的确，联想到以前那些远比自己牛得多的地产大佬接连出事，我们任何一个人如果是老潘，都会压不住这种偷着乐的愉悦感觉。
但老潘，他绝对不是坏人，他是绝顶的聪明人。
你可能要说，商界大佬哪个不是聪明人？这话没毛病。然而，能深刻理解私人财富所能达到的边界，在达到巅峰之后忍住诱惑，绝不越雷池一步的聪明人，少得可怜。
01
“装孙子”，恪守私有产权的边界
为了显示自己的谦卑和对有关部门是“无害”的，潘石屹喜欢公开讲一个故事。
有一次，因为地产调控，他和任某某被一位省部级领导叫去训话。潘石屹的策略是不断“点头认错”。他说，自己认为没有必要冲突，只要一直示弱，对方打拳打到棉花上，也就不好意思继续训斥了。
但一起去的任某某，选择刚硬到底。部长批评一句，任某某就回顶一句，最后搞了三个小时，部长和任某某都满头大汗。由于现场气氛十分尴尬，潘石屹说自己几次借口上厕所，避开风头，于是，自己在办公室外跑了好几圈。后来，任某某嘲笑潘石屹，说他是个胆小鬼，被部长吓得跑厕所。
这个故事，一些媒体的解读十分肤浅可笑。比如，什么小潘低调务实，性格温和。任某某性格刚烈；稍微有点认知的观点，就说任某某是高干子弟，当然不把部级干部放在眼里。小潘是来自西北的农村娃，所以十分守规矩。
这些解读几乎都是在扯淡。对部长训话的不同反应态度，最核心的深层原因在于潘石屹和任某某不同的身份。
潘石屹是私营企业主，是商业地产巨头SOHO中国的大股东，顶撞主管部门领导的本质是私营企业公然对抗国家调控政策，将个人私利置于于行业健康发展和经济稳定的大局之上，是一种不能挑战的原则性问题。
（老潘张欣夫妇在北京创业时期合影，老潘一直以谦虚随和，笑容可掬示人）
但任某某是国企领导，当时是地产开发商华远地产的董事长，上级股东单位是北京市西城区国资委。也就是说，任某某和部长即使吵架，也是国有部门之间的利益博弈，是公对公，都是为了公家的利益，吵得再凶，直接骂粗口，也都没有任何根本性的原则问题。
潘石屹不会不知道这个根本性问题。但他非常聪明，把自己（私营大股东）和任某某（国有股东利益代言者）并列，突出自己的温和，其实是一种变相的偷换概念。加上一些媒体对问题的低智化解读，更让吃瓜群众搞错了方向。
这个案例，也从另一个层面说明，老潘对私人产权的边界到底在哪里，有着超乎常人的深刻认知。有这种认知的老潘，再加上接受剑桥经济学和高盛投行熏陶的张欣，使得这个家族对私人财富的“流动性”有了近乎偏执的重视。
什么是流动性？就是富豪的财富可以在家族需要的时候，以最小成本、最快速度变为全球通用交易货币，并随时置放于全球任何角落的那种超级便利性。
（张欣和两个儿子在一起，老潘家族越来越有老钱范儿了）
因此，潘石屹家族在2005年SOHO中国上市前夕，就设立了海外家族信托，搭建起了全球财富配置的离岸平台。SOHO中国在香港上市，在香港这个国际资本自由港，作为控股股东，SOHO中国的分红和减持套现资金，都可以顺畅地兑换为美元，源源不断地注入这个离岸信托。
然后，自由地在全球配置美元资产。
2014年至2019年间，老潘和张欣通过频繁抛售国内核心地段的商业资产，累计套现金额约300亿元人民币。有趣的是，这个时间段，刚好是万达扩张的高潮期。王健林带领万达从单一的国内商业地产开发，急速转型为横跨商业、文化、体育和旅游的巨无霸商业帝国。万达广场、万达文化旅游城全国开花，大少爷王思聪也达到了个人名望的巅峰。
高潮发生在了2021年，那是正是口罩时期。当年6月，黑石集团宣布斥资约30亿美元（约合236亿港元）收购潘石屹张欣夫妇控制的SOHO中国控股权，套现后，老潘夫妇仅保留9%股权。创始人放弃控股，这是一件大事。不过，同年9月，在有关部门的反垄断审查期内，收购要约被撤回，套现失败。
这并不影响家族的全球配置，少了30亿美元，只是量级有所差异而已。2014年至2021年间，由张欣操刀，老潘夫妇在纽约、波士顿买入近十处优质物业，包括通用汽车大厦、公园大道广场等股权，累计投资超过50亿美元。
这是老潘家族在境外的资产基本盘，也是他偷着乐的底气来源。
02
全球化，锁定家族跨世代发展
2014年，潘石屹和张欣夫妇分别向哈佛和耶鲁捐赠了1500万美金（约1亿人民币）和1000万美金（约7500万人民币），用于“支持贫困中国学生入读哈佛耶鲁”。
对此，企业界的“大嘴”曹德旺说，潘石屹两口子“贼精贼精的”。之后，潘石屹和张欣的两位儿子分别入读了哈佛、耶鲁的本科，拿到了进入美国上流社会的门票。
（张欣在社交媒体贴出小儿子Luc pan入学哈佛，另一位儿子之前已入读耶鲁）
老潘家族到底在境外有多少钱？各种统计杂七杂八，从20亿美元到60亿美元都有。考虑到SOHO未售出的股权价格会波动，美国持有的物业也会有价值变动，那么可以考虑取一个中值，家族资产不会少于40亿美元的水平。
老潘家族真正厉害的地方，是在全球化资产配置中，做到了进攻和防守兼顾。
老潘以前的家族办公室名字叫Seven Valleys，中文翻译为“七谷”。潘石屹夫妇信仰巴哈伊教，该教于19世纪中期创立，是一个倡导世界大同的新兴宗教，全球信徒大概七八百万，世界中心设在以色列的城市海法。Seven Valleys是教义中的一部分，其将修行路径划分为七个层级，每一层级对应不同的修行状态，就是“七谷”。
但不久后，老潘夫妇将Seven Valleys的名字改为了Closer Group。外界解读，改名主要是Seven Valleys显得太生涩，不利于品牌在美国主流社会的传播，而Closer Group则好得多。“Closer”代表了拉近和社区的距离，拉近和北美主流社会的距离。作为房地产开发商，寓意肯定要好得多。
Closer Group旗下，分为两个板块，一个是地产板块Closer Properties，另一个文化板块Closer Media。Closer Properties前面已经介绍过。Closer Media的公开信息是这样描述自己的：一家总部位于纽约的影视制作与融资公司，主要与全球顶尖的创意人才合作，共同打造剧情片与纪录片作品。
（定居美国之后，张欣长期活跃在美国影视圈）
2021年创立以来，Closer Media曾出品了《僧侣与枪》《以斯拉》《声音的历史》等影片。如果说Closer Properties是房地产老本行，是老潘家族的防守战略，那么Closer Media就一种打入美国主流社会的尖刀，是进攻武器。2024年，Closer Media入股流媒体平台MUBI，张欣进入董事会。2026年，张欣成为了奥斯卡评委。
除此以外，张欣的社会身份还有：纽约现代艺术博物馆、阿斯彭研究所的受托理事；哈佛全球顾问委员会、亚洲商业委员会成员。这些身份看起来像是些“社会贤达”的虚名，但含金量懂的才懂——艺术机构捐赠和顶尖大学募资（当然也包含了子女求学咨询），是全球上流社会最有深度的两种社交方式。
说了这么多，我们很容易得出一个结论，老潘家族真的了不起。如果对比中国更知名的那位地产商“老汪”，你更会支持我们的这个结论。
“老汪”当年有多牛？地产是国民经济的第一支柱，而他是地产界的第一块牌子，他甚至被认为是中国企业家的NO.1，任正非、柳传志、马云那个时候，都远远没有他牛，更不要说什么王健林、皮带哥之类。那时候，“老汪”是中国的最高调的房地产大佬，而潘石屹可能是最谦卑的地产小兵。
但20年之后，乾坤倒转。老潘的三个儿子都已成年，“保送”最顶级名校，全球上流社会门票在手，然后，每个人平均能分到至少10亿美元的离岸资产，在美国、英国分别开启了家族三支血脉的创业之旅，潘氏家族发展的天花板，可以说不可限量。
（这里有个插曲：老潘大儿子潘瑞是和前妻所生，不一定持有老潘张欣夫妇的这一块资产，所以我们按“平均”来算。2021年，北京海淀公安分局发出通报，通缉一位诋毁戍边英雄的“潘某”。网友推测是潘瑞，而他也并未辟谣，他目前大概率在英国创业。）
（公安部门通缉“潘某”的公告）
反观“老汪”，60多岁和原配离婚。从公司离职后，拼命和新欢秀恩爱，上电视，上网络热搜。这样做，等于是通过对原配夫人、大女儿的心理创伤上进行反复的二次伤害，来获取流量，孵育创业项目。所以，他被网络舆论不断攻击。
更现实的问题是，“老汪”70岁左右，才生小女儿。由于大形势剧变，他已经没有足够的时间，为子女设立足以保卫阶层的大额离岸美元信托。他的确想做，还做了香港股市的壳公司SPAC，但为时已晚，大势不等人，几个创业项目全都没有达到预期。
对比“老汪”家族不可避免的阶层下坠，老潘家族全球化发展的成功，不由得让我们惊叹老潘 “扮猪吃老虎”这种风格的含金量。
老潘不是坏人，发家不靠岳父，不靠大院里面看着自己长大的叔叔阿姨们批条子，也不要你走个面儿，更没有整烂尾楼害人。这或许是他应得的。
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