大量小区泳池闲置，免租金都没人接手，广州有小区：已改造重开|小区|广州市|游泳池|物业公司

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（来源：广州日报广州日报）

炎炎夏日，小区游泳池原本是人声鼎沸的景象。但记者近日走访发现，很多广州小区游泳池却并未开放。由于运营成本、安全要求等原因，广州市内一些小区的配套游泳池已经闲置许多年。在体育设施线上转手平台，有近百家小区游泳池急寻下家。不少小区的物业管理方焦急地为小区游泳池寻找运营方。

业内人士表示，小区游泳池闲置并非广州独有，国内很多城市都有此类现象，盘活闲置的小区游泳池，需要业主、物业公司、经营方共同形成合力。

大量小区泳池闲置

线上平台近百家小区泳池急寻下家

免租金都没人接手

记者连日来在广州市走访发现，小区游泳池废弃闲置的现象在广州十分普遍。位于海珠区的保利花园小区室外游泳池曾经是住户们夏天消暑的好去处，然而到了今天，业主们只能干看着空荡荡的泳池，池边甚至成了公共晾晒区。在泳池两边，有市民拉起绳子，晾起了衣服。

在海珠区富丽银禧小区，一个小游泳池内基本干涸，仅有浅浅一层积水。“积水就容易孳生蚊虫。”小区住户说。业主们希望泳池重新开放，但要找到接手的单位并不容易。

就连不少大型成熟社区的游泳池也出现闲置。有着上万名业主的天河华景新城游泳池今年不开了。偌大的泳池空空荡荡，池底全是污渍。遇到下雨天，泳池内还会出现积水。直到现在，小区室外游泳池依然没有找到“下家”。

广州闲置的游泳池有多少？某体育设施线上转手平台显示，需要转手寻找下家的游泳池有近百家。这些泳池的面积从200多平方米到5000平方米不等，游泳池的招租价格也十分便宜，多数游泳池的招租价格只有几万元一年，有些不需要转让费招租。番禺区朗陶居小区游泳池面积有600平方米，招租价格仅为4.5万元/年。该小区物业工作人员介绍说，这个价格已经是“白菜价”了，如果是2020年以前，租金至少20万元/年。

花都区观湖国际小区的游泳池目前也因闲置，正在线上平台招租中。泳池运营方介绍说，该小区为有1300多位住户的大型社区，小区内有200多位幼儿生源，周边有4所学校环绕，但因为公司运营的游泳池过多，所以现在急需转手。此次泳池转手不需要转让费，只需要每年3万元租金。

小区泳池闲置在全国都很普遍

广东省物业管理协会党支部书记贺栩模表示，小区泳池闲置的情况不只广州存在，在全国的住宅小区都是普遍现象。在他看来，小区游泳池之所以大面积闲置，有多方面的原因。

一是‌成本收益失衡‌：单月水电、人工（持证救生员）、消毒及维保等刚性支出常超10万元，但露天泳池年有效经营期仅3-4个月，仅靠业主低票价或培训费难以覆盖，所以，很多小区游泳池“免租”也无人愿意接手。

二是合规与安全门槛飙升‌：经营者需具备“高危险性体育项目许可证”，救生员配比要求提高，250-500平方米的游泳池，通常需要配备4名救生员，叠加水质检测、公众责任险等费用，使盈亏平衡点大幅抬高，物业公司因无资质或担心运营风险过大，而直接关停。

三是市场需求结构性收缩‌：消费者更倾向体验好、四季开放的室内恒温馆，很多小区的露天池因水质难控、受天气影响大而被淘汰。

四是设施老化与改造困境‌：很多建成多年的泳池设备陈旧、渗漏破损，翻新需动用维修资金或自筹资金；而改造属“改建重建”，需“双三分之二参与、双四分之三同意”的业主参与表决，协调难度较大。

广东省物业管理协会副监事长、韶关市物业管理行业协会会长吴宇勋表示，广东深圳、中山、东莞、佛山、韶关等城市也都存在小区游泳池闲置的现象，是全国普遍性的问题。“因为泳池经营成本高、风险大，盘活小区废弃泳池的难度也很大。”他说。

盘活小区泳池先过三道关

贺栩模也表示，如果小区游泳池属于开发商，那么，盘活游泳池的责任主要在开发商，如果小区游泳池属于小区配套设施，则其属于全体业主共同所有。如果要对游泳池及公共区域进行改造，或者进行功能转变，需要征集全体业主的意见，需要花费较长时间。要盘活闲置的游泳池，需要过几道关：

第一，游泳池通常属于小区规划的公共配套设施，计算在业主的公摊面积里，则该小区游泳池的产权归全体业主共有，对闲置游泳池进行改造，可能需要动用物业维修资金。根据《广州市物业专项维修资金管理办法》，物业专项维修资金的使用应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。难度极大。

第二，如果对小区游泳池进行改造或功能转变，则属于民法典中需要“双3/4”同意的情形，需要征集业主意见。民法典明确规定，改造小区游泳池属于改建、重建建筑物及其附属设施，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。很多小区游泳池长期“吃灰”，就是卡在这里。

第三，要解决室内游泳池和室外游泳池联合对外出租时产权不统一的难题。现在，不少小区游泳池之所以难以对外招租，主要原因是很多小区的露天游泳池属于全体业主，而室内游泳池产权属于开发商。很多第三方机构在承包游泳池时，希望将室内游泳池和室外游泳池共同承租下来，方便管理。但对于很多小区来说，要将室内游泳池和室外游泳池同时“打包”对外出租存在障碍。主要是开发商不希望将室内游泳池经营收益和室外游泳池的收益混在一起。

以位于海珠区某大型小区为例，泳池十几年来一直都是由物业公司对外承包，现在泳池的各项设施都比较陈旧破损，去年的承包商在合同到期前就不愿承包了。今年，物业公司好不容易找到一家愿意承租室外游泳池的商家，本来合同都已经签了，但对方觉得投资太大，于是又临时决定退场。东莞一家公司有意向，但该公司想室内室外泳池一起承包。然而，物业公司表示室内泳池产权是开发商的，明年才可以一起承包。于是室外游泳池对外出租的事情又搁置下来。

物业补贴资金

“社区+业委会+运营”三方联动

广州已有小区摸索出盘活闲置泳池经验

在对小区闲置游泳池进行盘活方面，广州也有一些小区进行了有益尝试。

位于东风西路的嘉和苑小区，几年前也曾因经营成本高导致游泳设施老化、安全保障困难等问题，在2020年，小区泳池也曾“停摆”。该小区物业管理中心工作人员告诉记者，在物管公司和小区业主充分协商的基础上，动用一部分物业维修资金，并由小区业主自己筹资“兜底”对游泳池的设施进行改建，并配备多名安全员，如今，小区游泳池由小区物业公司自行管理，主要针对本小区业主开放，得以重新焕发活力。

物业工作人员表示，该小区泳池盘活最大的经验就是坚持物业公司自营，一池水成本9000元，3名安全员每月工资支出几万元，由物业公司补贴一部分资金用于泳池日常运营，才让小区游泳池得以盘活。

祈乐苑位于广州市中心城区核心地段，共有住户约1400户，常住人口6000余人。该小区之前因为业主自管而出名。小区业委会主任冼敏强告诉记者，该小区泳池也曾出现“停摆”。后来，实行业主自管后，小区游泳池被承包给第三方管理，小区室内游泳池属全体业主共有设施。

冼敏强表示，该小区游泳池盘活的经验有两条，一是多元共治‌，建立“社区+业委会+运营”三方联动机制，将盘活过程转化为社区凝聚力建设契机。二是设立监督机制‌，业主委员会设立监督员，定期对运营方实行考核（水质、安全、满意度）。

热心业主彭女士认为，小区游泳池能“盘活”主要是因为：第一，由业主委员会或热心业主牵头，动员广大业主，必要时动用物业维修资金；第二，由小区物业管理公司进行自管。“泳池由小区物业公司自管的好处是，物业公司会比较用心，毕竟是服务了多年的老街坊，哪怕偶尔有些小亏本，也不会那么计较。”彭女士说。

业内人士：可通过“低租金+收益分成”

和公共收益补贴第三方的方式激活闲置泳池

“经营小区游泳池，每天都提心吊胆，安全责任压力真的很大。”今日体育通创始人、斯博特体育总经理刘文富至今仍在广州运营着十多家游泳池。他直言，小区开放泳池“压力山大”。目前广州运营较好的小区游泳池，很多是物业费较高的高品质小区，很多由小区物业补贴资金。

刘文富表示，小区游泳池实际上是一个“吞金兽”。苛求物业或承包公司不顾亏损也要撑起泳池的正常运营不太现实。“甩包袱”层层传导，最后权益受损的还是广大业主。不少小区业主当初在购买楼盘时，就是看中了小区配套的高端游泳池，小区游泳池长期废弃，实际上导致业主权益受损。

他表示，以自己从事游泳池行业十多年的经验，盘活闲置泳池有两个方法：第一，物业可采用“低租金+收益分成”的方式吸引更专业的运营公司，同时，整合资源，将泳池与健身房、儿童娱乐等配套结合，打造多元化服务，以多元经营降低泳池经营风险。

第二，业主需要多一些主人翁意识，正视泳池开放的成本，可通过业主大会协商定价，或从公共收益中补贴部分运营费用给第三方运营公司，共同维护泳池正常开放。