同样一片柳江，同样地处河东核心，巅峰单价逼近1.9万/㎡的荣和天誉，如今二手成交价明显回落。很多柳州购房者十分困惑：曾经一房难求的顶豪标杆，为什么扛不住行情？想要看懂下跌，先要搞懂它当年凭什么卖得贵，再看清优势不断稀释的现实。
十多年前荣和天誉能够站上柳州房价顶端，依靠四大不可替代的红利。第一，稀缺无遮挡的一线柳江景观，早期河东沿江高端地块稀少，直面宽阔江面的楼栋，被购房者认定为不可再生资源，愿意付出高额溢价。第二，河东最早成熟核心地段，靠近政务中心、商圈，路网配套落地快，远郊楼盘很难与之竞争。第三，柳州初代高端社区规划，恒温泳池、业主会所、高标准物业，主打改善圈层，吸引大量本地生意人、高收入群体。第四，当年市场选择极少，想要江景、优质物业、成熟地段，几乎没有竞品，供需差距直接推高房价。
但是时代早已改变，当年支撑高溢价的核心卖点，慢慢失去唯一性。
首先，江景资源不再稀缺，大量竞品持续分流改善买家。近几年静兰湾、独凳山片区不断释放沿江地块，多个新一代江景改善楼盘陆续交付。同样可以观赏柳江，新房户型布局更合理、车位配比更高、外立面更新。过去“想买一线江景只能选荣和天誉”的局面彻底消失，购房者选择变多，不愿意再为老牌小区支付巨额景观溢价。
其次，房龄增长带来硬件短板，新旧产品形成代差。小区交付多年，当年引以为傲的规划放到当下已经落后。早期车位配比不足，早晚高峰停车紧张；户型进深偏大，采光、得房率比不上现在的四代住宅。公共设施逐年老化，后期维护成本持续增加。买家对比之后会发现，买二手房还要承担翻新成本，同预算选择新房体验更好。
除此之外，所谓高端圈层带来的附加价值，正在不断淡化。早些年不少改善群体买房看重邻居圈层。如今大家置业更加务实，优先考量户型、通勤、物业维护水平，不会单纯为小区“豪宅标签”买单，圈层隐形溢价持续缩水。
抛开小区自身优势褪色，几大外部环境进一步加速价格调整。
第一，房产增值预期彻底扭转，投资客集体退场。楼市上行周期，不少投资者入手江景大平层等待升值。现在大家不再相信买房稳赚，纯炒房客全面离场。豪宅总价门槛高，潜在接盘人群本就有限，只剩下少量自住改善买家，需求持续收缩。
第二，柳州人口基本面平稳，高端购买力增量不足。作为工业城市，持续存在年轻人外流现象，外来落户置业人数增长缓慢。能够承接150万以上大平层的家庭数量固定，没有新增购买力托举高端房源价格。目前全市二手房挂牌量居高不下，买家掌握议价主动权，不少急售业主主动降价出手。
第三，豪宅长期持有成本被大家重视。大平层物业费、交易税费更高，如果长期空置，每年持有成本不容小觑。高位进场的业主算上贷款利息，降价出售大概率面临亏损，抛售潮进一步压低小区整体行情。
在这里必须客观区分分化行情：小区内部房源价格并非普跌。无遮挡头排江景、楼层视野优质的房源跌幅相对温和；看不到江面、临街、中低楼层房源，溢价缩水最为明显。
荣和天誉的行情，给所有柳州购房者上了现实一课。地段、江景的确属于优质加分项，但不存在永久保值的资产。随着城市持续开发、新产品不断涌现，老小区的竞争优势会慢慢被抹平。买房不能照搬十年前的经验，不要盲目迷信景观、地段光环，产品新旧、长期物业维护水平，同样决定房产未来价值。
你觉得河东老牌江景小区，后续还有上涨机会吗？评论区聊聊！
