在中国地产圈，能精准踩对好几次周期的大佬真没几个，万科创始人王石绝对算一个。当年楼市最火的时候，他一句“活下去”让全行业笑话他太保守，结果这么多年过去，当初笑他的那些地产巨头挨个爆了债务雷，只有万科稳稳熬了过来。最近这位老爷子又开口聊房价了，圈内不少人看完都直呼，这次搞不好他又要猜对了。
早些年咱们城镇居民住的都是单位分的房子，商品房这词儿基本没人提。1979年的时候全国城镇化率才18%，改革开放推开，尤其是1998年房改之后，地产市场一下迎来了二十多年的黄金期。现在咱们城镇化率已经爬到64%以上，有超过9亿人住在城镇里。
短短四十多年，全国累计建了约230亿平方米住宅，城镇人均居住面积从7平方米涨到了36平方米，已经和发达国家水平相当，这个规模放在整个人类历史上都找不到第二例。支撑这么多年高速发展的一个关键制度，就是商品房预售制。这个模式跟很多欧美成熟市场不一样，人家都是交了房才开始让买家还按揭，咱们这儿买家交了首付办了贷款，银行直接把全款打给开发商，房子还没影开发商就先拿到了全部资金。
那时候房价一直涨，没人担心开发商盖不完楼，所有风险都被大家下意识忽略了。靠着这种模式，一大批巨无霸房企快速冒了出来，恒大就是最敢冲的那个。这家1997年在广州起家的公司，只用了二十年就做到全国第二大开发商，巅峰期在全国有超过1300个在建项目，累计交付住宅超过1200万套，囤的土地储备比整个曼哈顿岛还要大。
那时候买房人都觉得，这么大的龙头企业，怎么可能出事？结果泡沫说破就破，2021年底恒大成为第一家公开违约的头部房企，披露出来的总负债差不多3000亿美元，相当于中国GDP的2%左右。紧接着融创、碧桂园等一堆之前风光无限的房企，挨个曝出了流动性危机。
2022年夏天开始，全国上百个城市的购房者陆续贴出停贷告知书，说楼盘不复工就停止还银行月供。美银当时测算过，中国在建住房项目里，约9%已经成了烂尾楼，涉及差不多240万户家庭，人口超过730万。评级机构标普给出的判断更不乐观，说约四成中国开发商都有财务问题，两成项目已经停工。
这份烂尾的痛真的格外戳心，好多家庭已经背了好几年月供，回头看自己买的房子还是个钢筋水泥骨架。不少年轻人为了结婚买房，掏空了两代人的全部积蓄，农民工进城打拼半辈子，把所有希望都放在一套四线城市的公寓上，结果收房时连水电都没通。问题根子出在预售监管资金被挪用，开发商拆东墙补西墙，一旦销售遇冷融资收紧，链条随便断一环，就是大面积停工。
房地产牵一发动全身，上下游连着几十个行业。2022年上半年，国内最大的瓷砖生产基地广东佛山，行业开工率一度只有五成左右。头部企业蒙娜丽莎当年上半年净亏损约7000万美元，其中近一亿美元都是给开发商的货收不回钱做的减值计提，类似的情况遍布钢筋、水泥、家电、家装等各个行业。
地方财政受的影响比大家想的更深，过去不少城市三成到四成的综合财力，都靠土地出让金撑着。房企不拿地，土地流拍成了常态，地方政府的钱袋子直接收紧，基础设施投资和公共服务支出都受牵连。到现在不少地方已经在找土地财政之外的新出路，但转型肯定不是一两年就能做成的。
放到全球比，中国房地产的估值也能看出问题，中国经济总量大概是美国的四分之三，按理说住宅总市值也该差不多这个比例，实际情况却是中国住宅账面价值曾经长期是美国的两倍多、欧洲的三倍多，这种倒挂本身就说明前些年的上涨里有不少水分。北京边上的燕郊就是典型例子，靠着承接北京外溢需求，房价2015到2017年翻了三倍，日涨千元抢不到房的情况天天有。
后来限购落地，只有本地户籍能买房，疫情又卡了跨省通勤，租赁市场直接凉了大半。到2022年前后，燕郊不少楼盘成交价比高点直接腰斩，类似的情况也在鹤岗、玉门这些收缩型城市反复上演。贝壳之前发布过报告，燕郊所在的廊坊空置率排全国前列，接近20%的建成公寓没人住，全国平均也有约12%的存量房空置，房子过剩已经是不争的事实。
不少人担心这轮调整会不会变成中国版雷曼危机，多数专业机构都判断不会。咱们的金融结构和2008年的美国完全不一样，中国没有大规模的按揭证券化，个人住房贷款作为优质资产都留在银行体系内部，不像美国次贷那样打包卖到全世界。再加上咱们购房者首付比例普遍偏高，居民主动弃房断供的意愿和条件都远低于当年的美国家庭，所以调整会是漫长缓慢的，不会一下子崩盘。
理清这些背景，再看王石这次的判断，逻辑就顺多了。他把这轮调整和上世纪90年代日本地产泡沫作对比，当年日本央行连续加息主动刺破泡沫，之后陷入了失去的三十年。咱们的做法完全不同，政策工具箱里降息、降准、放松限购、保交楼专项借款、城中村改造，每一项都能精细化投放。按他的话说，中国楼市是政策市，主动权始终在管理层手里，以时间换空间实现软着陆，完全做得到。
他说这轮调整周期大概率要持续三到五年，理由其实很实在，从1998年房改到2021年上半年，中国房价基本单边涨了二十多年，中途几次小回调都很快被政策托住，从来没经过真正的深度调整。二十年攒下来的库存压力、债务包袱，不可能在一两年内就出清，光是处置爆雷房企留下的债务黑洞和烂尾项目，就是一项浩大的工程。
接下来整个行业会彻底洗牌，之前靠高杠杆、高周转、高负债模式扩张的房企，正在被市场挨个淘汰。能活下来的，肯定都是负债率合理、现金流健康、开发节奏克制的企业。未来房企会从拼规模转向做利润，从抢地王转向精耕细作，整个行业的拿地、开工、新增供应都会明显降一个台阶，这是回归常态必须走的路。
王石对中国楼市的中长期还是抱有信心，这份信心不是来自房价还能翻几倍的幻想，是来自中国城镇化还有纵深空间，还有庞大的改善性需求，加上咱们政策调节的独特优势。现在城镇化率虽然到了64%，离发达经济体75%到80%的水平还有距离，一二线核心地段、优质学区、适老化住房还有结构性缺口。
对咱们普通人来说，这番话里最值得琢磨的就是提前做好准备六个字。不是让大家恐慌抛售，也不是鼓动加杠杆抄底，就是提醒每个家庭重新理一遍自家的资产结构、负债水平和现金流安排。房子会慢慢回归居住属性，买房必赚的时代已经翻篇了。
刚需买房别盯着所谓价格洼地瞎冲，量力而行，先查清楚开发商财务健不健康，优先选现房或者准现房，一定要落实预售资金监管的情况，这些比什么都重要。投资客就别指望短期内房价再来一波普涨了，未来几年主要是消化库存。手里有多套房的家庭，趁着市场还有流动性，适度优化配置降低房产集中度，走稳一点总没错。
潮水退去的时候，谁在裸泳一目了然，潮水回落的过程里，提前系好安全带的人，才能走得更远。中国地产的黄金二十年已经落幕，哪怕接下来还有新的故事，主角也不会是那些喊着规模第一的赌徒，而是真正读懂周期、读懂政策的清醒人。
参考资料：新华社 稳地价稳房价稳预期 促进房地产市场平稳健康发展
