今天起了个大早，三点多，准备拍世纪早霞的，没想到最后惊艳我的却是雨后的彩虹。
人生很多时候也是这样，期待一种风景，却收获另一种惊喜。
这篇原计划是写二手房的，但老友早晨突然给我消息，说中介连续一周每天打电话给他，让把学区房再降10%，他心态有点绷不住了，到底卖还是不卖。
最近很多家长纠结于“买还是不买”，“卖还是不卖”，结合大家的问题，索性再写一篇。
长期关注我们账号的朋友应该知道，过去几年，我一直都在拉警报。
2023年写过一篇《2025年是学区房的大限》、《进入3.0时代，学区房即将不复存在》。去年写过《2025，有些学区房不能碰了》。
我的观点从来没有变过，学区房的主要功能是筛选家庭，功能还在。
要么就买老破小，最后一年买，用完立刻卖，减少投入，控制亏损。
要么就买居住属性好的，住的舒服，但做好一直住下去的打算，有可能以后卖不掉。
所有判断，大逻辑是基于人口，新生儿数量不断减少。
根据《中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报》显示，2025年学前教育在园幼儿3225.5万人，相比于2020年，人数已减少33.1%。幼儿园关停的报道，大家这两年看了不少。小学也开始了。
关于学区房，教育资源只是表象，底层逻辑依然是供需关系。
为什么我强调“南京模式”是全国学区房的结局？因为它符合国家教育改革的核心方向——反内卷，通过让大部分房子失去原有的学区溢价，来加速教育资源均衡化，的确有效果。
所以我判断是，南京这一枪打响了之后，不少城市会直接效仿。
南京究竟对学区房干了什么？
不存在学籍占用一说，不需要提前一年落户。
什么意思？
上六年级的孩子，可以在四月份，小学毕业前买学区房。等到八月份，去初中报到之后，就能卖了。在极端情况下，同一套学区房被连续周转，能同时占用一年级、二年级、三年级、四年级、五年级、六年级、初一、初二、初三，九个学位。
市场流动性被最大释放。
新政落地之后，市场有哪些变化？
- 老破小书包房，在极短的时间开始探底，跌幅最大达到30%，因为没有实际居住需求，所以短时间被大量抛售。有些已经跌到和周边没有学区房子差不多的价格，只不过，有学区的能成交，没学区的连带看都没有。
- 居住属性不好的老破大，基本没人看了，不少房主大幅降价，效果也不好。明眼人都知道，买到手，烂在手。
- 双学区概念被弱化。居住属性好的三房，虽然也跌价，但幅度不大，依然受到二胎家庭青睐。居住属性不好的，房龄老的，只能当成单学区贱卖，降幅很离谱。
- 小学学区完成分化，只有个别顶级名校还有人翻牌子，但价格已经白菜，毕竟房龄老是硬伤。
- 二线学区彻底去学区化，房子好不好卖，全看居住属性，学区就当白送。
新政落地之后，买家又有哪些变化？
- 更多家庭观望政策变化，担心政策后期存在不确定性。
- 准备买初中书包房的家庭变多，关注总价，严控亏损。毕竟教育部在开展阳光招生之后，花钱上好学校的难度加大。
- 一些之前换不起学区房的二胎家庭，动手了，因为居住属性还不错的房子，价格真下来了，他们也做好长期居住的准备，接受正常的贬值。
- 不少一胎家庭开始放下对教育的执念，在换房的时候，更多关注居住改善，顺带给孩子上个好一点的学校，尤其是小学。
新政落地之后，卖家又有哪些变化？
中介正在成为降价的加速器，不少房主心态一旦崩塌之后，一切价格皆有可能。
至少从最近看，每天都在出现新低价。
政策调整对学校会有影响吗？
一直以来，民办学校通过优录筛选孩子，一线公办学校通过房价筛选家庭。
房价下来了，交易周期缩短，筛选作用会削弱。毕竟交易快进快出的话，操作成本也就二十多万，普通家庭也有机会参与，门槛自然会下降。以前不仅要花几百万，而且资金占用至少三年，家长是冒着风险搞教育，决心是不一样的。
但这并不意味着一线学校会失去优势。相反，随着一部分学区失去溢价，真正有口碑、有成绩的头部学校会变得更加稀缺，优质生源和家长资源可能进一步向少数学校集中。
很多人关心一个问题，学区房到最后会不会彻底消失？
至少短期内，优质教育资源是稀缺的。
现在还有一个新的说法，小学看家长，初中看同学，高中看老师。
最后给大家几点建议，毕竟我研究这个市场七八年了。
- 买学区房，不要加太高杠杆，一定要量力而行，这就是一笔消费，而且后面还要追加补课的消费。学区房只是买了一个入学的确定性，买不到结果的确定性。
- 要买就买最好的学校。
- 如果纠结了大半年，还拿不定主意，买还是不买，我就劝你放弃。
- 二胎家庭买学区房，不能单纯考虑金钱成本，还要考虑居住长期的稳定性和隐性的精力成本。
- 书包房用完立刻卖，不要犹豫，亏多少都要卖，不要对学区房抱有什么幻想。
- 一定要相信高层反内卷，搞教育资源均衡化的决心，因为已经到了不搞不行的地步，虽然短期效果不明显，但依靠一套房子锁定教育优势的逻辑，会越来越弱。
- 任何房子最终都要回到居住属性，所以未来抗跌的也是居住属性好的，配套完善的，房龄更新的，如果有学区，可以加分。
- 下一步就是租售同权，杀伤力更大，会从小城市开始。孩子少，没办法，学校比房子更需要争夺学生。
- 在下行期，一定要相信中介对房价的打击是摧毁性的，他们只想成交。
后续还会继续跟踪市场动态，分享我在学区房和教育上的研究成果。
有时候想想，80后真的挺苦，什么都轮上了。
