7月31日下午两点，上海徐汇滨江的安澜上海东区开盘。项目首批推出100套大平层，建筑面积169至229平方米，备案均价17.287万元/平方米，单套总价2416万至4197万元。
项目公布的开盘数据是，198组客户认购，30分钟全部售罄，成交金额33.6亿元。平均一套房卖到3360万元，平均一分钟成交1.12亿元。
上海楼市还在调整，一套三千多万元的房子却要靠抢，这两件事同时发生了。
一、为什么？
这次认购客户接近房源数量的两倍。只要大约一半客户愿意按一房一价表选下去，后面的人连房子都未必能看到。开发商把供应量、户型和开盘时间都算得比较准。
三个户型里，面积最小的做成三房。对于普通人来说，这已经是一套大房子；放在徐汇滨江的顶豪项目里，它却是入门产品。总价最低做到两千多万元，把原本三四千万元以上的客群往下扩了一截。
同一个项目西区前两次开盘，首批房源以192至588平方米为主，备案均价17.88万元/平方米；第二批面积238至460平方米，备案均价17.91万元/平方米。东区的最小户型更小，均价也略低一些，购买门槛自然跟着降了。
西区首批在去年12月推出211套，开盘当日销售约90.77亿元；今年3月又推出51套，当日销售22.6亿元。东区这次热销有前两次开盘的铺垫，项目在上海豪宅圈里的知名度也早就做起来了。东区再用面积更小的产品接上，客户数量当然会增加。
整个安澜上海体量约80万平方米，东区规划住宅13栋，其中还有两栋150米超高层，住宅计容面积约28万平方米。眼前售出的只是第一批，后面还有大量房源。开发商一次拿出多少、先推什么户型，会直接改变认购率和售罄速度。
中国建筑披露，徐汇区斜土社区125-31、127b-24两幅地块总占地约13.41万平方米，总计容建筑面积约53.41万平方米。两幅地块的协议总出让金额为439.5亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录。
开盘前三天，上海刚完成今年第六批次集中土拍。三宗地块共成交235.14亿元，杨浦滨江地块溢价35.83%，徐汇康健地块溢价24.51%，奉贤地块则以底价成交。核心区土地有人抢，远郊土地热度平淡。安澜上海把开盘放在土拍之后，确实接住了这轮情绪。
今年2月26日开始执行的上海楼市“新七条”，也增加了内环内的合格买家。非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海连续缴纳社保或个税满1年，可以在外环内购买1套住房；满3年，外环内可以购买2套。金融、互联网、科技等行业里工作时间不算长、收入已经很高的人，过去可能卡在资格上，现在可以进场了。
一套最低两千多万元的房子，公积金多贷几十万元并不会改变购买决定，限购资格却很重要。政策没有创造这笔财富，只是让已经有钱的人获得了进场资格。在上海连续缴纳社保或个税满三年的外地高收入人群，可以直接获得外环内第二套住房的购买资格。
项目披露的客户平均年龄只有38岁，35岁以下占40%。这能说明买家面孔年轻了，不能据此认定这些钱都由年轻人自己挣来。最小业主只有19岁，购房款也可能来自家庭。
二、这代表上海楼市反转了吗？
国家统计局6月数据里，上海新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨3.1%；二手住宅环比上涨0.4%，同比仍下降3.2%。面积超过144平方米的新房，环比上涨0.5%，同比上涨5.3%，1至6月平均同比上涨5.6%。
安澜上海这批房源全部超过144平方米，正好落在涨幅最大的面积段里。这个价格指数不等于每一套大房子都涨了，却能看出今年上海新房的购买力更多集中在改善型产品。
徐汇滨江今年还有嘉佰道·徐汇、云锦华庭等高总价项目入市，周边待售项目也在继续蓄客。项目集中，会把看房人和市场宣传一起吸引过来；同一批客户也会同时比较户型、景观和总价。
全国数据的温度更低。据国家统计局数据，2026年上半年新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售额下降13.6%，其中住宅销售面积下降12.4%，住宅销售额下降13.7%。
这场开盘说明，上海核心区仍有很强的高净值购买力。一个百套规模的楼盘只需要找到相应数量的有钱人，整个楼市要恢复流动，需要普通家庭把手里的旧房卖出去。三百万元的房子成交以后，卖家才可能去买六百万元；新增购买力才会进入豪宅市场。
眼下的顺序倒过来了。豪宅依靠稀缺供应、宽松后的购房资格和高收入客群先成交，普通二手房还在等价格调整。前者一天能卖出几十亿元，后者决定上海楼市能不能持续放量。
后面徐汇滨江还有多个高总价项目继续入市，安澜上海也准备加推。
首批供应量不大时，卖完相对容易；供应连续增加以后，客户是否还愿意在相近地段、相近总价里不断接盘，更能检验豪宅购买力。
结尾
媒体标题总是好看的，但看大盘，当前的环境距离上海所有房子都好卖还差得很远。
上海楼市已经领先全国率先走到高度分化的阶段，钱正在集中去抢少数地段、少数产品，但更多房子还是得靠降价和置换慢慢恢复成交…
数据来源：中国建筑、国家统计局、上海市房屋管理局、界面新闻。
