2月26日起施行的"沪七条"，是这轮行情的点火器 。 非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税缴纳年限，从原来的3年缩短至1年；首套住房公积金最高贷款额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑政策后最高可达324万元 。
政策一落地，刚需群体最先反应。 2026年上半年，总价100万以下的二手房成交套数同比上涨82%，100-200万上涨37%，200-300万上涨8% 。 总价越低涨幅越大，恰恰说明这波入市资金最敏感、最实在。
从占比看，总价300万元以下的房源是绝对主力。 上半年300万以下成交占比从去年同期的51.8%上升至62.4% ；上海链家数据也显示，3月新政后300万以下成交占比约为60% 。
置换链条向上传导的信号越来越清晰。 6月，300-500万价格段成交占比较3月上涨13%，500-800万价格段上涨17% 。 这意味着，低总价房源的买家入市后，原业主拿到资金和房票，正在流向更高总价的改善市场。
为什么是低总价的"老破小"先火？ 租售比给出了答案。 截至2026年一季度，上海二手房整体租售比约1.7%；市中心70平方米以下的老破小，租售比普遍超过2.0%，样本平均值达到2.51%，个别小区接近3% 。 易居研究院测算，上海"老破小"租售比约为2.45%，已具备一定的类固收属性 。
从区域看，浦东以28612套继续领跑，宝山、闵行分列二三名 。 90平方米以下小户型占到全部成交的66.4%，其中70-90平方米是供需两端的黄金锚点 。 买家画像很清晰：预算有限、要自住、看重性价比。
新房市场则呈现另一番景象。 上半年上海新房成交8.48万套，同比增长约14.7% 。 新房套均总价约901万元，二手房套均总价约375万元，近三倍的价差让绝大多数刚需只能转身走向二手房市场 。
你身边有没有朋友，正是在这半年里完成了"卖小买大"的置换？ 又或者，你正在那套租售比2.5%的老破小和远郊新房之间犹豫？ 每一种选择背后，都是对上海这座城市不同的信任方式。
