房价跌了几年了，很多朋友问我还有跌多久。能理解，房子毕竟不是金融产品，而是消费品，还是有刚需的。积压了几年的需求，都在等房价触底的那一刻。
但是千万不要觉得已经跌了好几年了，也差不多该反弹了吧。不要下这么武断的定论，你跌得久，有人家日本跌得久吗，他们可是跌了20年才反弹的。
那么该如何判断现在房价的水平，还要跌多少？还要跌多久？
熟悉我的朋友都知道，我判断房价有两个核心指标：租金回报率和国债收益率。国债收益率是非常透明且稳定的收益率，很适合作为所有产品收益率的比较基准。而由于国债收益率很稳定，并且流动性也非常高，所以一般其他产品收益率都必须比国债收益率高才行。
其实之前我也就只有一个概念，就是租金回报率要比国债利率高才行。但是最近看到一篇文章，跟我思路一模一样，并且数据很能说服我，在此分享给大家。
我们说经济过去几年房地产行业的下行，现在房价泡沫小了。但其实泡沫的小时并不在于租金回报率上涨，过去几年虽然房价跌了，但是房租也跌了，算下来租金回报率并没有提高多少。所以问题的核心在于，30年期的国债利率下降了，从3.72%跌到了1.86%。
由于经济下滑，现在社会上值得投资的产品越来越少，导致国债利率下滑。也就是说，虽然房子没有进步，但是竞争对手都退步了，所以现在显得房子也没有那么差。
到了现在，国债利率已经跟租金回报率差不多的情况下，房价泡沫是否就去完了呢？
并没有，租金回报率应该比国债利率高才对。综合全球经验，一线城市的住宅租金回报率需要高于30年国债收益率0.8%以上，房地产市场的价量才可能达到稳态。从这一角度来讲，我国一线城市的租售比还要提高1%才行。现在一线城市租金回报率大概是1.7%，要提高到2.7%，大概还要跌40%左右。
当然，由于一线城市的房子还绑定了户口、教育资源等，所以房价倒不一定会再跌40%这么多。但这些资源是很难估价的，不好说到底值多少钱。从我个人角度来判断，大概愿意付20%的溢价吧。减掉这20%，还剩下20%泡沫需要消化。如果每年跌5%-10%，那么还要跌3年。
很多人会说国外有房地产税，这还有一个点，国内的房子持有成本远低于国外的房子，如果把这部分算上的话，现在的房价其实也没啥泡沫了。
我是认可这一点的，如果中国的房子持有成本一直这么低（房地产税永远不出台），那么现在的房价可以说到底了，之后就到了横盘时期。
但是我相信，房地产税一定会来的。现在收税已经越来越严了，房地产税只会迟到，但不可能缺席。
什么时候会来呢？房价越平稳，财政越缺钱，来得越快
我的知识星球《谭谈财经》，内容包括：
（1）金融、房产、时政、职场和社会思考等领域的深度思考，由于面向私域，所以并非”删减版“
（2）高价值学习资料，包括研报、电子书籍等（基本面研究，适合长线）
（3）一些我觉得有可能发酵的上市公司段子（当下热点，适合短线）
（4）每日最新各类有价值的金融数据、政策动向简评
（5）大家的问答，主要覆盖房产、投资、生活，集思广益、提升认知
