2019年，金山水廊规划出台，初步，知道惠州往南发展版图。
2020年，惠南有个楼盘即将面市，房姐团队去现场踩盘，销售介绍起未来惠州南站的规划，把我们震惊了。
他说：这里是惠州的“珠江新城”！
后来，规划改了一版。
2020年，《惠州市金山新城核心区控制性详细规划（道路、绿地水系部分）（草案）》公示。
惠城未来南拓的主要拓展空间，形成惠城新副中心，成为立足湾区、链接国际的惠州中央创新区（CID）。
金山新城核心区围绕着“惠州南站”为中心点，对比2019年出台的金山水廊规划，这一版少了惠南湖。
再往后，是兑现的节奏。
2023年9月底，惠州南站开始运营，金山大道南段、宏达路等周边主干道也相继开通，南部交通网络日益完善。
从规划出台，至今6年过去了。
当年销售吹的牛，现在能飞吗？
先说配套。目前高端配套还是集中在金山湖商圈。金山湖公园、山姆会员店、隆生金山湖中心，再到各小区的购物中心等，惠州市中心人民医院金山院区还没投用。
也就是说围绕着“金山水廊”的金山新城的核心区，好多都停留在规划中。
配套还在等，房子都已经是现房了。今日，房姐团队把惠州南站周边三个盘都踩盘了一遍，按照房价从低说起。
雅逸名居
这是房姐第一次到项目踩盘，也是片区里最便宜的楼盘。目前推出一口价单位4980元/㎡！送产权车位！
不要车位，则是减免两万再送10年物业服务费。
从销售口中得知，这些一口价房源只针对2-7楼层，其中6-7层已经卖完了，剩下2-5层。建面有100-118㎡三至四房，现房，毛坯交付。
销售算了一笔账，以110㎡的户型为例子，总价在50万左右，首付大约8万，月供不到2000元。对刚需来说，价格是不是很吸引人！
项目体量不大，占地才1.3万㎡，建面2.55万㎡，一共226户，容积率2.05，一共三栋高层，楼下就是幼儿园。
教育配套方面，约300多米的福长岭小学，以及约3公里的三栋演达中学。
房姐点评：营销中心连个沙盘都没有。销售很直接讲到，我们这个楼盘只针对刚需购房者！不到五千的价格便宜过周边二手房。
刚需盘谈品质，确实有点奢侈，但物业费收着2元/㎡/月，园林打理得乱七八糟，有点说不过去。
锦荟年华
享受同样配套的还有锦荟年华，同样的现房单位。
这个楼盘可以说是离惠州南站最近的楼盘，站在阳台上就能看到南站。
总占地约2.1万㎡，总建面约10.1万㎡，建面约78-130㎡二至四房。
目前主推4号楼，建面89-130㎡，价格9字头，做到拎包入住。1-2-3栋还有尾货，以78以及81㎡为主，可以毛坯或者带装修交付，7988元/㎡送装修，送软装家电，还有智能系统。
开发商是本地“好年华”，已经有22年开发历史，在三栋有开发过几个小区。
房姐点评：这个盘户型实用率很高。116㎡的样板房做到3+1户型，也就是说三个阳台，飘窗可以拓宽，我个人蛮喜欢。而且针对刚需的81㎡可以做到2+1房两卫。
总体偏向于三栋居民自住。
中洲南麓院
同样位于惠南大道上，是中洲控股在惠城在建的最大项目。
目前主推7-8栋，7栋建面约112-125㎡，8栋有两单元，建面约112-149㎡。均价在9500元/㎡送装修。
占地面积约9.7万㎡，总建筑面积约37万㎡，规划12栋高层，总户数约2257户。
目前，1/2/9/10栋已经交付入住，从现场见到入住率蛮高。
房姐点评：整个金山湖，半壁中洲造。这是中洲的广告词。作为中洲在金山湖的第三子，也是目前中洲在惠城唯一的开发项目，投入肯定不含糊。
从已经交付的园林看，中洲的品质确实在线。中洲天御二期至今还是惠城成交量最高的小区，口碑摆在那。
另外，中洲南麓院可以就读惠南学校，这是同片区里新房里一个优势。
最后
三个盘看下来，怎么选，其实不复杂。
从河麦商圈、金山湖片区置换过来的，预算和品质要求都在，就选中洲南麓院，品质和户型设计都不错。
本身住三栋、又在惠州南站附近上班的，选锦荟年华，通勤方便，户型也实用。
实在没什么预算，主要就想有个房，那就雅逸名居。4980元/㎡，比周边二手房还便宜，先把上车这件事解决了。
开头所说的楼盘就是时代风华，当年13000元/㎡。
最后的最后，再说下规划出台至今，配套兑现可以说非常缓慢，可以选择还是2-3公里的金山湖商圈。
你们觉得再给惠州南站6年，周边会发展怎么样？评论区聊聊。
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