大宗耐用商品，这是近期《扩大消费十五五规划》给住房定下的历史性新定位。曾几何时，房子承载着无数人稳赚不赔的神话，但如今的数据却极其冰冷——一线城市房价已从高位狂跌 36% 到 44%。
昔日的抢房人潮宛如隔世，眼下的市场充满了观望，面对近乎腰斩的价格，很多人都在拷问：现在还能不能买房？事实上，政策逻辑已经从单纯的防风险，大步迈向了促消费并重，将住房消费排在支持榜单的首位。
这既是对供求逆转的现实妥协，更是意图修复普通人的财富信心。与内地深度调整形成魔幻对比的是，香港楼市正迎来22年新高，大量内地买家正疯狂扫货。
当房地产褪去金融狂热的外衣，回归居住消费的本质，买房这件大事已经彻底变了天。
当下的楼市，可以用 M 型结构来概括。
M 字母的左端，代表老破小这类低总价资产；M 字母的右端，代表豪宅、高端改善；中间塌陷的部分，就是中产、刚改初级改善房源。以上海举例，六百万到一千五百万这个价格区间，属于典型塌陷段，持续补跌。
五百万以下房源底部不断夯实，地段、产品力足够优质的豪宅，依旧可以快速去化。这套 M 型结构，在国内绝大多数城市，都能够得到印证。
杭州五千万总价的豪宅楼盘，六十六套房源开盘秒光，验资门槛达到八千万，就是 M 型右端资产的典型案例。限容令已经执行十几年，高端改善需求长期被压制。
未来两年，市场会出现容积率低于一的住宅产品，高端改善的供给会逐步释放。中产群体当下普遍对未来收入存在担忧，就业不确定性提升，购买力收缩，中间段资产就会持续承压。
普通中低收入群体，很多已经放弃在一线城市置业，选择在工作地租房，回到老家买房，三类人群的购房逻辑完全割裂。也可以把这套结构叫做天地资产。
天资产，就是高端豪宅，供给稀缺，压抑多年的置换需求持续释放，未来还会持续释放更好地段、更高得房率的产品，新房会持续容易去化。地资产，就是低总价、高租售比的边缘资产，上海老破小、哈尔滨、乌鲁木齐老破小，都属于这一类。
天资产的买家，几乎不会去计算租金回报率，更看重居住体验，逻辑类似高估值科技股。地资产依靠高租金回报率，自然筑底。
市场中间段的中产资产，集体塌陷补跌，今年属于温和下行，没有出现失速，但是向下的大方向没有改变。这种塌陷在现实中显得异常残酷。
当时很多人认为部分区域还能坚挺，但现实是，结合如今一线房价已跌 44%的绝对事实，我们把时间线拉长来看，不同城市的体感早已天差地别。上海楼市今年分化程度十分突出，不同购房者的体感会完全相反。
一部分人会觉得自家房子在上涨，另一部分人感受依旧是持续下跌。新房出现熔断打新，积分重新回归市场，但是新房周边的二手房，还处在下跌通道当中。
用分总价、分面积的指数，可以清晰看清上海市场的结构。上海老破小指数，整合两千八百个老旧小区，按照成交金额加权编制，去年十一月见底，到现在小幅上涨一到两个点，趋势层面持续复苏。
微型户型指数，统计五十平以下小区，加权之后，从去年十一月至今，涨幅达到四个点，反弹力度更强。上海大盘整体过去六个月走平，一千八百万到四千万以上的高总价房源，还在持续补跌。
总结上海现状，低总价房源，不管是小面积还是老破小，走出明确反弹复苏，行情还在延续。
高总价改善房源，依旧处在补跌通道。
新房和二手房的割裂也十分明显。新房产品力持续提升，政府给出的定价相对偏低，套内单价层面出现明显倒挂。
不少新盘，得房率比传统住宅高出五到十个百分点，产品力对 2022 年前后入市的二手房形成碾压。新房流速很快，同片区二手房却持续承压，形成互相背刺的局面。
就在上海低总价房源一度苦苦挣扎的同时，另一座核心城市的走向却截然相反。在中国住房消费新定位的大势冲击下，各类资产的韧性迎来了终极考验。
深圳大盘只是微弱止跌，七月份开始再度松动，行情强度弱于上海。深圳的行情结构和上海完全反转。
深圳南山、福田、香蜜湖、深圳湾、后海，一千五百万以上的改善住宅，今年率先企稳。这和科技板块行情带来的财富效应息息相关，一级、二级产业新贵，是这类高总价房源的主要购买力。
深圳的中腰部资产、小户型房源，下跌趋势依旧很强，七月份之后下跌速度进一步加快。科技股在七月一号见到阶段高点，楼市大盘也同步在七月一号见到高点，两者相关性非常高。
高总价改善房源租金回报率并不高，很多只有百分之一点三到一点五，依旧有资金持续进场，核心是稀缺性，以及新钱对于未来增长的预期。一线城市的魔幻现实让人唏嘘，而把目光投向北方，另一种极端现象正在上演。
当我们探讨现在还能不能买房时，高租售比成了一个避不开的话题。哈尔滨并没有实现全盘止跌，仅仅是局部板块企稳，主要集中在老破小、低总价小户型。
哈尔滨可以算作楼市当中深度回调的代表城市，整体房价均价维持在七八千到九千。城市租金回报率可以达到百分之三点六，扣除采暖费、物业费之后，净租金回报率接近百分之三，部分老破小可以做到百分之四到百分之五。
上海整体租金回报率只有百分之一点七到一点八，哈尔滨租金回报水平差不多是上海的两倍。当下房贷利率维持在百分之三点零五，租金回报率超过百分之三的资产，会出现自然止跌的现象，继续下跌就会进一步放大套利空间。
去年全年哈尔滨整体跌幅只有百分之一点五，上海过去一年跌幅达到百分之六到百分之七，对比之下，哈尔滨局部房源抗跌能力十分突出。当然，高租售比，不等于高流动性。
哈尔滨城市内部分化同样巨大。部分老区老破小，不管是买房还是租房，成交套数都很少，属于低流速资产。改善片区、新区，流动性会相对更好。
热门商圈，比如中央大街周边的老破小，租金回报率的基础更加扎实。同样的租金回报率逻辑，放在大西北同样适用。
在中国住房消费格局剧变的浪潮中，寻找局部确定性成了投资者唯一的出路。入场乌鲁木齐最直接的契机，来自股市的混沌期。
七月份科技板块出现大幅回调，二号单日出现巨大回撤，单日回撤幅度达到百分之八，减掉大部分杠杆，逐步把仓位降下来。到了八月份，A 股、港股、REITs、黄金，都看不到确定性很强的主线，市场进入垃圾时间。
手握现金，就开始在大类资产当中寻找机会，把目光投向高租金回报率的老灯资产。2024 年就实地去过乌鲁木齐，这座城市属于深度价值，叠加一部分成长期权。
深度价值体现在，房价已经跌透。2015、2016 年没有大涨，2019 到 2021 年全国行情当中也没有明显上涨，从 2018 年持续回撤，房价回到十一二年前的水平，整体均价八千元上下，租金回报率百分之三点六。
高租金回报率，本身就代表市场对本地内生增长的悲观预期。成长期权来自实地走访之后的直观感受。
乌鲁木齐、伊犁、喀什，整个片区经济活跃度很高。农业、发电、矿产资源是传统支柱产业，AI 数据中心、光伏产业持续落地。
城市两大板块，西边高铁新城，是中欧
班列物流枢纽，大量中欧班列从这里运往霍尔果斯口岸，通向中东欧洲。陆海贸易格局发生变化，沿海贸易增速放缓，陆路贸易持续扩张。
东边会展板块，两大板块都处在大规模建设阶段。大量国央企、新能源、金融保险机构外派人员来到乌鲁木齐，带来持续的增量商务租房、购房需求。
抛开外来外派人员，乌鲁木齐本地内生购房需求，和普通弱二线城市差别不大，老城区居民资产负债表同样处在下行周期。乌鲁木齐的房产市场有一处非常反直觉，绝大多数城市，总价越低，租金回报率越高。
乌鲁木齐改善型高总价房源，租金回报率反而最高。一百八十八平的大户型，租金可以做到一万二，租金回报率轻松冲到百分之四到百分之五。
国央企外派人员，愿意为优质住房支付高额租金，直接推高高铁新城、会展板块大户型房源租金。投资的底层逻辑很简单，这套资产正在走出上涨趋势。
很多逻辑，都是事后用来做归因。无论是追求抗跌的老破小，还是博取周期反转的边缘城市，资金永远在用脚投票。
说到底，在中国住房消费新定位的大势下，现在还能不能买房？答案已经非常明晰。
对真正的自住用家来说，跌去44%的一线房产，正逐渐回归其作为大宗耐用商品的本来面目，现在的价格挤出了大部分泡沫，无疑是满足居住消费的契机。而对于投资者而言，房子始终是需要计算机会成本的资产。
