本周，房地产相关的政策不断，具体变化大家已经了解，可点击阅读：
突变！又一新政发布，关乎你的房贷！
重磅！三部门通知！现房时代来了
但这也引发了不少人的疑惑，为什么不能直接降息或贴息？我们一起来分析。
先看执行情况，根据现有消息显示，在已执行的部分城市，银行仍然会结合借款人的年龄、收入、负债、还款来源等因素进行审核。
简单来说，40年是政策给出的最高上限，能不能贷满40年，要看个人条件以及银行最终审批结果。
这也是最容易被误解的地方。
假如房贷总额在约100万，年利率3%，采用等额本息还款，贷款30年，每月月供在约4216元，总利息约51.8万。
如果延长到40年，每月月供约为3581元，总利息约为71.8万，也就是说，贷款期限从30年延长到40年之后，每月可少还约635元，月供下降约15%。
但总利息则约51.8万增至约71.8万，多出约20万！所以40年房贷，带来的更多是降低月供压力，但总利息增加较多。
其意义对于刚参加工作不久个人或是小家庭说，意义更大一些。
所以，从购房者角度来看，40年房贷提供的是一个新的选择：可以用更长的时间，换取更低的月供。
但这里还必须强调，并非所有贷款人都能申请40年。
目前已经有银行开始按照新的政策口径执行，贷款期限需要结合借款人的年龄、收入和还款能力综合判断。
比如按照部分银行已经释放出的执行口径，贷款人与贷款期限合计的年龄上限有所调整，最高可以达到85年。
这意味着，如果想申请最长40年的贷款，借款人年龄通常需要控制在45岁以内。
超过这个年龄，能够申请的最长期限会相应缩短，除此之外，银行还会看收入和负债。
目前部分银行执行的口径中，房贷月供原则上不能超过个人月收入的一定比例，同时还会把其他债务纳入整体负债考核。
也就是说，即便年龄符合40年期限要求，如果收入不足、现有房贷或者消费贷等债务过高，同样可能无法拿到最长40年的贷款期限。
这和过去的30年房贷逻辑其实是一致的，30年是上限，也并不是所有人都能贷满30年。
现在只是把限进一步提高到40年。
另外，还有一个很多购房者非常关心的问题：以前已经贷了30年，现在能不能改成40年？
目前部分银行已经开始接受存量房贷展期申请，但各家银行执行情况并不完全一致。
以目前已经明确执行的建行口径来看，延长期限最长不超过原贷款期限的一半，同时原贷款期限与延长期限合计不能超过40年。
比如原本为贷款30年，最多再延长10年；原本贷款20年，也最多延长10年。
因此，最终能否调整、调整多少年，依旧需要由贷款银行结合情况审核后确定。
那么，还有很多人会有疑问：既然目的是降低压力，为什么不直接降房贷利率？
事实上对于购房者来说，降低利率和延长贷款期限都可以减少月供。
但对于银行和整个金融体系而言，两种政策的影响完全不同。
还是按照100万、30年贷款计算。如果利率从3%降到2.5%，月供会明显下降，而且总利息也会减少，对于购房者来说，这当然是更直接的利好。
但对于银行来说，意味着贷款收益率下降，尤其是存量房贷规模非常大，如果大范围降低存量房贷利率，银行资产端收益会受到持续影响。
而40年房贷则不同，它降低的是每个月的还款压力，但并没有直接降低贷款利率。
甚至因为贷款期限更长，最终支付的总利息还会增加，从银行角度来看，这更接近于调整还款结构和期限管理，而不是直接让渡大量利息收入。
而贴息更是如此，对于国家财政极大的压力。
还有一个原因是，当前房地产市场已经发生了变化，过去楼市上涨预期强，降低利率、降低首付，可以迅速刺激购房需求。
但现在购房者考虑的问题更加复杂，收入预期、房价预期、家庭资产负债、房屋交付，都会影响购房决定。
单纯把房贷利率降低一些，并不能解决问题，目前的市场已经进入存量竞争阶段，购房者对于月供的敏感程度明显提高。
尤其是改善购房，总价往往更高。100万贷款，30年和40年的月供只相差600多元；如果贷款金额达到200万、300万，月供差距就会进一步放大。
但也相应的，如果你认为40年的总利息过高，提前还款还是可以省下非常可观的利息总额。
至少对有真实购房需求，但又比较在意月供压力的家庭来说，确实会增加购买的可能性。
毕竟，对于购房者来说，真正决定买不买房的因素，从来不只有月供。更大的意义是在当前市场进入新阶段之后，金融政策开始给购房者提供更多选择。
30年解决的是总成本，40年解决的是现金流。
