前两天，乐居君发了天河五山片区即将改造的文章
砸超1700万！天河五山改造，这几个老小区身价将涨！
片区改造主要围绕公共空间和老旧小区，包括重点提升公共空间，大换消防设施和消防管道，解决老旧安全隐患。文章一出，后台不少网友表示：对老房子而言，小修小补的翻新意义不大。
实际上，房子要拆除重建，看的不是“老不老”，而是安不安全。根据广州2024年发布的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》（下简称《办法》），经政府认可的房屋安全鉴定机构检查：
·鉴定结果是B级或者一般损坏房，那属于你想改就改——政府鼓励，但不强制，业主自己愿意就可以申请改造。
·如果是砖木结构的房子，或者鉴定为C级、D级，或者属于严重损坏房、危险房，那就必须应改尽改——也就是强制要求改造，不能拖，因为这类房子安全隐患大。
被鉴定为C级或D级危房，才能原拆原建。
今天，乐居君就刷到广州自规局发布了番禺西涌大街5号片区更新改造项目批前公示，主要内容就是原拆原建。
西涌大街5号片区更新改造项目位于番禺市桥板块，西面是西涌大街，东面是西涌河。
该项目虽距离地铁3号线市桥站约2公里（数据来源百度地图），但周边有合盛市场、西坊大院文化旅游区、三堂路沿街商铺、仲元中学、机关幼儿园等配套，生活氛围醇熟。
根据公示，该项目将原有南北两幢3层住宅楼拆除，新建1幢7层住宅楼，建筑高度24.05米，计算容积率建筑面积2615.42㎡，建设单位为广州珠江粮油集团有限公司。
现场可见，西涌大街5号片区的房子已十分破败，外墙墙体脱落，阳台发霉，长满青苔。
外部甚至贴上了危房标志。
但小区内部还有不少人在居住。
贝壳网上暂无西涌大街5号片区挂牌房源，旁边的西涌大街2号房源建于90年代，总价最低68万元/套。
此外，该项目周边小区同样大多建于90年代，今年以来成交单价在0.8-1万元/㎡之间。
虽然西涌大街5号片区周边大多小区楼龄也很长，但部分属于框架结构且业主已经自行翻新，有的甚至准备加装电梯，这类房子原拆原建的可能性不大。
早在今年2月，西涌大街5号片区更新改造项目已经发布招标公告，如今方案已公示，估计很快就能动工了。
截至2025年10月，广州全市在册危房为3425栋。
据乐居君不完全统计，近一两年有进度的项目不到20个，已经完成建设并交付的更是只有3个。
其中花都集群街2号项目是广东省首例业主“自筹资金、自主更新、自拆自建”的危旧房改造样本。
项目动员开了9次居民大会、工作人员上门48趟，终于100%签约。
业主凑了800万，拆旧建新10个月就交房，连房产证都一块儿拿，房价直接涨了1.6倍。
而市区首个试点项目——黉桥·小石集改造项目，17栋危房推倒重建、2栋翻新，半年就完工交付。
海珠得胜岗“玩”得更大了，1.87公顷连片改造，25栋老楼要变成约300套保障房，还顺便扩建小学、拓宽马路，总投资5.6亿元，由国企操盘，住得更舒服，配套也升级。
但以上项目只是个例，危房要完成原拆原建，难度不亚于旧村改造。
前面也提到，被鉴定为C级或D级危房，才能原拆原建。
但这只是第一步，之后还有四个坎：
钱——老城区地少房挤，改造成本高，回报难平衡；
人——一栋楼里产权人太多，意见统一费老劲；
规——消防、规划的老标准跟旧房子实际情况对不上，审批老被卡；
管——社会资本不愿投，改造完也没人管后续维护。
一句话：缺钱、难齐心、标准死板、没人接盘。
比如越秀区共和村老旧小区，去年中业主同意率连五成都不到，而这类项目至少要90%的业主点头才能动。
究其原因，越秀区共和村老旧小区产权人多、诉求散，意见统一起来难度极大。
比起“人难齐”，“钱难凑”才是更现实的难题。
像花都集群街2号那样，全由私房业主自掏腰包的情况，终究是少数。
越秀区黉桥·小石集项目探索了“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的模式，但这也得益于其特殊的产权结构。
项目17栋建筑中有14栋是公房，由越秀国资公司作为公房业主代表出资改造，3栋私房业主则按4400元/㎡出资；政府只补贴前期设计勘察费用，改造后由安居集团统一运营管理，负责后续资产维护。
这种多方分摊、专业托底的模式，才让项目顺利跑通。
但对绝大多数危房来说，居民自筹资金仍是绕不开的核心来源。一套建面约60㎡的老房子，业主大概要掏30万建设费，部分地区虽然允许动用公积金或维修基金，可这笔钱对住在老房子里的普通住户来说，依旧是个不小的包袱。
好在，“十五五”开局之年，广州已定下2200亿元的城市更新大盘子，谋划30个以上片区改造。
广州市住房和城乡建设局党组书记、局长蔡胜也给出了五个突围方向：财政直接给补贴、土地政策松绑、规划更灵活、税费能减免，还允许配建一些社区商业来贴补改造成本。说到底，改造模式也在变。过去全靠政府兜底，现在慢慢转向政府搭台、居民掏一点、社会资本跟进。虽然还有很多难题没解开，但那些住在危楼里的街坊，至少看到了房子真正翻新的可能，而不是遥遥无期的等待。
