花几万元中介费，最后还得被中介熬到半夜，这笔钱付得实在窝火。
揭露二手房谈判里中介惯用的“熬鹰”战术：
买卖双方被安排在不同的洽谈室，中介来回传话，劝业主再降一点，劝买家再加一些。
价格一点点磨，时间一小时一小时往后拖。
等到双方脑袋发沉，耐心耗尽，都很疲劳了，一句“算了，就这样吧”，几百万元的房产交易便定了下来。
文章发出去之后，马上就有读者反馈，自己就是被中介拖到了半夜十二点，后来脑子发昏就签了合同。
可见中介促成了成交，买卖双方却未必舒服。
业主担心自己降得太多，买家怀疑自己加得太快。
双方都不清楚，刚才传进来的那句话，到底是不是对方的真实意思。
这么大一笔交易，总得有个让人清醒着作决定的办法。
现在，贝壳（链家）正在尝试解决这个问题。
最近看到央视报道，贝壳上线了一个全新的交易服务——“诚意卖”。
买卖双方不需要到门店，也不需要熬到深更半夜。
只通过APP直接进行价格磋商。最后成交了一套900多万的二手房。
这个“诚意卖”的业务目前只在北京和上海落地，北京已经成交了100多单，上海也已经有了成交案例。
央视的报道细节很有意思。
新闻的主角郭先生，在北京海淀区有一套房子。
这套房此前挂牌超过半年，因为总价接近1000万，门槛比较高，一直没有成交。
郭先生也很清楚双方为什么犹豫，标的这么大，买家怕买贵，业主怕卖亏。
后来，他尝试了贝壳的“诚意卖”。
经纪人在采访中介绍，郭先生签署相关协议后，大约两三天就成交了。
挂牌半年都没卖掉，换个谈价方式，怎么就谈成了？
先看“诚意卖“的交易流程。
房屋经过尽职调查，相关信息在交易APP上展示，买家可以据此了解房子、判断价格。
买卖双方还要各自缴纳5万元保证金，按照约定承担履约责任。
接着，业主在系统里设好价格，买家在线上出价。
这套新玩法，重点是两个数字。
一个是谈判起始价。
只要买家出价达到或超过这个价格，双方就可以继续磋商价格。
买家也可以提高报价，卖家也可以降价。
另一个是预期成交价。
这是业主提前设置、愿意接受的成交价格。
买家报价达到或超过这个数，系统便按房东的预期成交价达成成交。
举个简单的例子。
房东把谈判起始价设为290万，预期成交价设为300万。
如果买家报价289万，低于290万，交易就不会继续下去。
如果买家报295万，超过了起始价，双方可以继续磋商价格；如果买家直接报305万元，系统就按300万元锁定成交。
业主得到了自己事先同意的价格，买家也能按规则买房，不必再靠中介来回传话、反复试探。
线上谈妥之后，正式签约、贷款和过户仍要继续办理，这些都由贝壳来操作。
二手房交易毕竟是几百万的大生意，不会像订外卖那样，手机点几下就能完成交易。
贝壳新推出的“诚意卖”，最直接的好处，是减少了中介的传话和买卖双方的猜疑。
过去中介告诉业主，客户真的很有诚意，业主听了，心里肯定是打个问号。
中介告诉买家，这已经是房东的底价。买家同样不敢全信，总觉得再磨一磨，还能便宜一点。
哪怕中介传的全是真话，双方也未必相信。
毕竟中介想促成交易，买卖双方则各有自己的价格预期。
信息隔着一个人传过来，很容易被理解成劝自己让步的话术。
现在，买家直接在系统里出价，成交条件也提前约定，双方可以根据报价作决定。
疲劳战术最擅长的，就是把这一轮谈价拖成下一轮，让人越来越难离开。
对比下来，贝壳诚意卖的预设规则能够减少反复试探，也就减少了熬夜磨价的机会。
当然了，想要使用诚意卖，双方都要支付5万的保证金。
不仅可以用保证金来测试双方的诚意，对双方也是一个硬约束。
如果达成交易之后反悔，就要面对相应的违约责任。
诚意卖对房东来说，还有一个很实在的变化。
他终于能更清楚地知道，市场愿意给自己的房子出多少钱。
央视新闻里的卖家郭先生说，通过这个系统，他可以知道有多少购房人对房源出过价，再据此调整报价。
这个细节很关键。
房子挂着时，中介不断带人来看，业主容易觉得自己的房子很抢手。
可看房的人多，不等于愿意接受挂牌价的人多。
有些人只是比较房源，有些人喜欢房子，却只有更低的预算。
业主要等到真实报价出现，才能判断双方差距有多大。
带看量只代表多少人对房子感兴趣，真实出价才反映出真正有购买意向的买家数量。
如果几位认真考虑过房子的买家，出价都集中在一个区间，业主就有了重新调整价格的依据：
继续等，还是接受眼前的价格，可以自己决定。
总比只听中介说一句“行情不好，赶紧降价”，更容易让人接受。
买家也一样。
报价得到明确反馈，就能判断继续加价是否值得。
条件合适，按照约定推进成交，少一点猜来猜去的消耗。
不过，系统也变不出一个高价买家。
业主坚持300万元，多个买家最高只能出280万元，这笔生意照样谈不成。
新闻里的郭先生的房子迅速成交，也不能说明所有房源放进系统，都能两三天卖掉。
房子本身怎么样，价格是否合理，依然决定着买家愿不愿意出手。
谈价交给系统以后，中介还有没有用？
当然有，而且专业功夫更容易被看出来。
房东需要有专业的中介帮助他判断起始价和预期价设置多少才合理；
买家同样需要中介辅助报价多少合适。
价格谈妥，后面的合同、贷款和过户安排，同样需要有人把后续的服务工作做细。
这些工作做得好，买卖双方自然愿意付费。
只会催着客户加钱、劝着业主降价的中介，则需要重新想一想，自己的工作还能提供多少价值。
否则不可避免要被市场淘汰。
贝壳的“诚意卖”提供了一种值得尝试的办法。
它能减少多少无效沟通，还要看后续交易中的实际表现。
毕竟二手房的谈判，不该是一场看谁先撑不住的消耗战。
几百万的合同，更不该签在凌晨的疲惫和烦躁里。
贝壳“诚意卖”最值得肯定的，不是它能不能让房子更快卖掉，而是它把一件早就该透明的事，重新摆到了台面上：
价格是多少，底线在哪里，反悔要承担什么，都提前说清楚。
当中介不再靠传话和拖延来证明价值，而是靠专业服务来获得客户的信任；
买卖双方不再靠猜疑和熬夜来试探底线，这个行业才算真正往前走了一步。
