8月28日，一系列事关房地产的文件发布之后，尤其是《关于完善商品住房销售制度的通知》对过往商品住房预售制进行了大调整以及要推行现房销售。
市场开始出现一些对未来楼市走势的预测。这不，又有一国际机构发布研报看多中国楼市，尤其是看涨高线城市的房价。上半年是高盛比较活跃，发布研报看涨国内一线城市的房价。
最近，里昂证券发布一份关于中国楼市的研报，其核心观点如下：
未来2年半内新房供应将会出现冲击，新房销售量将于2027年下跌20%，销售额下跌16%；供应收紧将改善新房供需关系，特别是在复苏中的高线城市，支持房价回升，预期2027年房价上升5%，2028年新房销售额增长15.5%。
核心逻辑是中国内地日前宣布将完善商品住房销售制度，预料将重塑开发商现金流及住宅供应格局。
其实，我的态度是对于绝大多数的有具体数字的预测，不必过于当真，也不会去较真这个数据是不是真的能够达到。而是要去看他们分析的逻辑，以及趋势是不是如他们预测那样。比如说他们现在预测房价上涨5%，到时候只涨了4%，或是涨了6%，其实这都说明他们预测趋势是没问题。
接着我们来看这个观点的核心逻辑是完善商品住房销售制度，预料将重塑开发商现金流及住宅供应格局。
这个逻辑其实也是顺的。以8月28日发布那份文件来看，对商品住房预售制进行大调整，且推行现房销售制度。基本上是要求开发商要把房子完全建好或是基本建好，才可以销售回笼资金，这与过去那种利用一部分资金进行滚动开发的逻辑就完全不一样了，基本上就改变了商品住房项目的投资逻辑。
新的要求下，开发商需要筹集到整个项目的建设资金，虽然有一部分可以理应开发贷，但是房地产作为资金密集型行业，项目开发的投资动辄几十亿甚至上百亿，对开发商的自有资金要求是极高的，这对于开发商的资金实力的要求提高不是一个层次了，不是一般开发商能够扛得住的。
那么接下来会发生什么现象？
有一部分资金实力欠缺的开发商大概率会逐渐退出这个行业，而还有一部分开发商也会收缩项目开发数量，进而就减缓了市场的新房供应。时间一长，首先是新房市场的供求关系会被改变，继而也会逐渐改变二手房的供求关系。
住房市场的供求关系改变后，房价自然也会逐渐企稳。且这套逻辑对于国内的一线城市及部分二线城市的楼市会更有效，市场表现也会更明显。现房销售的影响会很深远，我们拭目以待吧。
