二手房网签面积反超新房，但新开工还在掉24.8%
2026年9月18日，万科A涨停了。
第二天，9月21日，又涨停。
A股房地产板块三十多只个股一起往上冲。
这个事吧，得从二十几天前说起。
这个涨停是怎么回事，楼市走到哪一步了，今天来聊下这个事情。
2026年8月28日，五个部门一起发了文。
住建部、央行、金融监管总局、自然资源部、证监会。
这份文件业内叫8·28新政。
这一回把开发、销售、融资的地基全翻了。
现房销售、主办银行、项目公司，三项制度直接立起来。
买房的人最关心的几条。
首套首付压到15%，这数是历史低位。
主流商业银行房贷利率在3.1%附近晃。
全国大部分城市的限购限售陆续退场。
折磨了行业好几年的交付风险，从根上被削掉一大块。
现房销售意味着购房者不用再担心烂尾，钱直接进监管账户。
主办银行制度让资金流向更透明。
信用那头也在松。
金科股份724亿元重整方案落了地。
融创中国96亿美元境外债重组收官。
优质央企在公开市场发债利率跌破2%。
当年被认定资金链快断了的房企，现在也能拿到便宜钱。
信用周期往哪走，不用再争了。
需求这边，二手房的数据得单独拎出来说。
2026年9月15日，国家统计局发布会第一次公布二手房网签数据。
1到8月全国二手房网签面积5.49亿平方米，同比涨了10.6%。
规模反超了新房。
发言人付凌晖当天讲得直白，二手房网签连着好几个月高于新房，交易总量趋稳。
官方开始正视存量市场，以前只看重新房，现在二手房成了大头。
再往后看改善那块，2000年之前盖的房子占比过了36%。
好房子标准落地后，这批老住户的置换意愿正在被激活。
预期转得比数据快。
长江商学院2026年9月的调研，看涨楼市的比例从2025年底的37%蹿到56%。
九个月抬了19个百分点。
之前还在以价换量的开发商，开始试探性把新盘价格往上调。
土地这头的数字得单独拎。
成交规模缩到2020年峰值的三成都不到。
2020年那会儿，土地市场火得不行，现在冷到这个程度。
高盛推算，从2027年3月开始，全国会有一段12到18个月的新房供应真空期。
现在还在开工的项目本来就少，等这批库存消化完，新盘接不上的窗口就露出来了。
8月末，全国新建商品房待售面积这个数字往下掉了。
同比下降1.1%，住宅那部分降了0.5%。
连着六个月往下走，也是2021年9月以来头一回转负。
从2021年9月开始，这堆库存往上垒了整整五年。
2026年8月算是拐了个弯。
一边是新开工面积还在掉24.8%，一边是库存终于开始消化。
这两个数对着看，有点意思。
往后看2030年前后，房价结构大概分四层。
1、一线核心。北京东西海朝、上海内环、深圳南山福田前海、广州天河珠江新城，较2025年底底部修复空间约25%到35%，大概率跨过2021年前高。
2、强二线核心。杭州主城、成都高新天府、武汉武昌汉口、南京主城、苏州工业园区，修复幅度15%到25%，逼近或追平2021年前高。
3、普通二线强三线。累计修复5%到15%，主要动作是止跌企稳。
4、三四线。主城区能稳住，远郊和产业薄弱的县城有压力，整体较2021年高点低20%到40%，长期横盘。
真要买房的人，账可以这么算。
3.1%这个首套利率是过去二十年没见过的低。
同样借100万，比2021年高点每月月供少还约1500元。
一年就是1.8万，三十年下来省了54万，够买辆车了。
现房销售制度把烂尾风险按住，二手房挂牌量又留出议价空间。
马光远讲过三个20%的说法，未来真正有资产价值的房子，大概只有20%的城市、20%的板块、20%的房产。
我觉得，这波万科涨停、板块集体冲高，说是新一轮普涨的起点有点勉强，更像是市场终于把8·28新政、库存连降、二手房反超这几件事拼到了一起。
工地上新开工还在掉两成半这件事不能假装没看见，它决定了后面两三年新盘供给不会突然放量。
就在万科A连续第二个涨停板收盘后的当晚，克而瑞一份关于30个重点城市新盘调价情况的内部跟踪附录里有一行没被多少人注意的记录。
当周有17个城市的在售项目上调备案价，平均上调幅度2.8%。
其中13个城市的调价项目集中在2020年以后交付的次新板块。
老破小项目主动降价求成交的还有41个。
附录末尾有一位跟踪数据的分析师手写一行："涨的和跌的，压根不在一个小区里。"
对此，你们有什么想法？
