现在打开业主群，十个有八个在聊自家房子还能不能保值，要不要趁现在出手。毕竟房价连跌快三年，手里攥着好几套房子的人，晚上睡着都不踏实。前段时间知名经济学者任泽平聊透了当前楼市的现状，直接给大家分了类，戳中了好多房产持有者的痛点。
搁过去二三十年，咱们普通人都把房子当家里的压箱底宝贝，买了就只会涨，放着就是稳稳保值。从1998年房改到2021年，房价也就跌过两次，还都是假摔，没出过连续五年深度调整的情况。谁能想到从2022年开始，画风直接变了。全国70城新房价格，已经连续38个月同比下跌，2026年8月数据更是同比下滑3%，打破了好多人对楼市的固有认知。
现在三四线城市的商品房，去化周期超两年，不少县城整整三年都清不完库存。二手房挂出去半年没人问，砍价能砍两成以上还找不到接盘侠。像鹤岗、玉门这种地方，几万块一套的二手房都卖不动，一平米才大几百块，都没人愿意接。数据显示，今年6月末三四线城市平均去化周期已经高达31.6个月，部分县市直接冲到46.9个月。
任泽平直接点破，人口持续流出又没产业支撑的地方，房子早就没了增值变现的金融属性。你握在手里越久，砸手里的不确定性越大，哪怕亏点早点出手，也比烂在手里强。还有一类也得尽快处置，就是核心一线城市的非核心远郊板块。北京怀柔远郊洋房从2021到2026年，平均跌幅超40.8%，上海、深圳的不少远郊板块跌幅也在30%到50%之间。
那些没配套没学区、房龄老物业差的老破小，现在根本没人碰。核心城市的优势资源越来越往中心区聚拢，核心区还有刚需接盘，边缘资产只会躺平式下跌。现在本来房票就金贵，大家都往核心区挤，你手里的非核心资产不趁还有点流动性赶紧出，等下次市场下行，想跑都跑不掉。持有多套非自住房的，抓紧置换到核心区优质资产才是明智选择。
该握紧攥牢的第一类，就是核心城市核心地段的房子，这才是家庭抗周期的压舱石。哪怕短期内价格有波动，长期来看跌幅有限，想出手的时候随时有接盘侠，价值底线明明白白摆在那。今年以来，北京西城海淀的学区房、上海内环、深圳南山的次新房，比起2024年的低点普遍涨了6%到8%，部分板块涨幅更高。过去五年哪怕核心区也经历了10%到15%的回调，比起远郊劣质资产，抗跌能力真不是一个级别。
另一类千万别急着瞎卖的，就是你家唯一的自住住房。真没必要跟着市场情绪盲目折腾，本来这套就是你住着最舒服的，对快速变现的要求本来就不高。换来换去不光要掏不少交易税费和搬家成本，还可能折腾掉孩子的上学圈子、你一家人的生活习惯，太折腾人。现在房贷利率已经降到20年来最低，大概3%左右，贷款期限还能拉长到40年，只要你没什么多余的杠杆压力，根本没必要受市场波动影响瞎卖。
房价普涨遍地赚钱的时代早就翻篇了，现在楼市就是极致分化，结构性风险才是主流。现在全国人口就是往头部核心城市集中，北京、上海、深圳、杭州这些核心都市圈，不停吸进来大学生和高精尖人才，本来就是人跟着产业走，资源跟着人走。2023年新版住宅项目规范出台，要求层高强制3米、4层以上必须配电梯，直接抬高了住宅产品的底线，也等于给老破小、无配套远郊盘关上了一层基本面的门。
市中心的优质新房，现在早就成了改善家庭和高净值人群抢着要的压舱石。现在房产配置早就不是闭着眼全买涨的时代了，核心逻辑就是留优去劣，调整好结构。一线和强二线核心区的学区房、优质物业带电梯的房源，还是少有的保值硬通货，大家都愿意拿一套当压舱底。
今年以来一线核心板块还吃到了政策红利，房贷利率3%创了20年新低，最长贷款期限能到40年，大大降低了每月还款压力。全国二手房成交面积同比增长10.6%，换手市场已经出现了微弱的升温信号。但分化依然明显，上海8月新房价格同比上涨3%，而人口流出区的劣质资产，依旧处于流动性冰点。
未来五年，北京、上海、深圳核心区的房价很难再出现以前那种单边疯涨，但抗跌托底的属性只会越来越鲜明。任泽平这套两卖两留的策略，其实就是当前楼市分化下，家庭资产配置的清晰参考。你手里的房子抗风险能力够强吗，你打算留着还是出手。还有哪些楼市细节你觉得要注意，都可以聊聊看法。
参考资料：新京报 五芳斋：拟出售上海一处投资性房产 售价410万元
