前段时间，上面对房地产进行新的定调。

“两个转变”，一个是房地产市场供求关系发生重大变化，一个是房地产进入存量时代。

这就意味着楼市的大局已经发生了重大变化，而这个变化的背后原因是以下几个驱动房地产市场发展的因素变了。

第一个，人口因素变了。

人口是房地产市场发展的根基。房子是给人住的，有人才有居住需求。过去二十年楼市为什么能起飞？吃的就是人口红利。大量人口流向城市里，就需要买房安家，居住需求一波接一波。

但在短时间内，住房供应不可能供应得上来的，这就导致了市场短时间的供不应求，房价也就大幅度上涨了。

但2022年是人口发展的拐点。那一年，总人口减少了85万，开启了负增长。之后连续三年，人口一直在往下走。人少了，住房需求自然跟着缩减。尤其是增量的住房需求，会越来越少。

当然，总人口即便减少了，但是还是会呈现出另一个发展特征，就是人口依然会向大城市聚集，尤其是像北上广深这样的超级大城市。这些城市的楼市需求仍会有人口的支撑，房价也就会表现更为坚挺一些。

第二个，城镇化进程会逐渐慢下来了。

2025年末，全国常住人口城镇化率67.89%。按照国际上的标准，城镇化率到70%以上，就会进入稳定发展阶段。我们离这条线，已经很近了。进入稳定发展阶段后，城市化进程会明显地放缓。

实际上，最近几年的数据已经在显示国内城镇化进程较之前有所放缓：2025年城镇化率比2024年增加不到1个百分点，2024年、2023年也都不到1个点。再往前推几年，这个数字经常是超过1%的。

城镇化进程率放缓，叠加总人口减少，结果就是每年流入城市里的人越来越少。流入城市里的人减少了，城市新增的住房需求自然就少了。而另一方面，随着过去大建特建，整体来说已经不缺房子，也就是说供应不是问题了，需求在减少，自然也就会改变整体市场的供求关系。

第三个，经济增速换了挡。

过去在经济高增长时期，GDP增速动不动就是8%以上，甚至两位数。现在呢？基本在5%左右徘徊。这是无法避免的经济发展规律，经济体量大了，能稳住5%已经不容易。但增速放缓带来的连锁反应是实实在在的。

其中一个比较直接的影响就是居民收入增速也会跟着慢下来。收入涨得慢，大家花钱就更谨慎。买房这种对于家庭和个人都算得上的大支出，自然是慎之又慎了。

这三个驱动房地产市场发展的因素——人口、城镇化、经济增速，每一个都在发生变化，且均是慢变量，短期内难以逆转。这些因素的变化叠加在一起，自然也就带动房地产市场的大变化。

总之，楼市的大局已经发生了变化，要充分认识到这个变化带来的影响，不要对市场产生误判。