9月中下旬那波行情，万科连着两个涨停板。
地产板块三十多只股票集体走强。
同一天，环京某远郊项目的二手房挂牌价，又比上个月低了5万。
这个画面，怎么说呢，挺割裂的。
这个周期到底是怎么回事，2026年跟2014年底有什么不一样，今天来聊下这个事情。
看涨的人确实在变多。
长江商学院今年做了个调研，看涨比例从去年底37%一路拉到今年三季度的56%。
九个月涨了19个百分点。
开发商私底下的说法也在换，从降价走量变成试探着往上抬价。
预期这东西，说翻脸就翻脸。
钱这条链子前两年冻得结实，今年开始化冰。
这个事吧，说白了就是钱能不能转起来。
金科的重整方案走通了，融创的境外债重组也过关了。
几家优质央企发债利率跌到2%以下。
银行肯往外掏钱，开发商才敢重新开工，这条链子才算转起来。
供应这边收缩得厉害。
今年1到8月，全国住宅新开工同比降了25.4%，8月单月跌得更陡。
土地成交只有2020年高峰时候的三成不到。
开发商拿地没劲，不是不想，是口袋里没钱。
新开工跟不上，两三年后新房供应自然接不上。
高盛最近那份研报里判断，2027年春天前后会冒出来一个12到18个月的新房供应真空期。
到那时候想挑新盘，能选的项目少一大截。
政策口子8月28日那天开了大的。
住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文。
新出让的宅地，往后要以现房销售为主。
还在搞预售的项目，得等到结构封顶才让卖，购房款直接进监管账户。
封顶才让卖，等于把之前那种楼没盖完就收钱的模式给掐了。
同一天，人民银行和金融监管总局规定，预售房的按揭要等项目竣工登记后才发放。
交付这道坎，算是拿制度给卡死了。
把时间往回拨，2014年底那阵是什么光景。
库存堆着没人接，开发商也没心思推盘，二手房挂出来一堆没人看。
那会儿谁要喊涨，身边人八成觉得他脑子进水。
可就是那么个节骨眼，几个变量悄悄换了方向，接下来六年拉出一根大阳线。
2015到2021那六年，不少城市房价直接翻倍，二线核心区涨幅甚至压过一线。
2021下半年风向变了，四年下来，很多三四线新盘从一万块一路砸到五千出头。
环京环沪的远郊更狠，有些项目对折都没人要。
2026年秋天跟2014年底比，差别在哪。
政策、供应、信用、需求、预期，五样凑齐了。
2014年底出现过一回，2026年秋天又凑了一回。
这一回制度上更扎实，市场也不指望什么普涨了。
需求这块，二手房被严重低估。
前8个月二手房网签面积过了5亿平方米，同比涨了两位数，比新房还多。
2000年前建成的房子，占比超过36%。
那批老楼隔音差、电梯少、户型也拧巴。
好房子标准一落地，置换的闸口就被推开了。
到2030年的房价，大概率是分化的。
把城市拆成四个梯队看。
1、一线核心。北京东西城海淀朝阳核心、上海内环内、深圳南山福田前海、广州天河珠江新城。相比2025年底的底部，2030年之前累计修复25%到35%的概率不低，越过2021年前高是大概率事件。
2、二线核心。一线非核心加二线核心，杭州主城、成都高新和天府核心、南京主城、苏州工业园、武汉武昌汉口核心。这批板块累计修复15%到25%，能追平或逼近2021年高点。同一个城市不同板块之间，价差会越拉越大。
3、普通二线。普通二线和强三线的核心区，累计修复5%到15%，先走完止跌企稳这一步。
4、三四线。三四线城市，核心城区能撑住，远郊的压力还得再扛几年。全国范围看，这批仍比2021年高点低20%到40%，长期横盘的可能性更大。
刚需家庭别死等那个低点。
底部不是一个点，是一段区间。
3.1%的利率、现房销售兜底、二手房还能谈价。
月供别超过家庭收入三成，核心城市的现房、地铁边上的次新房，可以开始看了。
我觉得，买的是住的地方，不是盘面。
改善型家庭，先卖后买，置换要趁早。
往后几年，好房子和差房子的价差只会越拉越大。
核心地段次新房慢慢往上走，房龄20年以上的老破小可能继续往下掉。
别抠那点价差，也别老想着等老房子涨回原价再卖，那班车不一定回来。
趁二手房挂得多、买家还能挑，把手里不想要的资产处理掉。
手里有多套房的，得准备换仓。
三四线多出来的房、远郊没配套的房、房龄超25年又没学区的老房子，趁这轮情绪回暖卖掉。
把钱集中到一二线核心区的优质次新房上。
往后核心房产每年3%到5%，能跑过通胀就算不错。
三四线的人得接受一个事。
老家房子长期不动，人往外走，产业撑不起来，库存又高，这几样不好解决。
自己住的话，价格跌了一大截，利率又低，买一套住没问题。
想在老家囤两三套等升值，这个念头早点收。
年轻人和租房的也不用被"必须买房"绑住。
十五五规划定了市场加保障两条腿走路，未来5年要改11.5万个老旧小区。
保障性租赁住房越铺越广，租房也能落户、能上学。
首付实在攒不出来，就先租着。
国家统计局9月中旬公布的数据，8月70城新房价格同比降3.0%。
比7月的3.2%收窄了一点。
这已经是连续第38个月走低。
跌幅在缩，但还没转正。
同样贷100万，跟2021年顶点比，月供大概每月少1500块。
最长贷款年限从30年放宽到40年。
首付款比例压到15%。
这些数字摆在一起，有人觉得是底，有人觉得是坑。
9月中下旬万科连拉两个涨停那天，环京某远郊项目的二手房挂牌价，又比上个月低了5万。
对此，你们有什么想法？
