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摩根大通 9 月发了一份系列研报，核心就一句话：2027 年全国房子的供应要减少 30%，房价正式迎来拐点。
很多人本能反应是，外资投行懂什么中国楼市？但你要知道，过去十年中国楼市的几个关键拐点，大摩几乎每次都踩中了。这篇文章写给准备首套买房的人和改善置换家庭，看懂一个连续三次押中拐点的机构在说什么，比刷一百条情绪化短视频有用。
2014 年 11 月，市场还在喊 "库存高企、楼市不行了"，大摩率先说政策底已现，核心城市 2015 年二季度量价回升，后来深圳 3 月先涨，上海北京跟进，完全应验。2021 年上半年，大家还在热议核心区房产的保值神话，大摩较早提示房企债务风险，比房企债务风险集中暴露早了整整 3 个月。2022 年 11 月金融 16 条出来，大摩说明白了，政策底确认，但市场底还得磨 12 到 18 个月，后续走势也对得上。
三次关键拐点，三次全中。这一次它说 2027 年供应减 30%，不能不当回事。
30% 这个数字是怎么来的？不是拍脑袋。国家统计局数据显示，2026 年 1 到 8 月全国住宅新开工面积已经同比下降 25.4%，这还是现房销售制度全面落地之前的过渡期数据。9 月之后，新出让的地块全部执行现房销售规则，房企从拿地到开盘的周期从过去的 6 个月拉长到 18 个月以上，资金成本至少提升 30%，中小房企扛不住，国央企拿地也更谨慎。大摩测算 2027 年新开工和土地出让下滑 30%，不是太乐观，反而偏保守。
这一轮收缩和过去不一样。过去预售制下，市场一好房企马上拿地开工，半年就能补上供应。但现房销售下，从拿地到开盘要一年半以上，哪怕房企看到市场好了立刻动手，房子快也得 2028 年才能入市。供应缺口会持续至少 2 到 3 年，不会出现过去那种一涨就供过于求的情况。
按 2025 年全国新建商品房销售 8.81 亿平方米的体量算，如果 2027 年新开工真的收缩 30%，考虑到新开工到形成实际供应还有滞后，核心城市的优质房源会明显紧俏。上海 2025 年住宅销售 1225 万平方米，2026 年 1 到 8 月住宅新开工面积同比下降 32.5%，2027 年的供应缺口只会更大。这就是为什么 9 月上海多个新盘认购率冲到 400% 以上 —— 不是短期投机，是大家真的怕明年买不到合适的房子。
当然，大摩不是独自这么看的。高盛说现房销售推动未来 2 年新房供应收缩 25% 到 30%，一线城市核心区 2026 年底率先触底；中信证券研判 2027 年春节前后房价较广范围止跌回升；瑞银说 9 月百强房企签约金额环比增 11%，优于历史季节性平均；野村说信用链条疏通后内需持续修复，2027 年整体性止跌。国内外头部机构齐刷刷指向同一个时间点，这在过去 5 年的调整期从来没有过。
更关键的是，信号已经在兑现了。国家统计局数据显示，8 月末全国商品房待售面积 75349 万平方米，同比下降 1.1%，已连续 5 个月同比下降；一线城市新房去化周期已降至 12 个月上下。上海二手房价格从 2 月开始连续 7 个月环比上涨，深圳 9 月环比涨 1% 结束两连跌，一线城市二手房价格整体已连续多月环比企稳回升；全国重点城市二手房挂牌量连续 5 个月下降，业主议价空间从年初 10% 以上收窄到 6% 以内；9 月全国 300 城住宅用地成交溢价率回升到 10.2%，比 2025 年低点翻了一倍多。库存在降、价格在稳、业主在惜售、房企在拿地，所有底部特征都齐了。
但必须说清楚，这不是普涨牛市。30% 的供应缺口主要集中在一线和强二线核心城市，这些地方人口持续流入、需求稳定，会率先温和回升，未来 3 年核心区优质房产涨幅大概 10% 到 15%，年均 3% 到 5%，和 GDP 增速基本匹配，属于健康修复。人口流出的三四线城市、远郊无配套板块，库存去化周期还在 30 个月以上，哪怕供应降 30% 依然供过于求，房价会保持横盘。政策有动态托底资金，购房主体是首付超 5 成的自住需求，没有高杠杆短期投机的基础，不存在大幅上涨的可能。
对准备首套买房的人来说，现在已经进入合适的出手窗口。核心城市房价止跌了，整体价格还在底部区间，议价空间还有 6% 左右，房贷利率处于 2008 年以来低位，首套贴息、贷款 40 年、增值税减免这些政策红利都在落地期，新房二手房都还有比较充足的选择空间，还能挑楼层挑户型谈价格。历史上每一轮底部，绝大多数人都买不到低点 ——2014 年底还在喊楼市不行了，结果 2015 年 3 月政策落地后 3 个月，核心区房价涨了 10%，议价空间从 8% 收窄到 2%，好楼层一房难求。不要等所有人都在谈论楼市涨了才动手，那时候不仅价格上去了，可选房源也少了。
对改善置换家庭来说，现在是置换的黄金周期。二手房流动性已经连续 5 个月同比正增长，旧房能在合理价格顺利卖出，不会像前几年那样挂半年没人问；核心区改善新盘、品质次新房还有充足选择，一二手房价格倒挂虽然收窄但仍有安全垫。9 月全国重点城市二手房交易中卖旧买新占比已经达到 62%，这些人就是看懂了窗口期的聪明人。如果等明年房价明确上涨，旧房虽然也能卖高价，但想买的改善房涨得更多，反而增加置换成本。
对纯投资需求，一定要谨慎。不加甄别买房轻松获利的时代彻底结束了，未来没有普涨行情，判断标准非常明确：年租金回报率必须覆盖持有成本，一线核心区不低于 2%，强二线核心区不低于 2.5%。这个指标把地段、配套、产业、品质所有核心因素都包含进去了 —— 只有通勤便利、配套成熟、居住价值高的房子，才能租得起价格，有持续稳定的接盘群体。找不到符合回报率要求的房子，宁可持有现金也不要强行上车，买房投资宁缺毋滥。
大摩的研判不是给市场打鸡血，是用数据说话。一个连续三次精准研判拐点的机构，加上国内外头部机构的一致预期，加上库存、价格、挂牌量、土拍十大信号的连续共振，方向已经很清楚了。
看懂趋势的人，永远比跟风的人先一步。
免责声明：本文仅为市场观察与个人观点，不构成任何购房或投资建议。
