美联储近期的降息动作，本应为全球资产市场送来一股暖流，但传导到中国楼市这端却明显失灵。北京、上海、深圳等一线城市二手房挂牌量仍在攀升，部分业主以一到两成的让利幅度换取成交，市场情绪并没有跟着外部宽松节奏起舞。高盛给出的时间坐标颇为冷静：自2021年第四季度见顶以来，国内实际房价已经累计回落约20%，未来大概率还有10%左右的下行空间，真正意义上的触底企稳要等到2027年前后。
为什么美联储降息传导不到中国楼市？ 居民杠杆率逼近62%警戒线、收入预期走弱，仅靠利率工具难以撬动购买力这块压舱石。更深层的变化藏在人口与财富结构里。胡润研究院数据显示，富裕家庭数量连续两年下滑，2024年降至512.8万户，高端市场的接盘力量正在变薄；北京1.6%的租售比甚至跑不过十年期国债，外资策略也已从“抄底住宅”切换到“价值持有”。这些数据说明，中国楼市面临的问题，不是简单的利率高低问题，而是购买力、信心和人口结构的深层问题。美联储降息能降低全球融资成本，但改变不了中国居民的收入预期和杠杆意愿。上海以新建商品住宅同比5.9%的涨幅独自领跑一线，三四线城市却仍在深度调整中寻找方向。这种分化说明，即便外部环境转暖，内部结构性矛盾依然存在。
海南海花岛：一个泡沫破灭的样本。 海南岛作为中国代表性的度假胜地，其西北部海域曾形成一片广阔的人工岛群，其中包括世界上最大的人工岛。过去几年间，这一区域因房地产市场低迷而遭受重创。2009年前后，中国领先的房地产开发商恒大集团投资约30万亿韩元，用于兴建人工岛，并配套建设便利中心、水上乐园、住宅小区等设施。然而，前年秋季，恒大集团因资金链紧张陷入破产危机，人工岛项目随之停工。已经完工或正在销售的岛上房产，市场也迅速冻结。海花岛上的豪华别墅区，因开发商陷入困境、投资情绪冷却，其市场价格已大幅下跌。人工岛海边大规模兴建的公寓楼，原本面向富人作为第二套住房，或销售给退休老年人群体，如今市场价格同样受到显著影响。一处海景优美、建成已两年的公寓，原本每平方米售价约25000元人民币，现价已跌至8000元人民币。房地产市场的低迷直接波及周边商业区。曾经容易出现开发热潮、吸引众多投资者和游客前来参观的人工岛，如今空置店铺的数量显著增加。随着疫情防控调整，近期游客数量有所回升，海南房地产市场也在逐步复苏，但价格多年未能回到此前繁荣期的水平。受外部经济环境变化影响，部分建筑的使用效率有待提升，现有房屋的空置率也在上升。
保交楼与行业调整的阵痛。 两年前，中国有关部门着手解决房地产领域长期存在的问题，为防止像恒大这样的房企进一步放大金融风险，收紧了对其融资的支持，释放出明确的监管信号。然而行业调整期也带来阵痛，全国范围内未完工住房一度快速增多，就连新房销售也随之下滑，估计涉及超过200万户家庭在此过程中承受压力。许多普通民众倾其积蓄购房，却迟迟无法入住新居，首付款一时难以回收，不得不搬进尚未完工的公寓居住。这些未完工的高层公寓缺乏电梯，住户只能徒步上下，内部水电配套不足，生活条件较为简陋。房地产市场的持续调整，是影响中国经济平稳运行的重要变量，关系到工薪阶层的切身利益，稳楼市、保交楼的政策组合拳正在加紧落地。
从美联储降息到中国楼市，中间的传导链条远比想象中复杂。利率只是外部条件，真正决定楼市走向的，是居民收入预期、人口结构、财富分布和城市基本面。高盛预测2027年前后触底，这个判断背后是对中国楼市深层问题的清醒认识。对普通人来说，不要因为美联储降息就幻想中国楼市马上反弹。核心城市优质房源可能率先企稳，但全国普涨的时代已经结束。买房要回归自身需求，量力而行，选对城市和板块，守住现金流，才是穿越周期的稳妥之道。楼市下半场，比预测涨跌更重要的，是看清自己真正准备买的那座城市、那个板块和那套房。
