白 鹅 潭 产 业 观 察
空置率超两成的广州写字楼
为什么还要再建一栋
248 米的总部大楼？
8 月 29 日，白鹅潭商务区 AF020208 地块正式动工。这栋楼高 248 米、地上 55 层、总建筑面积约 14.4 万平方米，建成后将成为白鹅潭第二高楼。消息本身不复杂。但把它放进当前的市场环境里，就出现了一个很值得琢磨的错位。
248 米
建筑高度 · 地上 55 层、地下 4 层 · 白鹅潭商务区第二高楼
约 14.4 万㎡
总建筑面积 · 定位总部经济、现代服务业、科创研发
22.6% — 22.9%
2026 上半年广州甲级写字楼空置率（仲量联行 / 戴德梁行口径）
一个不太好回答的问题
先说一个事实：广州的写字楼，其实并不缺
今年上半年，广州甲级办公楼空置率仍在 20% 以上，租金继续承压，下半年还有新增供应入市。企业扩租谨慎，业主普遍在用免租期、装修补贴和更灵活的租约争抢客户。
空置率截至 2026 年二季度末：仲量联行 22.6% · 戴德梁行 22.9% · 越秀房托 22.6%
新增供应上半年约 20 万—50.5 万平方米（机构口径不同），下半年预计仍有约 60 万平方米入市
租金全市平均租金环比下降 2.6% 至每月每平方米 111.8 元（戴德梁行）
需求结构游戏、美妆、跨境电商等新兴行业，在扩张型与升级型成交中占比达 65%
另一边——
2026 年 8 月 29 日，白鹅潭商务区 AF020208 地块超高层总部项目正式开工。项目由荔湾区属国企荔湾发展集团投资建设运营，高 248 米、地上 55 层、地下 4 层，总建筑面积约 14.4 万平方米，定位总部经济、现代服务业与科创研发。
一边是空置率超过两成，一边却新开工一栋 14.4 万平方米、248 米高的总部楼。这笔账，到底怎么算？
一
这不是一栋普通写字楼，而是一笔「片区投资」
白鹅潭做的从来不是「单栋楼生意」
这块地今年3 月 27 日完成出让，荔湾发展集团以约 12.01 亿元拿下，项目紧邻芳村站，并同步推进地下空间一体化建设。根据规划条件，地块总用地面积约 9175 平方米、容积率 19.19、计容建筑面积约 11.12 万平方米、限高 248 米。
如果只按普通写字楼的投资逻辑去套，现在确实不是一个舒服的窗口期。但白鹅潭做的从来不是「单栋楼生意」。把镜头拉远：
•万象城 9 月 30 日开业，近 500 家品牌，定制店、旗舰店与首店比例超六成；
•聚龙湾太古里一期 9 月 28 日正式启幕，引入约 100 家商户（已开业超 70 家），华南及广州首店占比约四成；
•地铁 22 号线后通段已于 2025 年底开通，芳村站升级为1 号线、11 号线、22 号线三线换乘枢纽；
•广佛出口放射线（二期）双向建成通车。
整个片区正在从传统的居住与商贸空间，向商务、商业、产业平台整体切换。在这种背景下，这栋 248 米的高楼承担的，首先是一个「片区锚点资产」的角色。它有三个不可替代的功能：
提升片区形象
248 米的天际线，是白鹅潭「西部会客厅」的物理背书
承接总部与产业
填补核心区高品质商办载体的供给缺口
补齐高端商务配套
为企业区域总部、专业服务业机构提供适配空间，与万象城、太古里、保利万豪系酒店形成业态协同
从片区发展的角度看，这笔账成立。
二
但「片区需要」，不等于「资产成立」
从「持有规模」转向「运营能力」
对区属国企来说，还必须往下再算一层更现实的账：这栋楼建成以后，能不能真正成为一项能产生稳定现金流的资产？
这就触及了当前商业地产最核心的命题——从「持有规模」转向「运营能力」。这个转向不是荔湾独有的，而是整个行业的主旋律。从此前的公开信息看，头部企业早就在做同一件事：从重资产开发，转向经营性不动产的运营管理与资产管理。
把「我盖了多少楼」，变成「我能管好多资产」。
对荔湾发展集团而言，这栋楼的成功与否，最终不取决于它有多高，而取决于三件事：
1预招商能不能跑在前面；
2产业导入能不能落到实处；
3租户结构能不能形成协同。
好消息是，白鹅潭片区已经有可参照的样本——聚龙湾首发中心预招商率已超过 50%，麦当劳广州公司整栋签约入驻，作为其华南总部及研发数据中心所在地。
这个样本的分量，比数字更重
首发中心规划四座一线临江的总部级独栋空间，单栋面积约 7000—10000 平方米，由珠江实业集团与太古地产联合开发，引入第一太平戴维斯做物管顾问，与约 17 万平方米的聚龙湾太古里商业无缝衔接。麦当劳的进驻，是荔湾近十年来首个甲级写字楼项目迎来的首家世界 500 强区域总部。
这说明：在配套到位的前提下，片区的高端载体是有真实承接力的。
三
这不是孤例，而是一整套片区打法
把荔湾近期的动作连起来看
产业载体侧
白鹅潭 248 米总部楼
总部经济 / 现代服务业 / 科创研发 · 2026 年 8 月动工
聚龙湾首发中心
首发经济 · 已封顶，预招商率超 50%，2026 年下半年交付
广州西岸中心
滨水超甲级生态办公，重点集聚科技、金融及专业服务业 · 主体结构已封顶，计划 2027 年投用
聚龙湾首创中心
文创、科创，面向成长型创新企业的低密度办公综合体 · 计划 2028 年下半年呈现
商业配套侧：万象城、太古里、山姆会员店构成的高端商业矩阵集中兑现。万象城综合体商业和办公规模达 24.8 万平方米，含一座 7 层购物中心与 250 米地标塔楼。
土地供应侧：9 月 29 日至 30 日，东沙国际商贸港集中挂牌两宗地块——一宗纯居住用地（起始价约 13.05 亿元），一宗居住兼容商业商务用地（起始价约 37.36 亿元），明确指向「承接片区产业人口安居需求、补齐商业与公共服务配套」。两宗合计起始价约 50.41 亿元，均计划 2026 年 11 月 12 日限时竞价。
翻译成一句话：荔湾正在用「商业聚人气 → 配套留人才 → 载体承产业」的闭环，把白鹅潭从一个居住片区，改造成一个产业片区。而 248 米这栋楼，就是这个闭环里最关键的那块拼图——它是用来「定调」的。
片 区 底 数
白鹅潭商务区聚焦 11 公里滨江岸线，累计出让土地 24 宗，释放建筑面积 301.24 万平方米，超 100 个重点项目加速建设
核心区已建成商业办公约 50 万平方米；立白大厦为目前荔湾唯一的超甲级写字楼
2025 年荔湾地区生产总值 1343.31 亿元、增长 3.8%，社会消费品零售总额增速居全市第二
四
真正的观察点在哪里
与其争论该不该建，不如盯住指标
与其争论「现在该不该建」，不如盯住几个更实际的指标：
① 预招商率
项目能否像聚龙湾首发中心那样，在竣工前就跑出过半的意向签约
② 租户结构
是拼凑式散租，还是形成「总部＋专业服务＋科创研发」的协同组合
③ 片区联动
能否与万象城、太古里、保利万豪系酒店形成「商务＋消费＋文化」的复合功能，而不只是一座孤立的写字楼
④ 去化节奏
在未来三年白鹅潭预计新增近 100 万平方米优质商办空间的背景下，这栋楼能否跑赢供给
未来三到五年会给出答案
广州写字楼市场的新增供应压力是真实的，这是必须承认的行业背景。但片区级资产的评估维度，从来不只是「市场空置率」这一个数字。
白鹅潭这轮资产投入的成败，会在未来三到五年里给出答案。而我们关心的是——
它能否在中国商业地产从「规模开发」走向「运营深耕」的大转型中，走出一条属于城市更新片区的样本路径。
至于这栋楼叫什么名字、幕墙长什么样，那是建成之后的事。
— 硬核产业观察 —
写字楼的空置率，度量的是一片市场的当下。
一栋楼的兑现力，度量的是一个片区的将来。
把这两笔账分开算，才是真正的产业观察。
这是《白鹅潭产业观察》系列的第 2 篇
① 《白鹅潭万象城开业背后：一座商业体，是怎么给硬科技产业「打配合」的》
③ 《广州西部首个公众直升机起降枢纽，为什么落在荔湾？》
信源：广州市荔湾区人民政府门户网站 · 广州市人民政府门户网站 · 广州日报·新花城 · 南方+ · 信息时报 · 戴德梁行 / 仲量联行 / 高力国际广州写字楼市场报告
