投资者内参丨马振阳
10月8日，和讯旗下财经访谈栏目《不会就问TALK》发布了对中泰国际首席经济学家李迅雷的访谈视频。李迅雷明确表示，不认同中国房地产周期已经步入筑底阶段的判断。
李迅雷特别强调，中国居民部门的资产负债表缩表才刚刚开始，幅度并不大。
与此同时，尽管政策正鼓励居民加杠杆，但在房价下跌、风险偏好下降的背景下，扭转居民购房预期仍需要时间。
居民资产负债表缩表，才刚刚开始
对于中国房地产周期，李迅雷表示：“我是一个长期主义者，我看问题，我不是看短期的波动，我要看的是一个长期的趋势。”
他认为，影响房地产市场至少要看四个维度：人口老龄化、城镇化进程、居民资产负债表以及政策。其中，人口老龄化加速、出生人口减少、2020年以后城镇化进程放缓，都对房地产长期走势不利。
李迅雷尤其强调：“现在居民部门的资产负债表还处在这种缩表阶段，而且这个缩表是刚刚开始，（目前）缩的幅度并不大。”
他以美国2008年金融危机后的居民缩表作对比，认为美国居民部门的资产负债表调整已经经历了十七八年。而谈到中国，他表示：“我们这个缩表如果从2021年开始算起的话，那现在才五年时间啊。”
李迅雷表示，自己并不太关注当前房价、房地产销售额等短期变化。“因为这些东西从历史的长河来看的话呢，它其实就是一些浪涛，它会产生一些波动。但是我们更应该看到是趋势。”
“政策不是说一推出，它就一定会怎么样”
在谈及房地产政策时，李迅雷指出，近年来稳定房地产市场的政策力度不断加大，但政策出台并不意味着市场会立即发生变化。
他表示，中国在2010年以后逐步加强对房地产市场的管控，2016年明确提出“房住不炒”，但房价直到2021年前后才开始下跌，中间间隔了约5年。
“那么我们现在支持房地产，维持房地产稳定这种政策的话呢，现在也陆续在推出，但不是说一推出它就一定会怎么样。”
李迅雷谈到了8月28日出台的房地产新政。他提及延长房贷期限、降低首付比例等措施，认为这些政策实际上都在鼓励居民加杠杆。但当前居民部门仍处于缩表阶段，风险偏好正在下降。
他指出，过去居民愿意加杠杆时，政策在限制居民加杠杆；而如今政策转向鼓励居民加杠杆，居民却可能不为所动。
对于房价变化对居民风险偏好的影响，李迅雷表示：“当看到房价涨的时候，那么他这种风险偏好呢，还是在提高的。当看到房价下跌的时候呢，那么又是另外一种思维了。你要扭转这样一种思维的话呢，还是需要一定的时间。”
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