11月1日，中指研究院公布了10月百城房价，数据里有个反常的组合。新房均价涨了，二手房均价跌了，二手房成交量还在同比增长。
买的人多了，价格却往下走。10月百城新建住宅均价每平方米17316元，环比涨0.18%，同比涨2.02%。百城二手住宅均价每平方米12376元，环比跌0.61%，同比跌6.72%。
二手房环比跌幅连续第二个月扩大，100个城市里有98个在下跌。新房涨价，不等于行情回来了。
中指研究院的解读是，上海、北京等地的优质楼盘加快入市，把均价拉了上去。好房子占比高了，均价自然好看。
分城市看，一线城市新房环比涨0.41%，三四线代表城市新房环比跌0.1%，差距很大。
二手房一侧更能说明问题。
10月一线、二线、三四线城市的二手住宅价格，环比分别下跌0.53%、0.72%和0.54%。1至10月，百城二手住宅价格指数累计下跌4.92%。
连核心城市的二手房也没躲开，调整的范围比新房宽得多。很多人嘴里的“重演历史”，指的是2009年和2016年那两轮上涨。
2008年底，降息和扩大投资的一揽子措施出台，2009年房价很快回升。2015年3月，“330新政”放松了二套房的首付和交易税费，再加上棚改货币化安置，2016年不少城市房价明显上涨。
照这个剧本，政策一放松，房价就该掉头向上。
今年的政策力度并不小。
9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自2026年10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，暂定实施1年。这是中央财政第一次对商业性个人住房贷款贴息。
门槛划得很细。贷款必须是新发放的商业性个人住房贷款，买的是首套住房，不包括存量贷款置换。
住房面积不超过120平方米，总价不超过150万元。财政按年化1个百分点贴息，最长5年，单户可贴息的贷款本金上限是100万元。
按现在的首套房贷利率，1个百分点相当于优惠了三分之一。有关负责人还表示，执行中资金总规模不设上限，据实结算。新房和二手房都能享受。
政策瞄准的是普通家庭买中小户型、较低价位的住房，多套房的投资者用不上这份补贴。
需求确实被带动了。
10月，18个重点城市的二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%，增幅比上月扩大10.9个百分点，环比回落2.7%。1至10月累计成交123.0万套，同比增长7.3%。
真实的居住需求还在，这一点要承认。但需求回来了，价格没有跟着涨。
我们判断，眼下入场的主要是首套刚需，买的人盯着总价，盯着贴息门槛，算得很精。卖房的人手里房源不缺，想成交就得让一让。
这和2016年人人抢房、价格连跳的情形，完全是两回事。2016年那种普涨很难再来，因为底子变了。
2024年末，我国常住人口城镇化率是67%，已经不算低。全国人口从2022年起逐年减少。
2020年第七次全国人口普查显示，家庭户人均住房建筑面积超过41平方米。房子从缺变成了够住。
8月28日，三部门就新规答记者问，也谈到了这一点。经过近30年的快速发展，二手房交易总量已经全面超过新房，市场进入存量时代。
过去靠预售、快速周转撑起来的销售制度，已经跟不上新阶段了。买卖的主角，换成了市场上已有的旧房子。
我们认为，真正会重演的，是另一段历史，也就是制度的重写。
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，当天起施行。
通知要求有力有序推行现房销售，同时规范预售条件，管住预售资金。新规的界线划得很清楚。
新出让土地的项目，以及已出让但没拿到建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。已经拿到许可证的项目，预售条件和资金监管仍按原规定执行，同时鼓励现房销售。
预售没有一刀切取消，新项目还可以预售，只是门槛抬高了。地方上也在跟进。
上海的实施意见明确，2026年8月28日起新公告出让土地的项目，优先选择现房销售。申请预售的，单体建筑要完成主体结构封顶。
预售资金全额、全过程监管，项目综合竣工验收后才能解除。买房人交的钱，不再那么容易被挪作他用。这样的调整，在历史上能找到对照。
1994年出台的《城市房地产管理法》，为商品房预售立下了法律依据。1998年，福利分房停止，住房全面走向市场。
那一次，房子从分配品变成了商品。现在的改革，是在商品房时代走了近三十年后，回头把交易规则补一课。
对买房人来说，这是好事。
到的是看得见的房子，交付风险小了很多。开发商要垫更多资金，回款也更慢，这部分压力可能会传导到售价上。
我们推测，现房和高品质新房价格站得住，二手房库存多、同质化高，价格就容易往下走。
所以未来几年的关键词，我们认为是分化。
城市分化，一线新房还在涨，三四线新房仍在跌。品质分化，新房里的好房子有人抢，老旧小区的房子卖得慢。
同样是二手房，位置、楼龄、物业不同，走势也会拉开。买什么都涨的日子，已经过去了。有人拿日本90年代初泡沫破裂后的情形来类比。
日本当年地价连跌十多年，银行坏账处理拖延和人口老龄化都是原因。
我国的情况有不同。
城镇化还有上升空间，政策也在持续托底，从贴息到预售改革，都朝着稳定预期的方向用力。对首套刚需来说，眼下是个实在的窗口。
贴息暂定实施1年，总价150万元以内、面积120平方米以内、收入稳定的家庭，可以把省下的利息算清楚。月供要留足余地，别压到刚好还得上。
房价跌了还能住，收入断了月供还在，这才是最怕的事。改善型家庭得先卖后买。
二手房价格仍在调整，我们倾向于认为，手里的房子卖得早，比卖得贵更重要。想买二手房的人不必着急，98个城市都在跌，看房的时间很充裕，可以多比几套。
想买新房的，可以多留意现房和交付记录好的项目。想靠房子赚差价的人，处境更难。
二手房同比跌了6.72%，买入后短期内想赚钱，难度很大。靠杠杆和涨价吃饭的路子，越走越窄。这是我们对这轮调整最直接的判断。
展望年末，贴息政策加上房企年底推盘，对新房成交会有一定支撑。但二手房价跌幅连续两个月扩大，说明筑底还没走完。
我们判断，核心城市的好房子会先稳下来，三四线城市要等库存慢慢消化，时间可能比想象的更长。回到标题。
“不用等了”，指的是2016年那种闭眼买都能赚的行情，大概率等不到。想等一个普涨的拐点，可能要等很久。
历史会重演，重演的是1998年那样的制度大调整，是房子重新回到居住的位置上。我们理解很多人的焦虑。
买早了怕套，买晚了怕错过，攒了多年的钱，谁都不敢随便动。可房子终究是用来住的。
预算、通勤、学校、房子本身的质量，这些能算清的账先算清，比猜价格走势踏实得多。
