第030期
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Meggie
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访谈动机
近两年欧洲移民全面开花，今年欧洲移民将会有何趋势？哪个国家的买房移民今年可能会崛起呢？另外，今年对于美国投资移民来说是一个重要的年份，无论从排期还是从法案的重审角度，都很关键，美国投资移民今年形势如何，申请人应该如何应对？网易移民特别专访太平洋加达移民总裁朱望平为广大网友带来“干货”解读。
http://edu.163.com/15/0320/15/AL5LV44N00294III.html
人物档案
朱望平
太平洋加达移民总裁
访谈重点
1
网易移民：我们知道在近两年，欧洲移民作为一个新兴的移民目的地，都在逐渐的开放中。对于申请人来说，您觉得相对以前的传统移民国，欧洲移民有什么优势？
朱望平： 欧洲移民的优势，我觉得它利好的点有几个层面：第一点，门槛比较低，比如以葡萄牙为例，只要申请人是年满十八周岁，在葡萄牙购买50万欧元的房产，没有犯罪记录就OK。它没有语言、资产、经商背景等等要求。
第二点，它的周期短。我们公司的第一个做葡萄牙买房移民的客人，一个月过三天就拿到了GRP卡，因为葡萄牙是“1+2+2”的政策，所以最先拿到的是GRP卡。随着越来越多的人关注，现在周期稍稍有些延长，现在一般是六到八个月拿GRP卡，这比美国和加拿大也快多了。
第三点，成功率高，因为它条件低。我们公司目前来说，没有一例拒签的客人，我相信其他公司也是这种情况，成功率比较高。
第四点，也是最关键的，风险有保障。葡萄牙等欧洲国家的买房移民，最大的特点是风险有保障，风险可以由申请人自主控制，而别的国家的风险申请人是没法自己控制的。
网易移民：要交给区域中心、基金公司等等去控制？
朱望平：对呀，交给区域中心、基金公司，投资项目又不是自己管理。而欧洲移民买房之后房产是自己的，所以它的风险是可控的。而这个房子可以在五年后出售，出售之后没有任何的条件，所以说风险有保障。
最后一点，它没有太多限制性的要求。比如我们知道很多中国的申请人，基本上都是很难在目的国就住，特别是年轻人。对欧洲买房移民，像葡萄牙，基本上没有居住要求，每年七天，比起加拿大“五年累积住满三年”或是移民监澳大利亚“五年累计住满两年”，确确实实有很大的优势。另外欧洲移民又不全球征税，没有你要交税，甚至要你工作等等这样的要求。
综上所述五个条件，我认为欧洲移民确确实实有很大的优势。但是欧洲开放了这么多国家的买房移民，每个国家又有不同的的优势，大家也要基于你的动机在这几个国家当中认真地去甄选。
网易移民：您能列举一下现在欧洲主要有哪些国家开放了哪种移民的政策吗？
朱望平：好的，欧洲目前有两大类移民，一个是买房，一个是国债，国债就是匈牙利，另外就是买房移民。现在开放买房移民政策的国家，最早是塞浦路斯，后来就葡萄牙、希腊、西班牙，现在包括法国、意大利、马耳他、拉脱维亚这些国家。买房移民这类的这几个国家里面我觉得比较有优势的，是葡萄牙和今年可能要火的、投资人比较喜欢的意大利，其他国家相对来说会在条件、门槛上有对投资人不利的因素。
网易移民：比如说法国，是吗？
朱望平：对，比如说法国，或西班牙，它有移民监；再比如说希腊，这个房子不能卖；或者说西班牙不能转永居等等，一比就知道，葡萄牙确确实实比其他国家项目政策要好，而且包括整个国家的环境、包容度，包括中国人的生活环境、物价等等，综合来说还是最好的。 （点击查看详细）
2
网易移民：刚才您提到了大概有两类，就是买房移民和国债移民。对申请人来说，如何选择适合自己的项目或者国家的呢？
朱望平：我经常会说一句话，叫行为后面必有动机。如果大家想欧洲移民，买房移民也好、国债移民也好，要看你的动机。
买房移民的好处是什么呢？它有房产。现在总体来说，欧洲的房价还是比较低，加上现在汇率也比较低的情况，我预测的如果不错的话，这些房子应该在未来五年会有一个涨价。如果你移民是通过欧洲买房，最后想拿个身份，同时想在未来可以养养老，在国外买个房子度度假，或者心情不好的时候去那边散散心，那么这个时候你可以选择葡萄牙买房移民。
如果你纯粹是为了拿一个身份，将来可以出行方便或生意方便，也没想投资赚钱，也没想去那玩儿，也不想长期住在那里，那你可能就可以选择匈牙利国债移民。
网易移民：您刚才也提到了关于买房移民，说投资人是把自己的风险掌控在自己的手里。 在初步第一次选择房子的时候，就要开始看，去评估这个风险。
朱望平：对。
网易移民：作为太平洋加达这样的机构，你们是怎么帮助客户挑选能够将风险降到最低的房子的呢？
朱望平：从这一点上来说，刚才那个问题我还要再补充一下，匈牙利国债和葡萄牙买房，比如以这两个项目来说，一个是主动可控制风险，一个是被动可控制风险。匈牙利国债是国家政府发行债券，这是我们没法主动控制的会受制于政府，而政府最大的风险就是政府破产，但是这种可能性比较低。但是房子呢，房子是完完全全可以自己负责的。
欧洲买房移民这个事情，现在来说一般有几大风险，第一个风险就是客人去买房，买到一些问题型房产，比如有抵押的房产。第二个风险，也是目前办理欧洲买房移民所有客人的一个担心，就是房屋价格问题，担心这个房子是不是买贵了，房价虚高。
网易移民：因为他在那就几天考察时间（很难掌握当地市场行情）。
朱望平：对，所以这个点是所有客人都比较担心的事情。
网易移民：（他们想）不买到国际价，买到当地价。
朱望平：对，不买到虚高的，有水分的，所以我前一段时间说要“榨干葡萄牙买房”的水分。只要跟太平洋加达合作的客户，对房价有任何异议的，如果发现他买的价格，跟当地的市场价格有不同，我们将多1块罚100，这是我可以对着媒体来承诺这件事情。
我刚才谈到了两大风险，第三大风险，欧洲买房移民，就是我的这个卡能不能拿到，这一点我认为现在应该是没有太多问题。我多次跟葡萄牙政府官员交流过，他们说都没有问题。我想，作为一个经济正在复苏的国家，它不可能去犯这么低级的错误。 （点击查看详细）
3
网易移民：您刚才提到跟客户是利益共同体，让客户买到当地市场价的房子。那您是怎么样保证是当地市场价呢？会做一个前期的调查吗？
朱望平：目前来说我们有几个步骤，第一个步骤，我们有项目研发团队，定期出国考察，亲自看房产，做市场调研，咨询当地的评估公司和当地的居民房产的情况，拿出市场调研报告，之后拿着报告再跟房地产开发商交涉。
第二点，我们会减掉中间环节，不会选择跟海外中介公司合作，而是直接跟海外开发商合作。目前太平洋加达在葡萄牙项目上，都是跟海外十大最厉害的开发商合作的。
第三点，跟我合作的开发商，我都必须要他出一份承诺书，必须承诺，如果这个房子价格有任何虚高的话怎么办。
网易移民：这个承诺书是有法律效应的吗？
朱望平：有，双方签字、盖章，有法律效应的，是相当于合同。他如果有违约行为的话，我是可以告他的。总体来说，就是这三大保障、三大措施。 （点击查看详细）
下一页： 美国移民排期问题、如何鉴别优质项目
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近两年欧洲移民全面开花，今年欧洲移民将会有何趋势？哪个国家的买房移民今年可能会崛起呢？另外，今年对于美国投资移民来说是一个重要的年份，无论从排期还是从法案的重审角度，都很关键，美国投资移民今年形势如何，申请人应该如何应对？网易移民特别专访太平洋加达移民总裁朱望平为广大网友带来“干货”解读。
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朱望平
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网易移民：我们说完欧洲的，接下来再聊一聊美国。其实按照去年很多专家的预测，在今年的五到六月份，可能美国EB5的投资移民排期可能就要出现了，您觉得对于即将到来的排期，对于投资人来说影响有多大？
朱望平：其实很多人并不太知道什么是排期，也不知道排期可能带来多大影响，只是说“排期了”、“排期了”，就像说“狼来了”，但是到底有多大危害，有多大风险他们并不知道。今天借助这个机会我也想跟大家做一个很好的分享。
我们首先讲一下排期这个概念。什么叫排期？美国移民是这样一个流程，申请人准备50万美金打到项目之后，这边移民公司做好移民材料递交到移民局，递交到移民局之后会有一个档案号，之后再等待I526的批准，这段申请过程是不存在排期问题的。最终的排期指的是I526批准之后，到广领馆面试，这段申请过程可能面临排期。因为签证每年是有限度的，如果说很多申请人都在那排队，签证可能就不够了。以前1万个签证名额是按每个国家7%来发，1万份当中700份分给每个国家，这样对中国申请人根本不够，但即使是后来有8000个签证给中国，依然还是不够。
排期会产生哪些影响？对于申请人而言，第一个影响就是，孩子的年龄问题。美国移民政策规定，主申请人的孩子二十一周岁以内的都可以申请，但是现在如果排期一旦产生，可能你的孩子二十岁，甚至过了十八岁我们就没法儿帮你再申请，因为如果遇到排期，等个两三年，这个时候孩子可能就超龄了。
第二个影响是什么？如果排期一旦产生，那肯定会产生投资行为周期的延长。原来说投资五年，从钱放到项目方开始投资五年，五年后还款，但是如果排期一旦产生，比如排三年或者四年，再加上转I829要两年，那就是你的投资行为已经远远超出五年，到了五年之后你的钱不能还你，开发商或者项目方可能要七、八年以后才能还你钱。不是他不愿意还你钱，是不敢还你钱，因为比如说到五年了，但是因为排期，你的I829还没转，就不能还你钱。因为转I829有一些条件：第一，你的投资行为还在；第二，项目还在运营；第三，你的投资行为创造了10个就业，这三大特点缺一不可。如果说五年之后，I829还没到转，就还你钱，就没法转I829了。所以第二个影响是可能会增加你的投资行为，这实际上也是增加你的成本。
对项目方公司来说也有一些风险，但是这个风险可能对申请人来说是间接风险。第一，比如说它的商业计划可能要更改：有很多项目方，比如盖房、盖酒店，或者盖一些高档的住宅公寓，我盖好之后先租，租一两年之后再卖，最终5年周期后拿来卖，然后收回成本。但是，这个时候如果排期产生的话，无形当中他也要再增加两年的经营行为，他的商业计划要重新修改。第二，对于开发商的影响还包括创造就业。之前投资人转I829，可能前两年很容易解决就业的问题，但是无限延长，他就无限制的要雇这么多人，所以就增加了项目方的运营成本。
现在排期还没有产生，极有可能排期会在六月份开始产生，但现在这个没有明确的定论。目前加拿大移民政策关停，澳大利亚比较难，包括香港一些国家的政策也比较难，有很多愿意去加拿大、美国的这些国家的申请人来说，现在已经只有一个通道，就是往美国走。申请人如此之多，申请周期也一定会延长。所以如果要做美国投资移民的这些客人，真的宜早不宜迟。 （点击查看详细）
5
网易移民：今年对美国投资移民来说也是一个很重要的年份，因为9月30号可能就要开始新的三年的审查，包括去年中美互发十年签证，这些新的变化，您觉得会不会对美国投资移民有一些影响？
朱望平：从目前的情况来说，这个法案可能会延续，但是门槛可能会提高。极有可能的是，原来50万美金投资款的要求将一去不复返，可能变成85万，或者甚至100万，但最后定多少，现在还没有定论，应该是在9月30号或者10月份的时候会知晓。
另外，关于中美十年签证的问题，很多朋友说“现在可以不要移民了，因为有美国十年多次往返，很方便”。我用一句话来形容，“美国十年多次往返签证，很多人错把这个签证当成移民签证”。
为什么用这么两个字叫“错把”呢？中美互发十年多次往返签证应该来说是一大好事，但是一定不能把它当成移民签证。我们碰到很多朋友，他办了十年多次往返签证，后来就把孩子放到美国，比如波士顿、旧金山或者纽约去上学了，他自己认为有十年多次往返签证，就可以陪孩子上学。结果因为毕竟签证是有时间周期的，最多6个月，6个月后他得回国一次，回来入关的时候就给把他的签证注销了。
网易移民：十年签证不能再用了？
朱望平：对，不能再用了，撤销了他的十年签证。甚至有些客人不知道，进关的时候就给他关起来，然后遣返了。为什么？很简单，签证官就说，因为你这是旅游签证，你不能拿这个签证去陪孩子上学；或者，既然是旅游行为，你就不能住这么长时间，你在这里长期居住，就是错把旅游签证当成移民签证来用。
所以如果你的孩子未来要在国外上学，你要去陪，这个签证是不好使的。所以这个 十年多次往返签证，一定不能错把这个签证当成移民签证。如果孩子想在那边上学，你想去陪读也好，或者未来还是想长期居住，还是要做移民签证会稳妥一点。 （点击查看详细）
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网易移民：您也提到了，如果为了孩子，最好还是移民好。对今年来说，您有没有一些好的EB5的投资项目给大家做推荐呢？
朱望平：有，其实讲到太平洋加达做美国EB5，延续了我们长期以来形成了安全的思维。我们公司是2002年开始做美国EB5，当时我们跟美国三大基金当中最大的基金叫CanAm合作，因为这个基金公司做得也非常好，也注重安全，但那个时候真的是摸着石头过河，战战兢兢。
一直到2008年我们公司组建项目团队，当时美国的项目团队只有六个人，海外有两个老外，包括当时最好的美国律师Klasko来帮我做法律顾问，来做海外项目的调查。现在我们公司做美国EB5这个项目，我可以今天对着网友讲，进入中国的美国EB5项目，95%都会跟太平洋加达做接洽。
这么多项目方找我们谈项目，但是我们很多项目都会给Pass掉，会不通过，他们说，“你们太平洋加达都是铁公鸡，一毛不拔，太严了，太严谨了”。因为我的观点是，“做美国项目，宁缺毋滥。哪怕不做，不赚这个钱，我也不能找风险很大的项目，让客人去承担。”这样的话影响会更大，因为我想走得更长远，而且我也有别的项目在支撑公司的运营，根本不需要靠这个项目支撑，我们在筛选项目的时候非常严谨。
目前来说，我们公司有几个项目是比较好的，像我们现在马上做的机场项目，拉卡地亚机场项目，还有TDI项目，还有原来的W酒店项目，这些项目都是非常好的。我这里讲这些项目怎么怎么好，可能网友产生不了共鸣。但我可以告诉大家，我们公司在选项目方面的几条原则。
第一个原则是真实性、可行性。如果这个项目的真实性、可行性出现任何问题，太平洋加达负全权责任。
第二点，EB5投资行为，客人要还款，那我就考虑Location，就是这个投资的目的地在什么地方，我都是到现场看，带着我的项目团队现场看周边环境。比如说酒店项目，这个酒店未来建成之后，能不能有人居住？
第三点，非常重要，就是投资比例。我们太平洋加达有一个原则，就是如果EB5投资比例超过60%的项目我们不会做。所以我们目前推的项目都是百分之二三十、三四十，就是EB5投的钱比较少，而开发商和银行投的钱比较多。不能EB5投资人的钱占很多，所有的风险都EB5投资人来承担。
第四个，有没有监管。我的项目大部分都是有I526监管，什么叫I526监管？就是移民局通过了申请人的申请之后，这个钱才能放到项目中。现在我可以很肯定的告诉很多网友，现在市面上推的项目，95%或者以上都是没有监管，也就是钱直接就打到项目方里面，可能这个I526还没批准，钱已经在项目方那里运营了。这里面可能稍稍会有些风险，所以我们比较重视I526监管。
第五个，我对项目运营团队和项目方律师的把关是非常严的。近几年我们的项目基本上都是Klasko律师来操控，这个律师我很清楚，很有个性，能力非常强，一般的烂项目他是不会接的。因为在美国，律师除了赚钱之外还注重信用，所以他一定是接好的项目。至于运营团队，我们要考察它的实力，过往的经历。
第六点，我要看这个项目有没有银行参与。银行要借钱给这个项目方，它自身也面临还款的问题，因此它会对这个项目团队和这个项目未来的盈利能力做全方位的调研和考核，所以等于我们又借助了另外一个组织来考核这个项目。
第七点，一般我们公司有个原则就是，选债权型项目，不选股权型项目。因为股权型项目的话，说明你是股东，五年后他可以不还你钱。而且股权型项目风险也大，你是股东嘛，债权型则不一样，投资人是借款方，是需要被还钱的。
综合这七点，我认为你就可以把一些项目看得非常的明白，如果按照这七点去比较项目，你就能选出一些比较优质的项目，这就是我们太平洋加达在甄选美国项目方面的一些原则和立场。 （点击查看详细）
问：
最后一个问题，我们知道现在有EB5的移民形式，除此之外，还有其他移民美国的方式吗？比如我们近一段时间一直在谈的EB-1A杰出人才的这个。
答：
对，在美国现在有好多种移民方式，除了EB5之外还有EB-1A呀，EB-1C呀，现在谈的比较多的是EB-1A、EB-1C，还有L1，还有EB-4宗教人士移民，这个比较少，还有技术移民等等。相对来说，EB5应该是最成熟的，也是做得客人比较多的。
关于另外一种方式叫EB-1A和EB-1C，EB-1A叫杰出人才移民，或者优才移民；而EB-1C是跨国企业高级主管类移民。EB-1C它的要求会有一些高，比如说它要求是中国母公司在境外收购，或者注册、成立一个新公司，派中国一个高管过去管理，叫跨国企业高级主管类移民，所以要求中国母公司有一定的规模，注册资金至少要在500万人民币以上，企业年营业额至少在5000万人民币以上，一般就可以来申请这个。但是这个项目最大的弊端就是费用很高，现在费用是35万美金，而且是不能拿回来的。虽然EB5是投资50万，那50万还能拿回来，但这35万美金是纯费用。
问：
这些费用是用在建子公司还是？
答：
不是，就是给境外一个律师，他给你找子公司或可以收购的项目，包括写商业计划书，包括移民申请，总共35万美金。这个项目最大的亮点是，它一步到位拿绿卡，周期短，三到六个月就完事。
另外，现在谈得比较多的是EB-1A。EB-1A叫杰出人才移民计划，这杰出人才怎么定义？它可以指各个领域比较优秀的人，比如全国、全省得过奖，比如你是歌唱家、是作家、是演员，或者你是管理学家，再或者你是画家、是运动员，得过一些奖项，这些人都是可以的。但实际上有很多边缘性的也可以，比如说你炒菜炒得很好，获得厨师的什么奖，甚至你跳舞跳得非常好，那你也可以申请的。
问：
就是通过EB-1A？
答：
对，EB-1A。所以EB-1A确确实实现在也是一个好的项目，对一些有特长的人比较适合。而且周期极短，最快一两个月，成功率也很高，而且也是一步到位拿绿卡，没有任何的硬件上的要求，包括对资产的要求，最重要是你的技能，而且这个移民计划费用也很低。http://edu.163.com/15/0320/15/AL5LV44N00294III_2.html
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