网易教育讯 2015年3月30日下午，央行、住建部、银监会联合发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房的首付款比例调整为不低于4成，而此前为最低不得低于6成，而在北京、上海等大城市则执行更为严格的7成标准。此外，通知还规定住房公积金贷款购买首套普通自住房首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成。

同时，财政部、国家税务总局也发文对买卖房屋时所产生的营业税年限进行了调整。从2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房转卖，全额征收营业税；非普通住宅2年以上差额征收营业税，普通住宅免征营业税。此前，对个人住房销售营业税差额征收或免税的年限被设定为5年以上。

对此，笔者专门走访了同济大学经济与管理学院教授、经纬不动产研究院执行院长施建刚。

新政不是救市

对于最近政府部门密集出台支持房地产市场发展的政策，坊间说是政府救市。但是，在施建刚看来，这种说法不妥。救市指的是市场不行了，崩溃了，才要救，但是我们的房地产市场还没到达这个程度。这次政策的出台真正意义在于稳增长、惠民生，稳定房地产市场健康稳定发展。

贷款成本上升是表象

根据新政，二套房的首付比例下降了，但是贷款比例却上升了，利息、月供都相应地也增加了，因此，贷款成本也上升了。

对于这种观点，施建刚指出，这是一个表象。实际上，新政的适用对象主要不是老年人，而是中青年。如果静态地看，中青年这个群体目前的收入状况，对于购房而言是比较勉强的。但是，如果我们动态地看这个问题的话，对于目前所增加的贷款成本，中青年是可以承受的，因为这个群体的工资水平、收入水平具有较大的增长潜力，随着工作年限的增加，收入水平的提高，月供也不再是勉强的事了。

新政不会引发“次贷危机”

美国的次贷危机，原因是降低了买房的门槛，然后把房子卖给了没有或较弱偿付能力的人群。现在，中国的新政降低了买房的门槛，会不会引起中国版的“次贷危机”呢？

“不会！”施建刚非常肯定地答道。他指出，美国的次贷危机，是因为当时美国的买房门槛非常低，零首付是很普遍的现象。房子卖出去之后，房价一下跌，房东就断供。而我们现在最低的首付也要20%，也就是说，只有房价下跌超过20%，才可能出现美国那种断供的情况。而目前，我国的房地产市场经过前期的平稳过渡阶段，目前已基本趋于平稳，不会出现下跌超过20%的情况，中国政府也不会允许出现这样的情况。

现在，有极少数的开发商在为购房者提供首付款贷款，使整个购房过程看起来像是“零首付”，但是，这种首付款贷款利率非常高，对购房者来说是一个非常大的风险。这种现象，应当引起相关部门的高度重视。

新政不会引发炒房热

我国房地产市场的黄金时期已过，现在整个市场已趋于平稳。换句话说，房价暴涨的时代已经一去不复返了，相对于证券市场、理财产品、权益类证券产品以及企业债券等较高收益率的产品而言，房地产已经不是很好的投资品了。因此，新政的出台，不会引发炒房热。

而对于证券市场中的房地产股而言，施建刚指出，新政不会激起地产股的大幅炒作，因为股票投资，取决于上市公司的未来收益，新政可能会对地产股的短期走势产生波动，但是，地产股的价格，最终还是取决于整个房地产未来的市场走势。

“限购”应改为“限售”

46个限购城市中，目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚还没有解除限购。对于限购政策，施建刚认为，这个政策压抑了“刚需”，未来肯定会解除，但是像北上广深这样的特大城市，近期解除的可能性不大，因为这些需求旺盛的城市，需要这个政策来抑制投机。

为什么说这个政策压抑了“刚需”呢？目前，执行限购政策的城市，是禁止买第三套房的。但是，对于一个上有老、下有小的家庭而言，又确实存在着第三套房的“刚需”。通常，第一套房是给自己的，第二套房是小孩的婚房，第三套房是给老人的。如果老人的经济能力比较差，作为儿女，经济能力足够的话，就有为他们置办房子的需求。

为了抑制投机，可以把限购改为限售。所谓限售，就是你可以根据自己家庭的居住需求，购买第三套甚至第四套住房来满足刚需，但是，在你卖房的时候，如果这是第三套房或第四套住房，那么，增值的部分，你要交给政府。这样，既解决了上述的刚需，同时，政府又可以拿着这些增值的收益去投资基础设施建设，去建保障房等。

也就是说，如果把限购改为限售，买第三套或更多的住房的时，你就要接受将来出售房子的增值部分是要收归国有的，是不属于你的，你炒房是不会获得收益的。这样你就不会去投机炒房了。

2015年3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，调节了房地产市场的供应。而30日央行、住建部、银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，则调节了房地产市场的需求端。两个政策的落地，毫无疑问，将有力地推动我国房地产市场朝着区域异质性的差别化施政和有序、平稳、健康的方向发展。