本周，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率进一步下滑至6.01%，创下自2022年9月以来最低水平。

这一数据来自房地美（Freddie Mac）于2月19日发布的最新Primary Mortgage Market Survey（PMMS）报告，与前一周的6.09%相比，本周利率下降了0.08个百分点，而一年前同期这一利率为6.85%。与此同时，15年期固定利率抵押贷款平均降至5.35%，同样刷新了2024年10月以来的最低纪录，下跌0.09个百分点。

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房地美首席经济学家萨姆·哈特尔（Sam Khater）在报告中表示：“抵押贷款利率再次下降，不仅提升了潜在购房者的负担能力，也显著改善了现有房主的财务状况。”

他特别指出，过去一年中，再融资申请量激增超过一倍，许多近期购房者或房主通过再融资每年可节省数千美元的贷款利息支出。这在当前经济环境下，为家庭提供了额外的流动性支持，尤其对那些在较高利率时期购房的业主而言，相当于一次“意外减负”。

此次利率下行主要受到10年期美国国债收益率回落的影响。作为抵押贷款利率的重要基准，国债收益率的走低直接传导至住房贷款市场。2025年上半年，长期抵押贷款利率一度在7%左右高位徘徊，但随着市场对美联储降息预期的逐步升温，从去年7月开始，利率进入下行通道。今年以来，这一趋势在通胀数据趋缓和就业市场表现相对稳健的背景下进一步加速。

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房贷利率高

严重打击购房欲望

尽管利率改善为购房者带来利好，但美国住房市场整体复苏仍面临多重挑战。根据美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）最新发布的1月份二手房销售数据，全美二手房销售量环比下降8.4%，创下近四年来的最大单月降幅，年比下降4.4%，季节性调整后年化销售量仅为391万套。这一降幅远超市场预期，也反映出尽管利率有所回落，购房需求并未出现明显反弹。

然而，虽然成交量下降，但是房价却仍在微微上涨。1月份全美二手房中位销售价格升至39万6800美元，环比小幅上涨，同比上涨0.9%，这已是房价连续第31个月同比正增长，并创下1月份历史新高。

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Realtor.com高级经济学家杰克·克里梅尔（Jack Krimmel）对此发出警示：“即使抵押贷款利率进一步下降，如果‘锁定效应’（即大量房主因低利率不愿出售现有住房）得不到缓解，供应量无法大幅增加，那么较低的利率很可能只会重新点燃市场竞争，最终推高房价，而不是真正提升购房者的负担能力。”

加州

租房成本低于买房

在加州等高成本地区，这一矛盾尤为明显。报告显示，在加州最大几个都市区，租房成本仍显著低于购房成本，这进一步抑制了首次购房者和中低收入家庭的入市意愿。许多专家认为，房价在供应短缺推动下的持续上涨，已部分抵消了利率下降带来的积极影响。

展望未来，随着美联储主席的提名人选逐渐清晰，今年美国可能会进一步降息，来刺激经济。市场机构预测，2026年30年固定抵押贷款利率将会跌破6%，回归到疫情前的水平。但要是想回到疫情期间2.5%的水平，那几乎是不可能了。