在全国人大代表樊芸看来，从“物业管理”到“物业服务”，看似两字之差，背后是理念的转变。它不仅戳中了许多业主长期以来的“痛点”，反过来看，也是广大物业公司重新审视自身定位、创造服务价值的机遇。

2026年全国两会上，全国人大代表、上海市城市更新专家委员会副主任、上海富申评估咨询集团董事长樊芸建议将《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，引发广泛关注。3月10日晚间，她在接受澎湃新闻记者采访时表示，9日住建部工作人员打来电话说上述建议被“采纳”，相关部门将着手修改《物业管理条例》，行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”。

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樊芸代表 受访者供图

樊芸介绍，这个建议源自去年调研时了解到的真实故事。一名70多岁的市民，母亲独自住在一幢老旧小区里。平时他定期去看望母亲，带她外出吃饭，周末陪老人去超市买点生活用品。但每次开车送母亲回小区时，车子都会被物业拦在门口。物业的理由是小区车位紧张，这部车子没有登记缴费，不允许驶入。这位市民解释，他们是业主，他只是开进去把母亲放下就走，也未获允许。有几次，母亲只好拎着东西踉踉跄跄走回小区，让他非常气愤。尽管多次与物业沟通协商，问题始终没有解决。

“我听到这个情况后也很无奈。”樊芸说，类似这样的事情不少，看似很小，却反映了物业和业主之间的问题。“我把这个故事带到会上来讨论，如果从‘物业管理’改为‘物业服务’，这中间的矛盾和问题能不能捋得更顺？”

事实上，我国民法典已明确“物业服务”的契约属性，如“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同”“ 物业服务人应当……维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”，等等。但在现实生活中，许多物业还是习惯“管理”，有的小区门禁成了“关卡”，车位成了敛财工具。

樊芸说，她提出这个建议是希望让人民群众在物业及物业服务中感受到对美好生活的期待。没想到的是，关注度如此之高，而且很快就得到相关部门的反馈，体现出对代表履职的重视，也彰显了全国两会开放务实的民主底色。

接下来，樊芸还将进一步深入居民小区开展调研，重点关注业主、业委会和物业之间的关系，包括如何规范选聘、解聘物业服务公司，如何更好推动业主参与小区治理，以及如何让物业账目更加公开透明、服务更加完善高效。

“我也会深入调研物业服务公司如何转型，物业同样需要获得更好的生存和发展空间。”樊芸说，目前业主反映较多的是物业费用偏高、服务偏少。她认为物业公司可以通过集约化运营等方式降低普惠性服务的运营成本，同时丰富服务项目，增加定制化服务收入来源。

樊芸称，如今业主普遍更加看重物业的服务体验，物业不再是“管小区”，更重要的是服务社区生活。对物业公司而言，这是转型升级的契机，让口碑好的物业公司站稳脚跟，比如推出个性化的服务，为老人提供陪护服务、为儿童提供体育活动带教，并在临时通行、搬运等方面体现人性化关怀，从而提升整体服务体验，赢得发展空间。

“总之，业主和物业都应该设身处地为对方想一想，共同构建小区的美好生活。”樊芸说。