3月小阳春，住宅市场爆炸式回暖，商办市场也没有闲着。
越秀大学城和樾府·飞鸟集，推出35-48㎡公寓现房，有大客当天直接认购3层，总价超3300万。
金融城壹号传来喜报，开年劲销23套大单。
23套！什么概念呢？要知道，金融城壹号可不是什么普通项目，其主推的206-380㎡大平层，一度卖到25万/平。
即使按照最低价格9.6万/平来算，单套总价起码2000万起步，去化将近5个亿。
不仅如此，同一板块，并称为豪宅三剑客之一的广州鹏瑞1号，一天内也成交了2套千万级豪宅。
白鹅潭瑞玺，有创二代一口气拿下半层单位，总价接近半个亿。
有钱人的“嗅觉”果然更灵敏，市场一复苏，最先出手的，就是他们！
另外，万科米酷成交14套，跑马地花园三期成交8套......买家集体扫货，商办物业出现结构性回暖。
业内人士向我们透露：
“商办置业，有自己的一套逻辑。大平层是资产压舱石，而选择小户型公寓的买家，目的性会更加强。
要么看重出租回报率、要么看中公寓使用场景多、性价比高的特殊优势。客户有专业的投资者、或年轻白领、创业者等等。”
年初，商办首付从50%降至30%，门槛降低的确能够增加吸引力。
但真正的诱因，还是因为广州公寓越跌越有投资价值。价格回归理性后，租售比的优势就出来了。
有些年租金回报率高达9.3%，这不比银行利息香多了么？而且还没有大A的高风险。
松绑+性价比，两者一结合，终于起到了1+1>2的作用。
中介则表示“商办这一轮回暖，和住宅差不多，豪宅先启动，热度再慢慢传导到小面积，现阶段只是起风。”
去年前8个月，广州总价3000万以上豪宅成交中，商业大平层的市占率一度高达28.7%。
5000万以上豪宅成交，占比更是高达55.5%，秒杀传统豪宅。
今年大概率会更加猛！
粗略统计了一下，现在市面上在售或待售的商业大平层就有超过10个。
选择多了，地段还很能打，包括金融城、白鹅潭、琶洲、鱼珠等CBD，都是广州未来的希望。
那些本来就有钱，却还没入手广州核心物业的老板们，估计也会趁机置换，让这把火越烧越旺。
01.
存钱不如放租？
如今银行的大额存单已跌至1字头，三个月短期的，有些国有大行甚至去到0.9%。
简单来说，通过存款实现“钱生钱”的法子行不通了。物价慢慢起来，手里的钱还会加速贬值。
买不起大平层怎么办呢？当房东也是个不错的选择。
以交易比较活跃的公寓为例。
越秀大学城和樾府·飞鸟集，35平户型，双钥匙设计，上下层可以独立出租。
淘房君翻了一下贝壳找房上的租赁行情，相似面积段的挂牌租金，去到2100-2200元/月。双层租金合计4200-4400元/月。
如果按照去年一口价59.5万买入，租金回报率至少8.5%，甚至有望盖过月供。
首付3成约15万起，月供大概3800+元/月左右，以租代供，问题不大。
同理还有万科云城米酷，18平左右的小单间，24年成交单价能够去到1.4-1.9万/平，最新成交的单价普遍在1.1-1.2万+/平，总价23万左右。
面积差不多的房源租金约为1200-1600元，按最低租金计算，租金回报率也能高达6.3%。
如果是24年买入的话，租金回报率约5.7%。
别看只上升了0.6%，背后都是实打实的现金收益，而且胜在稳健，不玩心跳。
再来看看跑马地花园，中介透露，小区很少有业主自住，以出租为主，得益于珠江新城地段，这里根本不愁租不出去。
房价不算高，一房一厅，不到50平的房源，110万就能拿下一套。
月租金基本在3500+元/月以上。
房源条件更好的，比如装修、楼层等等，还可以将月租金提到4500元以上。
跑马地花园与今年拍出236亿的马场地块是邻居，地段优势没得说。到时SKP开业，不能指望房价带飞，但是拉动一下租赁行情，还是有希望的。
上班摸鱼，下班收租，谁不想过上当房东的幸福日子呢。
02.
一度碾压传统豪宅
商业大平层成为富豪心头好
与小户型公寓看重租金不同，大面积商办以各大CBD千万级、亿级项目为代表，本质上是城市股票，与资源深度绑定。
以往商办产品最大的优势是不限购，有钱就能买，是外籍客户押注广州的重要途径之一。
根据中指院数据显示，早就2024年商业大平层销量便开始大幅增长，较之2020年销量增加了5.5倍。
去年前8个月，广州总价3000万以上豪宅成交中，商业大平层的市占率一度高达28.7%。5000万以上豪宅成交，占比更是高达55.5%，秒杀传统豪宅。
广州正式全面放开住宅限购政策，按理说，会对商办大平层的购买逻辑造成冲击。
加上保利天曜、保利玥玺湾等住宅类豪宅推出，珠金琶有货可挑，明显分流了一波客户。
我们去保利天曜探盘时，销售便明确表示过，购买者来自全国各地，大多冲着金融城的地段来的。
保利天曜
不过商业大平层靠产品硬杀出了一条血路。从单纯的公寓楼为主，转向以丰富的综合业态呈现。
比如白鹅潭瑞玺，背靠万象城，是广州目前在售的唯一一座高端商业综合体上的大平层，稀缺性拉满。
日后下楼就能享受到世界级滨水地标商圈，吸引了许多35-55岁的企业家和高知群体，都是能够影响大湾区GDP的人物，还有年轻一代的海归精英。
再如广州之窗WIN100，融合有企业总部、星级酒店和商务会馆，打造广州对接世界的窗口。
另外，商业大平层在设计、产品和服务方面也更加大胆。
鹅潭1号，全部一梯一户，一户一定制，L型露台超30米；鹏瑞1号，单是层高就有4.5米。
成为豪宅，超越豪宅，商业大平层成为富豪买家重要的资产配置选择，并非偶然。
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