去年全球超过80个国家的房价都在上涨，印度孟买一年涨了35%，越南河内的新房涨了40%，我国房价的中位数也涨了6%，澳大利亚连续18个月房价上涨，与此同时，只有少数国家的房价还在下跌。
对于下跌的国家，大家第一反应就是是不是它的经济出现了问题，比如网络上说的需求不足，但同时更应该关注的是外资逻辑和内需结构的变化。根据澳大利亚统计局的数据，2025年海外买家购买的房产中，来自中国大陆的资金占比达到了1/3，而在迪拜一些豪宅项目，中国买家的占比甚至达到了20%~30%。
在新加坡核心区域的豪宅市场，中国买家的占比也在持续上升，看起来像是房地产的繁荣，但实际上背后是一场全球资本的迁徙。
当世界变得不稳定，钱就会往两个方向去走，第一是黄金，第二是全球核心城市的房产。注意是全球核心城市，从资产的属性上来说，核心城市的不动产其实和黄金非常像，都有着抗通胀的底层逻辑，本质上也是一种抗通胀的资产。
有个非常有意思的研究，有学者做过统计，古罗马到中世纪的佛罗伦萨，再到现在的伦敦，2000年来，一个世界级核心城市的房价大约等于1000g黄金，背后的逻辑其实非常简单，因为土地是稀缺的，人口是流动的。当人类财富增长的时候，最稀缺的资产一定会被重新定价。
在今天这个时代，最稀缺的东西只有两个，第一是最先进的科技，第二是吸引人才的全球顶级城市。
所以你会发现，虽然全球房价都在涨，但涨得最猛的不是普通城市，而是全球范围内少数超级城市。东京、纽约、伦敦、新加坡、迪拜、悉尼，这些地方本质上不是房地产市场，而是全球资本的聚集地。比如日本东京，很多人以为日本的房地产早就不行了，因为当年房地产泡沫破裂，但现实是，这几年东京核心区的房价涨得非常猛，新公寓的均价已经达到了9500万日元，同比上涨接近20%。
大量的买家不是日本人，而是海外基金，比如像黑石、KKR、GIC这些机构都在东京疯狂买楼，因为日本的利率接近于零，资金收益非常稳定，在资本眼里，这就是一台稳定的印钞机。
类似的事情也发生在加拿大多伦多和温哥华的核心区域，过去20年的房价同样涨幅惊人，但同一时间，一些移民区的公寓价格却暴跌，这说明全球的房地产都在发生结构性变化，不是所有的房子都在涨，而是核心房子在涨，边缘资产在跌，房地产也开始像股票一样出现分化。
现在问题是，如果全球房价都在涨，为什么某些国家的房价却不行呢？很多人说是人口问题，确实有一定关系，但这只是表层原因，真正的原因有两个，一是外资逻辑，第二是内需逻辑。
先说外资，过去20年，我们的房地产其实是一个资本的故事，01年加入WTO之后，我们成为了全球最大的制造业中心，外资大量进入，工厂、贸易、产业链都在这里，所以产业在哪里，人口就在哪里，人口在哪里，房价就在哪里。
所以上海、广州、深圳的房价上涨其实是和外资制造业高度相关。比如从2005年到2015年，中国的FDI，也就是外商直接投资，外资流入长期占据世界第一，大量的跨国企业把总部和供应链搬到了中国，这不仅带来了就业，还带来了高收入的人群，所以房价自然就会上涨。
这几年发生了一个变化，全球产业链开始重组，越南、印度、墨西哥开始承接了一部分的制造业，所以资本开始分流。当产业外迁的时候，人口预期就会下降，房地产的金融属性自然就开始回落。
再来说第二个逻辑，内需。中国房地产过去有一个非常强的驱动力，就是城镇化。2000年中国的城镇化率只有36%，到2023年已经接近了66%，意味着过去20年有几亿人从农村搬到了城市，这才是中国房地产最大的需求来源。
但现在情况不一样了，城镇化的红利正在接近尾声，新增人口在减少，人口开始老龄化，年轻人的数量也在下降。这意味着一个事实，新增购房需求开始下降，再加上过去20年的高杠杆模式，居民负债率快速上升，中国家庭的杠杆率从2008年的18%，已经达到了现在的66%，很多家庭的房贷已经占收入达到了很大的比例。
简单一句话说，就是需求被提前透支了，这是为什么现在很多城市的房子根本卖不动，不是大家不想买房了，而是能买的人已经都买完了。
所以，如果你再仔细看我们的楼市，你会发现一个现象，和全球其他地方类似，也在经历K型分化。核心城市的核心地段依然有一定的抗跌属性，而三四线城市下跌非常明显，这和当年的日本情况非常类似，90年代泡沫破裂后，东京核心区的房价后来重新上涨，但很多地方几十年都没有恢复，为什么呢？
因为人口只会往大城市流，这其实是全球的规律。美国也是一样，过去30年，美国的人口一直向旧金山、纽约、迈阿密这些城市高度集中，这些城市的房价也越来越贵。
房地产的真正逻辑从来不是你这个房子盖得多好，而是人口，因为人口的背后是产业，产业的背后是资本，房价只是这三者的影子。很多人现在问一个问题，房地产是不是结束了？如果从过去那种全国普涨的时代来看，的确，但如果从资产的角度来看，房地产只是进入了一个新的时代，未来的房子很可能像股市一样，80%的房子不会上涨，只会横盘或下跌，只有20%的核心资产才有一定的保值属性。
所以真正重要的问题不是买不买，而是买在哪里。如果是人口流出、产业衰退，再便宜的房子也可能变成负资产，但如果是人口持续流入的城市，核心资产依然有一定的价值。看房子要看钱从哪里来，人往哪里走，产业在哪里，这才是房子的底层逻辑。
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