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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我们是一家三口，我俩87的，都是考到北京毕业后在单位落了集体户，女儿已经在东城入学。我们在丰台花乡四季有套79平米的南北通透的自住型商品房，每月房贷6600，现出租中，房租6500。我们现在在东四租房8500，56平的小两居老破小，还有一位老人在孩子学校附近租平房，一个月3600。

目前我俩都是稳定但收入不高的央国企，合计税后收入60W，家庭存款100万。想请教下您，我们这种情况，想着孩子才二年级，还有好几年才毕业，卖了丰台的房换到张自忠和东四地铁站附近，从房子置换的角度来说，合适吗？还是一直租房，等孩子高中毕业？我们没有一定要住自己房的想法。

章哥：

1、把丰台的房子换到东城，如果不是非得住自己的房子，那从经济角度肯定是不划算的，至少亏了25%以上，甚至30%也有可能。尤其是孩子已经入学，那整体来说更不合适，一般不建议，除非是就喜欢东城这环境。

2、花香四季79平的，我刚看网上最新报价是370多万，但却是顶层，那中间层报价应该400万左右。或者这么说吧，如果房租是6500，那按照北京平均租售比650计算，这套房应该价值420万左右。但花香四季是自住型的，又闹了好几年纠纷，79平一般也做不到“通透”，只是南北向，所以价值低点儿也正常，但低于400万就有点儿超跌了。

就按照400万计算吧，6500的年化租金收益率（毛）是2%左右，扣除10%（一个多月租金）的物业费+取暖费+空置期，净收益率1.8%，基本就是北京平均值。如果您家的房子低于400万，那账面的收益率还会上升，超过平均值。

东四的房价现在10万多点儿，这套56平的大概价值600万。那既然租金8500，年化收益率（毛）1.7%，老房的持有成本低，扣除费用和空置期算1.6%吧。

表面上看，如果换房的话从经济角度没什么损失，1.6和1.8才差了10%左右。但实际上呢，这两边的房子一边是次新房，一边是老破小。而北京老破小的平均租售比才500左右，年化纯收益2%以上是主流，2.5%都正常。所以东城学区房的平均溢价率都25%，老破小更典型。

3、也就是说，如果您家换房，那等于用没溢价的换了套溢价至少不低的。或者说是用600万买到了一套450万居住体验的，那150万就是学区溢价。孩子如果能用上学位还行，用不上的话那就长期闲置了。

而北京从今年起就是入学低谷期了，至少延续到2032年，这期间如果没有政策支持，这150万的部分有可能受影响。至少是不可能再涨吧，毕竟已经降了点儿了。

4、简单就这情况，这种换房从经济角度肯定是不划算的，不仅降低了居住的性价比，也增加了保值风险。或者说您家现在的换租行为，从经济角度方面是占了东城学区房的便宜的，如果换房，就等于把这便宜给扔了。

当然，占人家便宜是不道德的行为，把便宜还回去也合理。但其实没必要非得换到东城，常规建议是换到旁边朝阳区，这样谁都不占谁的便宜，大家都心安理得，但就看您的通勤角度了。

仅供参考。

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