近日，刘强东旗下公司7.5亿在香港买了一栋。这笔7.5亿港元的收购，是京东在香港一系列不动产投资中的最新动作。

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交易结构：三方共赢的买卖

· 交易双方：买方是京东集团旗下全资投资平台 JD Fabulous Development XI Limited；卖方是香港老牌上市房企远东发展（00035.HK）。收购方式为收购其全资附属公司捷彩有限公司（Charter Joy Limited）的全部股权。

· 核心资产：位于九龙油麻地上海街268号的海景丝丽酒店，拥有268间客房。

· 交易价格：7.5亿港元。该物业账面净值约2.659亿港元，京东溢价约186%。卖方远东发展预计因此录得约4.23亿港元收益。

此外，交易设计了“保底收益+专业运营”模式：交易后三年内继续由远东发展旗下公司管理，并每年提供4500万港元的保证收入，为京东锁定了约6% 的稳定年化收益率。

投资逻辑：瞄准香港学生公寓的巨大缺口

京东高价入局，核心是看准了香港学生公寓市场的供需失衡：

· 需求爆发：2024/25学年，香港非本地学生已增至9.2万人。随着政策放宽，预计需求还将持续增长。

· 供给短缺：目前宿位缺口约4万个，预计到2028年可能突破10万个。仲量联行预测，到2029/30学年，供需缺口将从7.63万张扩大至14.72万张。

· 收益可观：学生公寓入住率高达98%至100%，预期收益率4.5%至8%，远高于传统住宅的2%至3%。

京东的香港大棋局：重资产布局成型

收购学生公寓只是冰山一角。近20个月来，京东系在港收购物业已累计耗资约60亿港元：

· 2024年底：以18亿港元收购沙田利丰中心整栋工厦，用作物流枢纽。

· 2025年底：以约35亿港元收购中环中国建设银行大厦50%权益，用作亚太总部。

· 零售布局：2025年8月以约40亿港元收购香港连锁超市佳宝，并在湾仔开设京东MALL首店。

可见，京东在港投资已从纯线上电商，转向构建“核心地产+本地零售+自营物流”的重资产模式，通过持有物业获取长期租金收益与资产增值。

总的来说，这笔7.5亿港元的收购是京东重仓香港、布局实体资产战略中的一枚关键落子。